解析房价为何难降

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　　当前的中国房地产界很喧嚣。从理论上判断谁对谁错，未免空对空，谁也说服不
了谁。我这里试图用一个房地产项目的数据，解释以下问题：房价为什么这么高，房
地产有没有暴利，谁从中得到了好处……至于房价是否合理，如何降低房价，这些数
据也会给出相应的路径。

　　一、某房地产项目的数据

　　我收集了某房地产项目的相关数据。当然，这个项目的实际名称、地理位置、开
发商的名称等，均隐去。这样的数据，一些房地产专业书籍中均有详细介绍，都列有
丰富的案例；这些案例大都取自实际，读者可以分析核实。

　　（一）项目总投资

　　项目总投资为３５３７１．０６万元，明细项目如下：

　　１．建安费用：１７６００万元

　　（１）建安工程费用：１２８００万元

　　（２）相关配套费：４８００万元

　　２．工程其它费用：１５９９０．４　万元

　　（１）土地出让金：１４４００万元

　　（２）勘察设计费用：４４０万元

　　（３）工程管理费用：４６６．４万元

　　（４）工程预备费用：６８４万元

　　３．建设期利息：１７８０．６６万元

　　（二）销售收入

　　该项目住宅销售的平均价格为每平方米３６００元～３７００元，别墅部分的平
均售价为每平方米９３００～９５００元，公建部分的平均售价为４３００～４５０
０元。

　　该项目的销售收入包括三部分内容，即住宅、别墅和公建的销售收入，总计：６
３４５４万元

　　（三）销售税金及附加

　　主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，综合税率按５．５％考虑。税
金为６３４５４万元×５．５％（税率）＝３４８９．９７万元

　　（四）销售费用

　　销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易
费等。销售费用按销售收入的４％考虑。销售费用为６３４５４万元×４％（费率）
＝２５３８．１６万元

　　（五）土地增值税

　　由于该项目的增值额超过扣除项目金额的５０％，为５３．２％，故纳税税率比
照３０％和４０％分别计算，即未超过５０％的部分税金为：２０６９９．６×３０
％＝６２０９．８８（万元）；超过部分为：１３２４．７７　４０％＝５２９．９
（万元）。总计为６７３９．７９（万元）

　　（六）利润总额

　　利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加
后的余额。该项目的利润总额：６３４５４－３５３７１．０６－３４８９．９７－
２５３８．１６－６３７９．７９＝１５６５７．０２（万元）

　　（七）所得税

　　该项目缴纳企业所得税，税率为３３％。该项目应缴纳的所得税１５６５７．０
２×３３％＝５１６６．８２万元二、案例分析及相关结论

　　从上述案例，可以看出最近几年房地产界的诸多争论有多少是空对空，有多少是
胡搅蛮缠。这个案例，将很多问题清晰化。

　　（一）房价与地价：谁决定谁？

　　有些学者称，房价决定地价。国土资源部相关专家于２００５年３月３１日表示，
地价不是导致房价上涨的主要原因。其理由是，北京市土地价格在商品房成本中占２
２．９８％，低于全国平均的２６％。而土地价格在商品房成本中所占比例并不是很
高，地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。这位专家还指出，上海房价远高于北京，
但上海土地价格在房价中所占比例只有１６．１５％；而在广州，地价所占比例仅为
１１．４％，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。

　　有些学者说，地价决定房价。例如，清华大学的刘洪玉教授认为，地价与房价呈
线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费
率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生和
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的
至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，
而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。

　　那么，房价与地价：谁决定谁？

　　要明确回答这个问题，需要看两个指标：第一，房地产价格中，房价与地价的构
成。第二，市场结构等问题。

　　从这个项目的数据看，房价总成本（即项目总投资）为３５３７１．０６万元。
其中，土地出让金为１４４００万元，占总成本的４０．７１％；建安费用为　１７
６００万元，占总成本的４９．７６％。该项目总建筑面积１６万平方米，总计销售
收入６３４５４万元，平均每平方米价格为：３９６５．８７５元。

　　很显然，地价（土地出让金）占房地产总成本的比重很大，为４０．７１％，占
占房价的２２．６９％（每平方米房子的土地出让金为９００元）。在这种情况下，
如果说地价与房价没有关系，谁也不会相信。

　　实际上，在以前，没有实行国有土地使用权“招拍挂”出让的时候，平均每平方
米的地价没有这么高。相应地，房地产成本构成中，也只有几十元。而那个时候，房
价也确实比现在低。

　　实行国有土地使用权“招拍挂”出让之后，房地产成本构成中，土地出让金部分
飞速上涨，房地产商为了保证获得较高的利润率，便提高了房地产的定价。于是，供
应价格普遍上涨。但是，由于这个市场是垄断性的，房子属于必须消费品，购房者讨
价还价的能力比较弱，基本上是价格的接受者。于是，房屋的成交价格一直上扬。

　　（二）房地产是否存在暴利？

　　在这个问题上，争议一直很大。中国住宅与房地产研究会常务副会长包宗华、房
地产商潘石屹和任志强等先生坚决否认暴利说，并要求举出实例来。包宗华先生在跟
我商榷的时候，甚至说房地产业基本上是微利或者是亏损的行业。包先生说，“１９
９６年至２００３年房地产企业的利润统计表明，有３年（１９９７年至　１９９９
年）为全行业亏损。在不亏损的另外５年中，最高的２００２年全行业平均利润也只
有３．６％。”

　　对于包先生数据，我有两个疑问：第一，统计出来的结果是否可信？包先生的统
计数据从何而来？这两点缺乏交待。第二，在我的记忆中，早在实行土地拍卖之前的
三四年，就有房地产商在媒体上抱怨说他们是亏损的。而且，如果土地拍卖挤压了房
地产商的利润空间，直至让其亏损，那么，为什么在２００３年１０月发布的　“福
布斯２００３年中国内地富豪榜”上，涉足房地产的多达３５名？作为对比，福布斯
全球富豪榜中，５００富豪只有３０人左右是地产商。这究竟说明了什么？

　　更有说服力的，就是本文的这个项目。从前文的数据计算可见，房地产开发商获
得的收益（即项目净利润）为：１０４９０．２万元。占项目总投资的２９．６６％；
自有资金利润率：２９２．１７％（即项目净利润１０４９０．２万元÷自有资金３
５９０．４万元）。

　　那么，这个房地产项目有没有暴利？房产商自有资金利润率２９２．１７％，不
是暴利才怪。当然，我也计算了我收集的很多房地产开发项目的可研报告等材料，发
现与这个项目的出入很少。我想，暴利之争，由此可以休矣。

　　（三）房价为何降不下来？

　　我想，房地产商为了赚取暴利而推高房价，是主要原因之一。这一点很显然，无
需多说。

　　主要原因之二，就是地方政府从房地产业获得巨额好处。

　　那么，政府从房地产中拿走多少？从这个项目可以看出，政府获得的总收益（即
总税费＋土地出让金）为：２９７９６．５８万元，为该房地产项目总投资的８４．
２４％，占总房价款的４６．９６％。政府获得的总收益，是房地产商获得的净利润
的２８４．０４％。

　　此项数据，一目了然。地方政府官员的升迁，与政绩息息相关。而房地产带来的
好处，非常明显。国务院发展研究中心的一项调研称，土地出让金占一些地方财政收
入的６０％以上，如果再算上地方政府从房地产获得的税费，恐怕占某些地区地方财
政收入的９０％左右了。

　　这也难怪，中央三令五申要求调控房地产市场，可是，房价越调控越上涨。原来
根子在地方政府啊。如果地方政府减免税费，开发商再少赚一点利润，房价至少降低
６０％。

　　目前，已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言：深圳首批合作建房者，入住
他们共同购买的两栋公寓，价格每平方米只有１６００元，合作建房的价格是周边楼
盘的价格的２７％。低７３％，由于使用权年限短了一些，但怎么算也不超过周边楼
盘的５０％（《北京商报》２００７年３月２９日）。

　　主要原因之三，银行撑腰。这个项目的总投资为：３５３７１．０６万元。其中，
（１）房地产商的自有资金：３５９０．４万元，占总投资的１０．１５％；（２）
银行贷款：３１７８０．６６万元，占该房地产项目总投资的８９．８５％。

　　由此可见，房地产开发商敢于不顾空置率高昂、不管房价收入比居高不下，不断
抬高房价，是因为有背景可以依托。地方政府指望从中获得好处，自然不会让房子价
格下跌的；银行也不敢催逼归还贷款。即使房价太高买不出去，也不要紧，有政府帮
忙抬高价格，有银行供应贷款。房子卖出去了，贷款成本等由购房者承担；房子卖不
出去，由政府和银行承担。

　　如果把房地产开发商背后的两个靠山挖掉，相信房价会迅速下跌。当然，中央政
府应当采取积极的措施，防止房地产金融风险，乃至金融、经济危机。