遏制房价快涨须从供需两头着手

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2007年05月09日 07:00


周明


  中国社科院专家在近日发布的“房地产蓝皮书”中提出，今年房价涨幅将在5%以下。业内人士指出，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，使房价上升成为必然。

  业内专家认为，基本住房需求、改善性住房需求和被动需求的叠加，形成了不可遏制的刚性需求，成为房价上涨的基本动因，而且住房总体上供不应求将是我国今后一个相当长时期内的主要矛盾。

  专家提出，遏制房价上涨需改变目前单方面调控供给的政策，从引导居民住房需求和改善住房保障体系入手，通过改变住房结构、增加有效供给、建设廉租房体系等调控房地产市场。

  控供给反推高房价

  中国房地产协会原会长杨慎认为，由于采取措施不对路达不到预期的效果，“我们还缺乏成熟市场经济调控的经验”。比如为了稳定房价，紧缩货币、严控土地、增加税收“三大法宝”已经齐出，但实践中，这三种措施的结果却使得房价增加。信贷减少，资金成本提高；土地实行严格的招拍挂，不准划拨土地，使土地平均价格上涨；增加税收，又通过卖方转嫁到消费者。所以，主观上为降低房价，客观上却是越调越高。

  中国社科院金融所副所长王国刚以按揭贷款为例谈道，按揭贷款在发达国家是银行的主要资产，但我国对发展这种最优良银行资产，“却觉得太多，甚至要打下去”。这对整个银行资产结构，防范银行风险等极为不利，在这样的政策条件下，由于需求过于旺盛，购房者全额购买住房的比重在快速上升。

  北京市国土资源局研究室主任孙惠林证实，在北京市购买新建商品房的人中将近40%都是一次性付款，导致金融调控对房地产作用并不大。

  调控把握供需两条线

  业内专家认为，单纯控制供给的调控政策已难以适应当前房地产调控的需要，而应该采取“增加住宅有效供给、引导居民住房需求、建设保障性住房体系”等措施调控节节攀升的房价。

  中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国提出，应增加住宅有效供给。他认为，首先需要增加土地供应，如何在不突破建设用地总规模的前提下增加土地供应成为关键。解决这类问题，可以通过改善建设用地结构，主要是提高工业用地(包括各类开发区)的集约利用程度，特别是制定配套政策，尤其是激励政策，顺应城市化进程，结合新农村建设，在改善农村居住和生活条件的同时，逐步调整农村人均建设用地过大的问题。

  业内专家还认为，前几年住房结构导向上确实有错误，大量推行的都是130—150平方米的大面积住房，住房结构调整很有必要。另外，改变居民自住性购房需求中“能买房就不租房”、“能买大房就不买小房”的观念也很重要，应该宣传：不同层次的消费理念应该有所调整，宜租者租，易购者购。

  而解决部分投机者或投资者“囤积”部分住房，造成资源浪费的问题，最终有赖于整体经济环境的改善，同时，可适时出台针对空置房屋的住房保有税，增加闲置住房的持有成本。

  杨慎认为，应大力发展以货币直补为主的廉租房制度，通过货币直接补贴提高没有享受廉租房者的购房能力。另有专家表示，还可以通过对大户型的商品住房采用高税收，并结合适当的限制的措施来引导，通过有钱人交高的税、高的地价，并把这部分资金反哺到中低收入者的廉租房建设上。

  业内专家说，目前，房地产存在的制度性的垄断应引起关注。例如，房地产开发许可制度可以规范房地产开发市场，提供一个专业的房地产开发队伍。但这种制度已成为市场垄断的门槛。目前，所有的土地必须经过房地产开发商之后才能进入普通的消费者手上，房地产开发存在一个特许经营的行业。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云建议，应逐步放开合作建房。他说，这种合作建房，在世界上绝大多数发达国家地区都有，而且比例很高。

  业内人士指出，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，使房价上升成为必然。



来源：中国证券报