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2007年上海次中心区域楼盘前景看涨

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发表于 2007-5-8 20:14:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
李尧玉 薛健雄

  天天房展网最新统计数据显示,2006年商品住宅成交量依然大涨9.6%,显现存在上海楼市庞大刚性需求的事实。商品住宅总体价格虽然有1.5%下降,然而一直为楼价树立标杆的豪宅市场,价格依然高速上涨。这些情况为未来楼市的走势指明了方向。
  以2006年的楼市表现来看,从中心城区供应量的下降,成交量向内环沿线转移,到内中环引领成交,再到中外环各大板块的崛起,可以看出上海楼市重心逐步地向外转移。然而外环外的广大区域由于市政配套匮乏,成交量经过2005年的激情燃烧后,进入了“怀柔岁月”。外郊环的总体成交量虽然在下滑,但一些沿外环线的板块随着交通的改善,开发的成熟,已成为影响上海楼市的重要板块,外环外其他广大区域则受冷加剧。
  
  冷热不均将影响未来房价走势
  
  楼市重点由内环内逐步向外转移,整个外环线以内的楼市看好,外环沿线一些开发相对成熟的区域,在地铁交通的刺激和市政配套日趋成熟的带动下,日益向好;除此之外,外环外多数区域由于前期发展过快和受限90平方米小户型等众多政策影响,将呈现地域性的由内向外加重疲软的局面,从而形成上海商品住宅市场整体内热外冷的局面。
  在过去一年,土地市场两头迥然不同的表现,也将呈现在未来房价的走势上。2006年9月6日,金地集团在花木地块竞拍时报出的59.89亿元天价,让在场所有业内人士大为吃惊。按照此价计算,该案的楼板价达11300元/平方米,如果加上建安成本等费用,项目成本价将超过15000元/平方米。而此时周边在售楼盘的价格仅为11000-13000元/平方米,可见开发商对市区未来2-5年楼市的看好。与之相反的是,外环外多数地块的流标,显示了开发商并不看好外环以外的楼市。这些情况,也为未来上海商品住宅价格的走势描绘好了方向。
  
  “地段为王”的时代正远去
  
  在中心城区豪宅热销的同时,一些地段形象较差和相对偏远的区域,高价楼盘出现热销。而且,这些楼盘在以颠覆地段价值的价格热销。
  2006年,上海楼市出现品质颠覆地段的楼盘,除了仁恒家园外,还有位于闸北内环中兴路上的绿洲雅宾利花园。该案以大盘高品质的开发为理念,把房价拉高到18000元/平方米,这个价位要高于南黄浦和南卢湾地区在售的多数新盘,比周边次新房10000-13000元/平方米的价格更是高出了5000-8000元/平方米。周边的居民开玩笑说:“用买一套绿洲雅宾利的钱,可以在旁边的次新房小区里买两套同样面积的二手房。”然而,绿洲雅宾利的销售却异常的好,自2006年4月开盘以来,该案共推出658套房源,售出547套,半年时间的销售率达83%,业绩远好于黄浦、卢湾在售的同价位楼盘。而位于普陀万里的中环凯旋宫,靠近中环线和宝山区,却开出了16000-19000元/平方米的高价,这一价位是周边在售新盘8000-10000元/平方米的两倍。该案的销售情况同样好于周边楼盘,该案2005年10月开盘至今共推出197套房源,已售188套房源,95%的销售率远好于周边在售的常规楼盘。从内环到中环再到中外环,一系列的高品质楼盘,都在以颠覆地段价值的价格热销。从而向市场证明了地段为王的时代已经过去,高品质才是楼市的发展方向。
  据天天房展网研究中心的调查,在同一区域内,高品质高价位楼盘热销,而低品质低价位楼盘相对滞销。目前高档楼盘的购房者,多为第二、三次置业。通常这些购房者手上都有二套以上房源,一般自己和子女住一套,父母住一套,空着一套留给子女成家用。但由于目前的住房品质相对较差,当他们看到市场上有高品质住宅销售时,便会进行置换,卖掉手上的低品质住宅,买一至二套高档住宅。相对于大多数人来说,这一群体对房价的敏感度要低很多,这就造成了目前市场上,低价楼盘滞销的同时,周边的高档楼盘却在以非理性的价格热销。
  据分析,导致这一现象的原因,是由于我国居民收入差距太大。我国20%收入最高家庭,其收入是20%低收入家庭收入的10倍以上,这个水平远高于国际平均线,加上我国投资渠道匮乏,这些富人手上的闲余资金没有出处,从而导致富人手上已有几套住房,却还要高价买房,而对普通的老百姓来说,价格再低的商品房也是天价。
  这就形成在全国一片叫房价太高之声中,但房价却依旧在上涨的现象。在高档房热销的同时,低价房只有把总价做到最低才能卖出去,这种情况上海表现得更为突出,形成了同一地段内高价房热销,而低价房却相对滞销的局面。
  
  2007年外环外房价将持续低迷
  
  从2006年的市场供求走势分析,2007年供应量应该会有一定比例的增加,主要来自于新建商品房,和2006年竣工但未投入市场销售的楼盘量。从需求角度看,如果2007年没有大的政策出台,在2006年需求量的基础上,还会有所增加,一方面是因为目前市场的刚性需求仍然较强,在一定的区域范围内,品质较高,价格相对适中的楼盘还是能得到购房者认可、在经历了一段较长时间的观望后,上海市住宅的房价并没有实际意义的大幅下跌,因此购房者的购房心理会逐渐转变;另一方面,2007年新开工的住宅项目要严格按照90平方米以下的房型占楼盘总销面积的70%实施开发,这在一定程度上加大了小户型房型的市场投放量,这也会吸引一批年轻购房者的关注。
  从价格看,整体将保持稳定态势,市中心房价由于房源稀缺走势不会下调;配套成熟居住氛围良好的次中心区域将受到更多购房者的青睐,价格走势更是看涨,如轨道交通沿线、世博板块等;而外环外区域可能会受到供应量较大的影响价格有小幅下跌。
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