案例:真假房主

xusheng

2003年1月，沈阳的一位叫王鹏的退休老人把自己位于沈河区的一套房子出租给刘永丰，希望赚点钱贴补家用，但他万万没想到，房子出租一个月以后，不仅房租没拿到，自己的房子还成了别人的财产。
  原来这竟是个骗局。为了实施诈骗，刘永丰事先专门设立一家名为“汇丰房产中介”的房屋中介机构。在该中介机构的营业场所，刘永丰与王鹏签订了房屋租赁合同，并以到公安局和房管局备案为由，以中介所的名义向王鹏索要房产证和契证，然后趁其不备把伪造好的证件与真实证件掉包，从而骗取了王鹏的房产证和契证。
  此后，刘永丰又给自己伪造了一张名叫“王鹏”的身份证，假冒王鹏的名义将该房屋以19万8千元的价格卖与扬志平。出于保险起见，杨志平在买房前认真检查了这个房子的房产证、契证和王鹏的身份证等各种证件外，还找到附近的邻居进行了查问。1月14日，扬志平亲自和刘永丰一起拿着房屋的产权证、契证和双方的身份证赶到了沈阳市沈河区房产交易中心办理了登记过户手续，领到新的房产证。
  由于刘永丰早已潜逃，2月18日，王鹏把扬志平告上了法庭，请求法院判决扬志平与刘永丰的房屋买卖交易无效；买房人扬志平退还自己的房子。后来，刘永丰虽被捉拿归案，但已经将所骗财产挥霍殆尽，丧失赔偿能力。

本案争议焦点:
1.刘永丰假冒王鹏身份把房子卖给杨志平的行为怎么定性?
2.王鹏的诉讼请求是否能得到法院的支持?
3.沈阳市沈河区房产交易中心应否承担责任?
个人观点:
1.根据合同法51条,该行为属于无权处分,效力待定.但由于王鹏拒绝追认，而刘永丰事后也没能取得处分权，因而，该合同实际上无效。但从法理的角度看，该合同却应该有效。
2.杨志平可主张善意取得,其实在物权法之前我国法律并没有规定不动产善意取得制度.应该是主张信赖物权登记,基于交易取得所有权.
王鹏只能向刘永丰主张欺诈，侵权，但由于刘永丰丧失赔偿能力,只好自认倒霉.
3.根据我国城市房地产管理法第五章房地产权属登记管理和第六章法律责任的规定看，本案房产登记机关似乎不应该承担责任.