聚焦京沪穗房价

1212aa

聚焦京沪穗房价




  北京：房价何以不断攀升

  进入２００７年短短四个月的时间，北京的普通商品住宅房价持续大幅攀升。

  日前，北京市房地产交易管理网公布了北京市一季度商品住宅期房、现房项目成交均价排在前３０名的楼盘名称和成交均价等情况。从排序看，一季度北京市最贵楼盘成交单价高达每平方米４９２１５元。

　 官方的统计数字也证明了北京房价猛涨的不争事实。北京市统计局、国家统计局北京调查总队４月２６日对外发布消息称，３月份，北京市房屋销售价格总指数为１０９．３％，在全国７０个大中城市中位居第二。在新建商品房中，一季度，北京住宅销售价格指数累计为１０９．８％，涨幅同比提高２．２个百分点。

　 ２００７年是国家对房地产市场实施调控的第４年。４年来，为抑制过高的房价，政府出台了多项政策对房地产市场进行宏观调控，然而，北京的房价在投资和投机性的双重需求下持续逆水行舟，依然一路高歌猛进。现在四环以内多数楼盘每平方米超过万元，五环以内难觅每平方米８０００元以下的新盘。

　 北京市统计局副局长、高级经济师于秀琴认为，一是由于住房商品的特点，不可避免地出现一些投资和投机性的需求；二是从１９８６年至２００６年的２０年中，北京常住人口年均增加２７．７万人，近三年更以每年４１．５万人的速度递增，这些人到北京都需要住房；三是北京市房地产市场小户型的普通商品房供应量相对不足，结构性的矛盾依然存在。这些都是北京房价连续走高的根本原因。

  于秀琴说，随着北京市政府逐渐推出大批限价房、经济适用房、廉租房等，以满足中低收入者居住需求的小户型房子相继开工，商品住房供应结构性的矛盾将趋缓。

  上海：究竟是局部分化还是全局“回春”？

  消失了一年多的排队购房场景再次出现在上海楼市。三月份以来，上海多个新楼盘开盘当日都出现了多人排队争购，销售记录时有刷新。于是，看多者判断，“小阳春”已降临上海楼市。但是，多数市场人士认为，楼市“回春”说言之过早，局部分化、回暖的可能性较大，能否全局反弹，关键还要看六七月份。

  进入三四月以来，上海新建商品住宅市场成交量明显放大，日销售量由此前的两三百套增至五六百套。上海仲盛集团销售中心总经理汤晓丹认为，开发商推盘量的增大带来了市场交易量的回升。仅３月１６日至３１日半个月时间内，上海就有３６个新盘推出，上市总量达到４１．１９万平方米。在供应量的带动之下，去年以来积压的刚性需求开始迸发出来。

  上海中星营销机构总经理刘承健分析说，评价市场冷暖，关键看需求。当前市场特征是有效供应减少，自主需求释放倾向明显，结构配比失调，外环线以外区域上市量大、内环以内偏少。因此，局部市场会因为需求集中而造成供不应求、价格上涨。

  知名房产专家蔡为民认为，说上海楼市“回春”还为时过早。其一，当前受消费者青睐的楼盘，要么是“四房”产品——现房、地铁房、品牌房、降价房，要么是“三低一高”产品，即低单价、低总价、低首付、高得房率。如果不具备这些要素中的一二项以上，在市场上几乎没有出路。其二，目前市场上的购房人绝大多数是自住者，这使得楼市买气不容易产生扩散效果。目前市场还处于盘整向下的阶段，房价需经过一个挤泡沫的过程之后，才能重新走向坚挺。

  汉宇地产常务副总经理范伟国认为，三四月份按惯例是每年交易高峰期，在开发商的各种营销手段下，成交量自然会上涨，相对于连续几个月成交淡季，眼下即便算是“小阳春”，但全年来看难以维持。

  上海市房地产行业协会近期公开表示，上海住宅市场供求比例在１．５：１左右，供给能够满足需求。五六月份，９０平方米以下的小户型住宅将集中上市。

  但另一个值得注意的现象是，一季度上海房屋新开工面积只有１１６９万平方米，同比下降了两成多。新开工面积减少，一方面反映了开发企业对未来供过于求的预判，另一方面也会对未来供求起到调节作用。

  广州：调控招数连出 楼市走向依然扑朔迷离

  市长宣布要降房价，单位自建房重出江湖，房价数据受质疑……一招接一招的调控高压下，广州楼市的走向依然扑朔迷离。

　 ２００６年，广州楼市火热，房价以２２．４％的涨幅成为全国“领头羊”之一。２００７年３月，房管部门公布广州房价环比降了７００元／平方米，但一些中心城区的房价已悄然越过万元大关。

　 相对于购房者的焦急忧虑，有专家认为，在房价居高难下的情况下，普通住房消费将受到抑制，而资金充裕者的投资消费将成为未来一段时间的“热点”。

　 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，大体上广州人并不缺房，“住得更好”和“保值”才是关注点。根据官方公布的数字，广州户均拥有住房１．０６套，居民住房自有率达９０％。

　 而房地产专家韩世同认为，平均数字并无法掩盖相当一部分人缺少住房的现实。广州从数字上看不缺房，但缺乏资源的合理配置；资源分布的不合理造成了一些人拥有多套住房，而中低收入者买不起房的苦乐不均的局面。

　 广州人乃至广东人真的不缺房吗？查阅２００６广东统计年鉴，一些数据令人惊心。在一个“按收入等级分的城镇居民家庭平均每人全年现金收入构成（２００５年）”的统计表中，其中借贷收入组成之“住房贷款”一项，最低收入户、困难户、低收入户、中等偏下户四类人群均为空白。

　 韩世同指出，在广东房价如火的２００５年，中低收入人群与住房贷款无缘。按揭是目前消费者购房较多采用的支付方式，没有“住房贷款”，表面上看是中低收入人群没有采取贷款的方式买房，背后的含义是他们根本买不起房。

　 “有钱人消费将是未来广州楼市的主要特征，”赵卓文认为，２００７年广州楼市的产品特性可能由居住类向投资类转变。

　 在２００７年，广州的“换房”成本将越来越高。因为在２００８年后，９０平方米以上户型的供应将大受影响，很多人“居住升级”的行动将加快在此前进行，同时广州有６０万套房改房也到了“换房”高峰。

　 相比之下，市民李俊更愿意相信广州市长张广宁年初的表态，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。广州将全力以赴把房价压下来，中低收入者不要急于买房。

　 事实上，在房地产市场买卖双方的博弈当中，政府正不断以积极调控的姿态介入。

　 ３月底，广州市推出增加土地供应、允许单位自建房等七大措施来治理房地产市场。

　 ４月，广州市１１个部门联手整治房地产市场，重点打击囤积土地等六大违法违规行为。

　 李俊说，这些政策是此前市长承诺调控房价的有力补充，给他这样的购房者又带来了希望。

  四对关系助推房价高企

  一季度全国房地产开发投资同比增长２６．３％，３月份全国７０个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨６％。没跌的城市继续在涨，涨幅数据一度下跌的城市如上海，也在重拾升势。究竟是什么原因导致房价居高难下？大与小、堵与疏、内与外的三对关系不能不察。

  大和小：行业调整，垄断性增强

  近来，上海房地产市场凸显的价格标杆效益带动区域房价上涨的现象日益明显。位于上海外环线附近的顾戴路板块，在２００５年３月楼市调控之前、上海房价达到峰值时，这里的最高房价在每平方米１万元左右。宏观调控后，这一板块的房价最低时曾跌至７０００元／平方米左右，而眼下，已涨至９０００元以上，高的已超过万元。是什么原因导致这一区域房价的大幅攀升？

　 中原地产顾戴路门店的一位物业经理说：“马路对面的超大楼盘万源城开盘了，期房均价卖到每平方米１．１万元。这就有了标杆呀，你说其他的房子能低卖吗？都得往这个价上靠。”

　 俯拾皆是的类似个案显示，板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价具有明显的拉抬作用。结果，大盘主宰区域房价的趋势越来越强。但，又是谁主宰了大盘呢？大开发商。楼市调控恰恰加大了房地产行业洗牌，导致优胜劣汰加剧，大者愈大，强者恒强。

　 ２００５年以来，调控政策通过提高土地出让、开发企业自有资本金等门槛，希望以此来抑制过热的房地产开发投资。尤其是２００６年以来，大批中小房企出现资金链紧张甚至断裂，土地、资金开始向资信较好的大型房企集中。以广东省为例，日前评选产生的地产资信２０强房企累计开发面积近８０００万平方米，拥有土地储备高达约１０２３５万平方米，未来三年计划投资总额为２５１０亿元。房地产行业的垄断性正在迅速增强，大开发商的话语权越来越大。

　 其结果是，中小房企的退出并没有对国内房地产开发热起到降温的作用。Ｗｉｎｄ资讯提供的数据显示，国内房地产行业２００７年３月实际完成投资１７５８．３４亿元，完成开发土地面积０．２７亿平方米。这两个数据均属于２００５年以来平均偏高的水平。另一方面，房地产市场区域性极强，在垄断性增强的前提下，少数大房地产商可以通过调节上市进度等措施，更容易掌控区域市场的供应量和定价权。如此一来，要房价下降，何其难也。

  堵与疏：一手硬，一手软

　 导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。

　 房地产消费大致可以分为刚性自住需求、改善型需求与相对弹性较高的投资型需求三种。对于近年房价飙升的原因，学界曾有激烈争论，自住、改善型需求拉动说有之，投资型需求造就楼市泡沫的言论也不少。

　 国家宏观调控政策对此作了兼顾。在２００６年出台的政策中，“９０／７０”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。

　 对于这两类政策，有关部门都曾三令五申，但遗憾的是，落实到地方，“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长３０．４％，其中经济适用房投资同比增长４１．６％，增幅同比加快３９个百分点。另一方面，开发结构仍不合理。４月１６日，发展改革委固定资产投资司公布的房地产市场一季度运行情况显示，在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比７０％方向发展的“９０／７０”政策远未完全落实。９０平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的１６．１％。

　 此外，廉租房门槛依然过高，覆盖面过小，难以惠及低收入人群，未能起到缓解房地产市场供求紧张的作用。

　 而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积１．９倍，明显快于去年的１．２６倍。同时，商品住宅空置面积同比下降１．２％。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”

　 在此情况下，“堵”与“疏”就更不可偏废了，否则房价难以回调。

  内与外：“宁可卖地售股，不愿降价”

　 去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场、“雪中送炭”有关。

　 统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资１３１．２７亿元，同比增长１５４．４％，其中外商直接投资占１０２．６３亿元，几近翻番。国际私募基金蜂拥而来，除了大摩、高盛、荷兰ＩＮＧ等熟悉的老面孔，英国的摩利基金、美国的橡树资本公司、阿联酋的Ｅｍａａｒ集团等资本也接踵而至。他们的到来使得国内开发商在银根紧缩的局面下，得以改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。于是，“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的不二选择。

　 开发商们否认外资对楼市的“支撑”作用。其理由是在整个房地产投资中，外资占比不高，大概只占到１３％。“不能说因为百分之十几的外资比例就引起了整个市场的波动。”　任志强说。

　 但经济学家们认为没这么简单。在日前召开的博鳌论坛上，经济学家樊纲指出：“很多钱来中国投资房地产，这个不应该否认，这个不是什么判断，这是事实。”他认为，“如果这种资金过多，导致了需求过大，使价格持续高幅度上涨，导致了大家去给房地产商塞钱，打破脑袋去塞钱，一定有问题。”

  理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难

　 “堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。房地产调控依然任重道远。记者在长三角地区采访时，不少房地产研究人士都表达了类似的忧虑。

　 专家们指出，解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。而在“堵”与“疏”之间，之所以出现严重的不平衡，关键在于一些地方政府对财政收支的考虑多于对社会公正的考虑。房地产行业对ＧＤＰ与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。做到这一点，谈何容易！

　 针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院不久前在一份报告中开出“药方”，建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。看来，根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当举措已不可避免。（殷丽娟 徐寿松 蔡国兆 黄玫/新华网）