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2007年05月07日 08:24
过去三年来，每逢“五一”前后，新一轮地产调控风暴都会骤然刮起。一切并非完全是巧合。从时局背景上看，“两会”开过不久，新一年国家大政方针既定，经过必要的消化和酝酿后，理应进入具体政策措施的落实、执行阶段了。
转眼之间，这个敏感而微妙的日子又已到来，无论相关部委还是地方政府官员，以及业界内外市场上下，神经皆难免格外紧张。
俗语云：事不过三。又云：飘风不终朝，骤雨不终日。尽管种种迹象表明，前一阶段的调控效果并没有完全达到决策层的预期，更严厉措施出台的可能性随时存在，但此时此刻我们期待的，恐怕不再是暴风骤雨式的限制和打击，而是更具耐心与理性的制度建设和完善。
毕竟立竿见影易，持之以恒难。
深圳又当急先锋
“这是目前为止影响最大、对市场冲击最有力、最为有效的调控政策！”某地产人士连用了三个“最”字来表达他的特殊感受。能让见过不少大场面的他如此激动的，正是近日市场盛传深圳官方有意推行的二手房“准限价”政策。
知情人士透露称，这一政策将规定，深圳全市范围内的二手房交易办理银行按揭时，评估价不得超过已给出的所在区域同类物业的某一最高限价。“政府虽然不干涉具体物业的交易价格，但无形中却加大了购房者，特别是投资者的成本。”深圳香地地产咨询公司总经理半求(半求博客,半求新闻,半求说吧)分析说。
深圳房管局一位负责人接受记者查询时表示，二手房限价政策正在筹划当中，一切以最终公布文件为准，具体内容尚不能透露。而有业内人士表示，虽然房管局并没有下发相关文件，实际上早在4月初，此政策已在市场上逐步推行，并已造成相当影响。
4月份深圳中原地产二手豪宅成交量大幅下滑，应该“归功于”此项政策。该公司历来为深圳二手物业代理市场老大。以华侨城二手豪宅交易市场为例，物业实际成交价为每平方米30000～40000元左右，而政府规定的按揭最高价只有每平方米15000元。简单算来，原本能买两套房子的首期款，现在只能买一套房子了。
经推算，政府定下的按揭最高价大约是房产原值上浮20%左右，从政府角度看，这一幅度或许还算合理，但近两年深圳楼价飞涨，不少楼盘都翻了一倍多，却也是众所周知的事实。
“该政策直指房价‘七寸’，起到了立竿见影的作用，”“市场上流动性过剩，是房价失控上涨的根本原因，以此来控制货币流动性的效果，甚至远比加息来得直接。”
而一般认为，政府这样做的目的，正是为了切断深圳楼市二级(一手商品房)与三级(二手房)市场之间的价格传递纽带，以便抑制上涨过快的豪宅房价。
“近年深圳楼价上涨已超出理性范围，往往是一个地区推出新楼盘起售价就比周边高出很多，同区二手房马上以此为标准，以至于二手豪宅标价几天一涨，甚至一天几涨的情况屡见不鲜。”过去两三年深圳投资型买家大增，不少就是利用银行杠杆投资多套楼宇，二手房“准限价”政策一出，意味着短期物业投资成本大增，而市场价格受限，也意味着投资者转手套利难度增加，继而导致新楼盘的预期升值空间大幅削弱。
不过他相信，该政策短期内无疑会对市场造成影响，但长期来看利大于弊，因为这有助于稳定楼价，抑制过度投资，使市场更为理性平稳。
“事实上，针对投资型购房者的政策措施还会陆续出台。”一位政府内部知情人士向记者透露。其中之一，是深圳将会在五六月间实行以物业评估价强制征收二手房交易个人所得税，这是专门为对付二手买卖市场中普遍存在的“阴阳合同”而设置的。
所谓“阴阳合同”，是指二手房交易中，向税务部门提交的成交报价，往往远低于双方实际成交价，卖房者以此来减少缴纳个税。深圳税收部门曾表示，当地因此而少缴的税款，每年在5亿元以上。
一路高歌猛进的深圳房价，是否会因此迎来“拐点”？也许今后几个月里，局面会变得较为明朗。
上海楼价再入上升通道
近日，一直为买房结婚而奔忙的陈先生，终于看中了上海长宁区新华路一套57平方米、开价78万元的二手房。但最大的难题是，这是一套仍在银行按揭贷款的房子，照有关政策规定，除非现业主付清房贷，否则不能为买家办理按揭手续(即所谓“转按揭”)。最后，他多花了大约一万块钱，成功把房子买下。
“之前真没想到严令禁止的二手房买卖转按揭，居然可以变通。”陈先生欢喜之余不免感叹。
事实上，曾经作为上海楼市调控三大杀手锏之一的“禁止转按揭”政策，已被悄悄突破或规避。与此同时，经过长达两年徘徊调整后的上海房价，正在触底回升。
“禁止转按揭”功成身退？
2005年初夏前后，上海接连出台房地产市场调控三大政策：购买五年内转让的房子征收总价5.5%的营业税；征收二手房出售个人所得税；禁止转按揭。后者被业界公认为是最具杀伤力的一招。
当时上海楼市充斥大量投资客，一般每套房子都是拿出2～3成首付，其余全部从银行按揭贷款，出让时只需与买家到银行办妥转按揭手续即可，无需动用更多资金。但“禁止转按揭”政策突然出台，这些手握数十套甚至上百套物业的投资客，根本无力将全部按揭贷款还清再出货，以至于楼市成交量迅速萎缩，房价随即一路下跌。
据接近上海市政府的政策研究人士透露，去年下半年左右政府就酝酿考虑取消“禁止转按揭”政策。因为政府方面认为，楼市调控已基本到位，市场上短期投机炒作行为受到抑制，余下大多为实际的住房刚性需求，大都以自住为主。但稍后那场波及面极广的反腐风暴，让相关动议和决策不得不搁置。
据其分析，目前市场上主要有两种方式应对该政策。最常见的是，买卖双方在合同中约定，用买家的首付款支付卖家的按揭款，一定时间之后，买家再到银行办理按揭贷款，双方此时全部完成交房过户手续。
还有一种就是找到贷款公司提供短期贷款。此类短期贷款要收取总贷款额3%的佣金。前述陈先生多付出的一万元，其实就是给贷款公司的佣金。正因为推行“禁止转按揭”，如今上海市场上此类贷款公司如雨后春笋，到处可见。
另有分析人士指出，由于近期外资银行大举杀入，受到竞争压力的诸多中资银行都希望扩大个贷业务，楼房买卖转按揭贷款也是它们瞄准的目标之一。
“春天的故事”楼市版上演？
就在上海滩众多买家卖家及中介服务机构为突破转按揭禁令各出奇谋之时，今年3月以来，当地楼市升温势头日益明显，具体表现就是市中心房价悄悄上涨，郊区楼盘则买卖相当活跃。用施宏睿的话说就是，现在中环以内价涨成交量不涨，中外环之间价不涨成交量涨。
据统计数据显示，3月份上海全市买卖成交签约18973套，比2月份多出8642套，涨幅多达83.6%。进入4月份，这一势头还在继续，多处楼盘出现久违的排队买房景象。开发商也是反应神速，市场供应量飞速上升，仅4月13日至19日一周之内，全市共推出29个新楼盘，为近年来之最。
连向来成交量极少的别墅也不甘后人。同样是4月13日至19日一周之内，此类物业成交面积达6.2万平方米，比之前一周的5万平方米增长了24%。而今年以来，上海别墅盘周平均成交量只有3.89万平方米。
细心观察，这一波成交的别墅物业结构上出现微妙变化，单价每平方米1.5万元以上的中高档别墅占总成交(行情论坛)量比例，由年初的27.3%降为23.2%。业界人士认为，买家兴趣从投资价值更大的中高档别墅转向经济型别墅，显示自住需求逐渐旺盛。
从房价统计数据上看，今年以来，上海内环内(即市中心)住宅成交均价为每平方米17621元，比去年同期增长5.8%，中内环之间住宅成交均价为每平方米12114元，同比上涨了7.9%。
反弹势头势不可挡？
近期上海某媒体曾报道称，上海社科院一份报告判断，“上海房价下跌，未来市场供应量供过于求”。但日前举行的上海浙商房地产分会会议上，上海某知名房地产专家反复强调，上海房价没有下跌，未来市场走势也不是供过于求。
两个主要论据：第一，相对于2005年一季度的最高点而言，现在上海房价已经跌了20%，跌无可跌，任何楼盘只要再稍微降价，就会引来抢购；第二，是市场上资本流动性过剩，要么自住房刚性需求强劲，要么是手持资金急需合适的投资渠道，找来找去，还是选择了买房子，而这些人大多不是短期炒房者。
上海市场上积累了两年之久的巨大需求开始释放，因为很多购房者等了很久，发现房价不太可能再跌了。
另外一个重要原因，就是市区土地供应继续紧俏。“按照目前的开发速度，如果不再进行大规模拆迁，预计3年以后，上海内环以内将没有可供开发的土地，5年以后是中环以内，7年以后则是外环以内，相信10年以后，连郊环以内都无地可用了。”
国务院全面梳理调控政策
近日，博鳌亚洲论坛期间获悉，国务院发展研究中心受国务院主管领导委托，将牵头组织各方研究力量，对中央各部委连续出台的多项房地产宏观调控政策进行集中梳理。
这一工作动态，被很多人认定是中央加速落实上述各项调控政策的前奏。
政策梳理房价仍是风向标
业界普遍把2007年视作“宏观调控落实年”，然而至今出台的部分措施，如追缴土地增值税等，因为缺乏执行细则并未实施，“90/70政策”也未在所有城市得到落实，一些已实施的措施则因为政策间不配套、缺乏全方位的协调而影响了调控效果，没有达到稳定房价、为房地产投资降温的目的。
国家统计局及国家发改委刚刚公布的房地产市场有关报告显示，部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快，再度为市场形势敲响警钟。
国家统计局数据分析称，今年房地产开发投资增速有所加快：今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。
4月16日，国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中指出：“房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。”与此同时，由建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部等八部委联合进行的为期一年的房地产市场秩序专项整治正在展开。
4月17日，建设部副部长齐骥公开表示，建设部门还将进一步采取措施，遏制投机、控制投资、抑制过度消费，保持合理的房地产投资规模和住房价格水平。
有消息称，日前建设部部长汪光焘突然召集齐骥及住宅与房地产业司司长沈建忠等核心官员连夜开会，具体议题外界不得而知，但不排除与近日国务院组织智囊机构梳理调控政策之举有关。
任潘联手质疑调控实效
中央在积极探讨宏观调控的效果，关注调控体系是否完善，而业界舆论对一些宏观调控政策的质疑逐步浮现。有人甚至用“乱箭齐发”来形容各部委密集出台的多项调控政策。
作为对市场和政策有着高度敏感的开发商，SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)的看法颇具代表性，他说：“从中央各部委出台的‘90/70政策’、追缴土地增值税政策、限制外国人买房子政策等等，到各地政府出台的地方调控措施来看，一来出台得比较急、比较乱，二来各部门之间、上下级之间似乎没有通气，更没有广泛征求专家和市场人士意见，三来大家谁也不知道政策出来后，对市场的影响究竟会有多大？有些为了稳定房价出台的政策实际上却推涨了房价。”
他相信，中央如果真的能对这些政策进行全面梳理，能听听各地政府的意见，听听发展商的意见，听听专家的意见，考虑得更全面一些，调控的效果才会好，调控的初衷才能早些实现。
对目前已经实施的政策在稳定房价方面所能起到的作用，开发商评价普遍不高。用老潘的话说就是：“政府的一系列政策出台，首先影响了一些城市土地的供应量，进而影响到可售房产的供应量，而需求一直保持旺盛的势头，在供求不平衡且是供小于求的情况下房价肯定会往上涨。北京市场就是很明显的例子。”
4月20日晚，房地产界最富批判精神的华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)参加博鳌亚洲论坛“房地产的绿色议程”分论坛回答记者提问时，含蓄地表达了对房价调控和“90/70政策”的看法。
“我觉得房价涨不涨不是调控的目的，我们最终的目的是要解决所有人的住房问题。所以，最重要的是要解决政策性的指标，是要解决人们的住房问题或者是提高人们的生活质量。”他说，“假设房价压下去了但人们住得越来越差，也没有什么好处，这么虚的谈房价没有任何意义！”
各方共识：理性与可操作性
在一些业界人士看来，新开发项目实施“90/70政策”，意味着大多数购房者的居住品质没有得到明显提高，住房的升级换代需求没有得到满足。
高档楼盘开发商们多对俗称“限外令”的限制外国人买房政策的合理性表示不解。事实上，自该政策在北京严格执行以来，高档公寓和别墅的销售状况总体不太乐观，一些项目因受到政策限制不能成交，还发生了退订的情况。
“高档楼盘和中低收入人群的住房根本是两类产品，真不明白限制高档楼盘的销售对象有什么必要？”一别墅项目开发商对记者抱怨。
追缴土地增值税政策被开发商认为是最狠的一招，几乎会影响到所有开发企业的财务安排，一批实力弱和扩张过猛的企业就会在劫难逃。不过，来自香港地产界的人士认为，该政策不太具备可操作性，国内税务部门也确实一直没有拿出执行细则来。
由于看不到宏观调控在稳定房价上有明显效果，反而刺激了部分热点城市房价继续上涨，有业界人士指出：中央提出的“稳定房价”简直成了某些部门谋取自身利益的“幌子”！
当然，从国务院发展研究中心等中央智囊机构受命梳理调控政策之举可以看出，房地产的宏观调控仍将继续深入下去，而中央也会积极总结与反思，以后的调控会更加理性、指向逐步清晰。业界或许有理由相信，各项政策之间的配套问题能得到妥善解决。
来源：焦点房地产网 |
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发表于 2007-5-7 13:30:22