曹建海  怎样促进房地产业持续健康发展？

Barry

作者按：应《人民日报》之约，我就温家宝总理在今年的《政府工作报告》中提出的“必须促进房地产业持续健康发展”撰写学习体会。文章站在马克思主义立场，针对当前中国房地产领域存在的诸多不和谐问题，阐述了破解和促进我国房地产业持续健康发展的政策思路。此前，国务院参事任玉岭先生提出为绝大多数城市居民提供经济适用房的主张，遭到了一些打着“市场主义”旗号的学者批评，笔者以后将著文予以驳斥。本文代表了作者长期以来研究房地产问题的基本结论，也是对任玉岭先生主张的积极呼应和全力支持。

  房地产业是由各类房地产企业、政府房地产事业单位、房地产合作经济组织和以家庭为主体的自主房地产经济构成的整体。世界各国发展的历史证明，房地产业发展是关系一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。

　　在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是１９９８年以来，我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，建立起以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。住房制度改革使城市居民长期被压抑的住房需求大大释放，极大地推动了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展，极大地改善了人民群众的住房条件（此句为编辑所改，应为“人民群众的住房条件得到了明显的改善”）。２００５年，我国城镇人均住房建筑面积达到２６．１平方米。同时，房地产业的发展也带动了国民经济增长。

　　但是，我国房地产业在发展过程中也出现了一些问题，如商品房供给中高档豪华住宅过多、普通住宅偏少，一些开发商囤地、囤房和搞假按揭，房价高涨、严重超越中低收入家庭购买力，商品房质量不高且不节能、不环保，新建房屋大量空置，房地产开发中存在不规范行为等等。这些问题的存在，影响房地产业的持续健康发展。为此，温家宝总理在《政府工作报告》中明确指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展，并提出了具体要求和措施。当前，促进房地产业持续健康发展，应主要做好以下几个方面的工作：

　　首先，房地产业发展必须从我国人多地少的国情和现阶段经济发展的水平出发，形成合理的住房建设模式和消费模式。房地产开发建设应适应城乡一体化的要求，合理规划城乡土地利用，严格土地用途管理，认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，禁止别墅类房地产开发，限制低密度、大套型高档住房用地供应；大力发展节能省地环保型建筑，对于违反标准的建设单位和施工单位采取严厉措施予以惩罚；通过研究制定适合各地情况的、适度的、有弹性的住房消费标准，并辅以必要的经济政策，鼓励城乡居民对住房的适度消费，逐步形成符合我国特点的住房消费模式。

　　其次，采取多种措施抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。调控房价的目的是使房价回归到合理水平，让广大人民群众能够通过购房、建房、租房等多种形式，做到“居者有其屋”。控制房价上涨，使房价回归到合理水平，一方面要保持适度的房地产投资规模，扩大以经济适用房为主体的普通商品房的供给；另一方面要通过严格住房消费信贷发放以及实施针对住房投资、投机活动的综合税收政策，降低住房投资、投机的收益预期水平，发挥住房存量在房地产价格调节中的作用。

　　再次，地方政府应对房地产市场的调控和监管切实负起责任。地方各级政府应改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，集中供应经济适用房和廉租房，并将单位建房和个人集资合作建房纳入政府经济适用房计划；站在维护人民群众利益的立场上，倾听民众呼声、关心民众疾苦，坚决打击各种损害群众利益的不法行为。具体来说，就是要建立科学透明合理的房地产规划审批、开发流程监控机制，强化公众对房地产开发过程的监督，制定严厉的行政过错追究办法等，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，维护公众和住房消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任  曹建海