商品房预售制本质上讲无罪 信用缺失才是症结

2007-04-30 08:06  邓璟  红网

人在一生之中，或多或少需要借贷。对于借方来说，借是在自身资源不足的情况下，为了满足现时迫切需要而采取的一种行为；对于贷方来说，贷是在自身资源充足(或有盈余)的情况下，为了获得一种或几种收益(包括经济、情感等上面的收益)而采取的一种行为。可以说，凡是借贷行为，都逃不过上述特性。







　　不过，借贷与否，存在一个大前提：借方信用是否足够好？你不会把钱贷给说话不算数的人，是因为你知道他没有信用，你对借方还贷没有乐观的预期；银行(或朋友)会贷款给你，是因为根据他们掌握的信息，知道你不会是“老赖”、也还得起债务。借贷行为之所以能从古至今流传下来，就是因为“信用”两字。

　　现在人们买房子时，经常是看不见房子就先把钱交上了，因为我们实行的是商品房预售制度。据4月28日中央电视台《经济半小时》报道：仅仅在北京，就有50多栋烂尾楼，其中大多数都是已经出售的期房。这样看，购买期房的业主真是吃了大亏。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜称，预售款是开发商的一个主要的融资渠道。他们名正言顺拿业主的钱盖楼，不用付任何成本。

　　很多人因此把商品房预售制看成是开发商的“圈钱工具”，建议取消商品房预售制的人也有不少。但笔者的观点是：商品房预售制无罪，信用缺失才是症结。

　　道理很简单，商品房预售制，从本质上讲，就是一种借贷行为——房地产商是借方，借公众的钱筹集资本开发商品房；公众是贷方，贷钱给房地产商是为了获得“未来的房屋”(同时也为了规避未来房价进一步升高的风险，让自己心安)。很明显，这是一次你情我愿、互惠互利的借贷行为，何罪之有？

　　问题是，现在的借方——房地产商不能按照当初的合同，给公众提供“未来的房屋”了。这就是借贷过程中，房地产商信用缺失的一个重要体现。在本篇文章中，笔者无意耗费笔墨去探讨房地产商(还有很多国人)信用缺失的根源，而是着重于考虑怎么去解决这种信用缺失现象。借方欠“债”不还，原因无非有两种：根本还不起和根本不想还。无论哪种原因，都必须通过政府部门的制度化、法律化途径加以解决。

　　1924年，清朝第一代王爷多尔衮的后代睿亲王中铨因借钱不还，被法院查封了“一百多间房的古玩陈设动产”，最后因“衣食不周”而去世。这个历史上的查封，给了我们一个启迪：政府部门能否建立一项有效的制度，让收取预售金的房地产商能运用各种方式担保、抵押的办法，使他们有所后顾之忧，使购房者有所保障？在借贷制度的设计上，我们必须基于“人性恶”，不断加大借方有可能信用缺失的违规成本。

　　另一方面，我们虽然不乏诸多惩处借方失信的威严法律，但这些法律是否落到了实处？管不管用？政府能否简化相关法律程序、降低公众依法办事的成本？从而给公众实实在在的法律保障。今天，有不少“老赖”一边嚷着“要钱没有要命有一条”，一边却开着豪华车爽吃爽用的新闻……你说这是没有法律惩治的缘故？还是法律不管用了？抑或是法律在执行过程中不够有力？

　　商品房预售制本身无罪，市场经济本质上也是好的，但由此滋生的种种丑恶现象，告诉我们一个道理：预售制也好，市场经济也好，政府不能对其放任自流，必须通过多手段多途径进行必要的监管。目前商品房预售制成了开发商的“圈钱工具”，不能不说是相关职能部门在制度设计、依法办事上存在诸多空洞漏洞。

　　《伟大的博弈》一书介绍了华尔街金融帝国发展的历史，信用危机曾让当时的华尔街充满“血雨腥风”。百余年过去了，看着今天的华尔街金融帝国，已逐渐成为规范、高效的“世界经济晴雨表”之一，我们可以想象重构一个人人守信的体系有多难。

　　难归难，但在推动信用重构的过程中，我们的政府至少可以做到未雨绸缪和亡羊补牢。