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“平均700元/平方米的跌幅”。
4月13日，广州楼市爆出了“下行震荡”行情。
就在全国楼市“高歌猛进”的情形之下，广州独成一片“绿洲”——
尽管有关方面对700元降幅出现了不同解释版本；尽管有关人士对广州市政府大刀阔斧降低房价的举措持有异议。
本报记者在历时一个多月的采访中，探源了广州市政府调控楼市的“杀手锏路数”，还原了广州楼市下跌背后的真实景象。
一线调查
广州楼市下跌最大存量公房谋上市
对于习惯在“五一黄金周”大赚一把的广州开发商来说，这个即将到来的“五一黄金周”也许不应有太多期许。
买家们都在犹豫。
4月13日，广州公布楼市出现“下行震荡”行情，称上一个月全市十区楼价下降700元/平方米。
还有“更坏”的消息。
就在以广钢“金鹤苑”为首的单位自建房陆续推出“一石激起千层浪”的敏感时刻，广州另一种形式的政策性房源即将流入市场。
4月15日，广汽丰田项目配套宿舍区“丰庭花园”，刚刚结束了内部认购预登记。“丰庭花园”是一个由70幢建筑组成的小区，在地产“大盘”司空见惯的广州或许并不见怪。但如果该小区住宅将以“存量公房”的名义进入市场的话，其影响就完全是另一回事。
“这将撕开一个口子。而且没有人知道这个口子会有多大。”一位资深业内人士说，“丰庭花园”们远比广钢的“金鹤苑”们可怕，存量公房数量非常庞大，分布地方广，至今没有完整的统计数据。
丰庭花园：最大存量公房“临盘”
“直到凌晨一点，广州市国土房管局内依然灯火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂拥抢占福利分房的‘末班车’，广州市国土房管局不得不在最后五天，实行24小时昼夜服务。”
8年之后，再次回想起这历史性的一幕，正准备拜访广州市国土房管局的广汽产业发展有限公司内部人士感叹：“国土房管局是‘要害’部门，丰庭花园要实现以存量公房销售，必须通过国土房管局的审批。否则，就算获得国资部门许可，房子也还是不能卖。”
1998年，我国《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配。2000年1月1日，广州市正式取消沿袭了40多年的福利分房制度，转入实施住房货币分配。从2000年开始，广州的许多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企业职工出租，租金低廉。
2003年，广州市的存量公房上市，重新出现转机。当时，广州市房改办发文允许存量公房上市，同时公布了存量公有住房的出售程序。根据文件定义，存量公房是指“在广州市行政区域内，由各单位(含各驻穗单位)和房管部门管理的，未房改出售的住房。”
“丰庭花园申请以存量公房出售，依据的就是这份文件。”广汽产业发展有限公司内部人士告诉记者，“但在此过程中，还有许多敏感因素，其中包括丰庭花园可能是广州市最大的一处存量公房。”
丰庭花园位于广州市南沙经济开发区广丰路，总占地面积13.67万平方米，总建筑面积22.19万平方米。园区合共70栋建筑，其中包括62栋8~15层的套房住宅，6栋12层的单身公寓，全现楼，均为带电梯小高层。如此庞大的规模，即使放在整个广州市的商品房开发目录上，也绝对称得上是一个“大盘”。
目前，丰庭花园已经通过最为关键的一步——国资部门的审核，剩下的只是例行的程序。
“4月16日，我们将所有《内部认购预登记表》收齐之后，便意味着我们的第二道关已经走完了。17日上午，我们将正式往广州市国土房管局拜会领导，进行初步沟通。”
上述人士告诉记者，2004年2月，随着广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资的“广汽丰田发动机有限公司”正式在南沙经济开发区奠基，丰庭花园作为广汽丰田项目的配套生活园区，也开始由广汽产业发展有限公司投资建设。而丰庭花园的建设用地，也随着广汽丰田项目一道，向广州市政府交纳了土地出让金。2005年6月30日，丰庭花园全面竣工，并且以租借形式提供给内部职工居住。
“由于当时广汽丰田项目聘请的员工多数为大学毕业生，随着年龄增长，职工建立家庭的需要也在逐年增长。”该人士说，为解决内部职工住房困难，增强企业凝聚力，2007年公司开始设想以存量公房的形式，将出租的公房向内部员工出售。
据悉，目前丰庭花园销售细则方案的设计难点在于，由于不是企业自建房，如果按照存量公房出售，那么职工在获得房产证后可以马上出售。在这种情况下，万一有职工一买房就转手谋利，便会与计划的设计初衷相背离。
据内部人士透露：针对上述难点，目前初步有两种构思。一种是企业与员工签订合同，例如员工必须为企业工作一定年限才能完全获得房子。第二种是，广州市国土房管局可能会对丰庭花园的销售和管理，采取存量公房政策与经济适用房政策“合并”的办法。这样的话，职工在转售房源时，就必须补交一定差价。
政策房源：低成本“撼击”市场
无论是自建房还是存量公房，要实现上市都必须依赖政府政策的支持。而这些政策性房源对市场最大的冲击，便是远低于商业开发的建造成本及销售价格。
今年三月份，广州首个自建房——广钢“金鹤苑”，以2050元/平方米的均价售出。与周边超出4000元/平方米的商品房相比，足足便宜了一半。
由于广钢集团至今没有公开金鹤苑的土地及建筑成本，所以外界很难估计其超低售价背后的成本构成。但依据广钢股份( 6.95,0.41,6.27%)(600894)在同区域内购买的“鹤洞地块”成本，可以参考算出，免除土地出让金后可以给金鹤苑带来的成本优势。
根据广钢股份上市公告：“公司于1995年10月与广州市国土局签订的国有土地使用权出让合同。市国土局出让给本公司位于芳村区鹤洞广中路面积1381889.1平方米的土地使用权，总金额42848927元，在1997年3月31日前分4期支付完毕。”
2005年6月28日，广州市规划局发布的广州市芳村区规划方案称，广钢所处地区将成为置换更新区，从生产用地向生活用地转化。
据证券界人士透露：与其他没有整体上市的钢铁企业不同之处在于，广钢拥有鹤洞广中路地块的使用权。结合广钢股份搬迁，该地块若按房地产开发，根据广州市国土房管局对芳村区的基准地价测算，广钢股份或许可以产生10亿~20亿元的潜在收益。
“从中我们可以看到金鹤苑捡了多大的便宜。”有房地产人士向记者抱怨，“在土地不断升值的背景下，政府还不断允许广船、广铁、广州市第三煤矿等七家单位自建房。企业将自建房低价售给内部职工，表面上看是解决了职工的住房困难，实质上却是在拿国家的钱补贴给少部分人。万一这批房源管理不好，最后又进入流通市场，不但成为了个人的谋利工具，对高价拍地的房地产商来讲，也是不公平的市场竞争。”
“丰庭花园不是自建房，已经支付了土地出让金，所以我们的售价相对会比金鹤苑要高。”广汽产业发展有限公司内部人士告诉记者，存量公房的出售必须执行市场评估价，不能造成国有资产流失，这是国资部门的“红线”。但即使如此，存量公房的售价仍然会比周边商品房略低，因为存量公房可以不计算“利润”。
根据初步估算，丰庭花园每平方米的售价预计会在3500~4050元之间。虽然广汽产业发展有限公司方面拒绝透露丰庭花园的土地及建造成本，但其土地价值，同样可以从去年的南沙土地拍卖中找到参考坐标。
2006年12月16日，越秀承建地产分别以5.61亿元和3.04亿元价格竞得丰田生活区东、西侧两地块。其中，东侧地块占地面积20.74万平方米、总建筑面积37.15万平方米；西侧地块占地面积13.85万平方米、总建筑面积23.92万平方米。折算下来，东侧地块价格为1510元/平方米，西侧地块为1271元/平方米。
当时，越秀城建曾表示：“按该地价两住宅地块开发成本在4000元/平方米左右，而现时越秀城建的南沙滨海花园洋房售价已达到5000多元/平方米，预计未来两年楼价可升至6000-7000元/平方米。”
很明显，如果丰庭花园最终获准以每平方米3500元起的价格销售，则仅仅接近于越秀城建的开发成本。这对越秀城建在离丰庭花园仅一街之隔的地块开发，肯定是不小的压力。
“广汽丰田项目投资巨大，本来房地产商还希望从中能带来庞大居住需求。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，如果丰庭花园按存量公房销售，不但减少了这部分需求，而且按照职业经验，这批房源最后肯定进入流通市场，这对周边的房地产市场会造成新的压力。”
据消息人士透露：正是由于涉及到周边房地产商的利益问题，丰庭花园以存量公房销售的申请，政府是允许其全部内部出售，还是仅允许出售其中一部分，也还是一个未知数。目前，越秀城建也未对此事发表任何评论。
三月跌幅与政策“无关”？
就在丰庭花园悄然谋划上市的同时，广州市国土房管局《2007年3月广州市房地产市场分析》也在4月13日正式发布。
根据统计数据：3月份广州十区的一手房价创下去年以来单月最大跌幅。新建商品住宅均价为7029元/平方米，比2月份降了700元/平方米，降幅9.1%。这一数据，再次激起了广东省房协与广州市政府的“观点对峙”。
4月14日，广东省房地产业协会副秘书长黄毅文在接受记者采访时表示，这个数据目前只能证明，是“成交结构变化所致”。黄毅文强调，本次统计数据需要注意两点。第一，广州市中心城区的住宅均价同比并无明显降幅，相比之下，房价相对较低的花都区，成交量却大幅上升。郊区低价房的大量成交，拉低了整体房价。第二，“价量双降”，房价降了，成交量也在下降，说明能买到房的还是少数。
黄毅文说，广州房价要真正降下来，关键点在于供应量有实质性的增长，而不是停留在“成交结构”的变化上。
紧接着，4月17日，广州市国土房管局召集媒体对3月份市场数据进行“解惑”。广州市国土房管局表示：价位较高的中心城区交易量减少，价位较低的非中心城区交易量增加，结构变动拉低整体价格水平，确实是3月楼价下降的主要原因。但中心城区的均价，却是有升有降。
根据广州市国土房管局统计数据，2007年3月，越秀、荔湾、天河、海珠、白云和黄埔6个中心城区的住房均价，除了海珠区均价环比2月略升1.4%外，越秀、荔湾、天河、白云和黄埔五区均价环比2月分别下降2.4%、3.9%、0.8%、11.1%和3.6%。
广州市国土房管局强调，3月份成交量减少，表示市场持币观望的气氛趋浓，这其中有“国六条”等房地产宏观调控政策，包括“穗七条”，影响住房消费心理预期的因素。
有分析人士指出，目前大城市楼价快速上涨本身与投资有很大的联系，当下股市本身分流了不少资金，而广州楼市在政府的严厉呼声与“七条措施”影响下，再加上自建房、存量公房等政策性房源流入市场，无论量大量小，都势必对投资者的未来预期产生重大打击。在多重因素影响下，房价很有可能出现关键性逆转。
PK延续：房价下调预期增加
事实上，广州市政府与房地产界在“房价升跌”上的公开“PK”，其导火线点燃于今年3月1日。当时，全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基公开预测：“广州、珠三角其他城市在5年后，很难找到均价每平方米万元以下的房子。”
这一震撼性观点，不但给期待房价下调的市民直接泼了一盆冷水，也将未来房价是升是跌的争论推向了风口浪尖。
3月5日，正在北京参加全国两会的广州市市长张广宁高调回应：“我认为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急。”在张广宁市长的承诺声中，广州市政府率先出台政策，批准广钢、广船等七家国企“利用历史遗留用地”自建经济适用房。为此，3月份率先建成使用的广州首个企业自建房——广钢金鹤苑，也一度成为社会舆论关注的焦点。
3月14日，广州市房地产业协会率先打破沉默，就单位自建房提出猛烈抨击，“允许单位自建房，实际上是变相的‘福利分房’，是用国有土地补贴少数人的利益，是在开历史的倒车。”对此，广州市国土房管局迅速给予否认，表示：“批准符合条件的企业自建经济适用住房，是引入社会力量多渠道加快建设政府保障型住房的新尝试。”
在持续的争议声中，3月28日，被喻为“国六条”地方落实版的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》(简称穗七条)正式通过实施。
“穗七条”从加大供应、完善保障制度和正确宣传、引导市民消费等三个方面提出七条降低广州房价的具体措施。其中提及的“多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾”，在广汽产业发展有限公司内部人士看来，“这意味着丰庭花园申请存量公房上市，正在迎来一个最恰当的政策时机。”
根据《广州市2006-2010住宅建设规划》，“十一五”期间，广州将共建设政府保障型住房900万平方米，其中部队和国有企业自建经济适用住房300万平方米，约占住宅供应市场的5.6%。另据2006年的统计数据，广州市政府存量公房，也仅有30万平方米。
有房地产人士表示，当前的数据，并不能证明自建房和存量公房在数量上可以冲击广州的房地产市场。但是，类似丰庭花园这种“半路杀出来”的存量公房，目前还无法预计最终能释放多少。因为如果丰庭花园获批，则意味着会有更多的企业有可能继续加进来。
目前，从广州市政府与广州房地产界一个月来的楼价“PK”来看，市场预期正在逐步向“中小户型能降价”的观点倾斜。
敏感人士已经注意到广州楼市产生的微妙变化。广州地产中介合富辉煌集团针对“五一黄金周”的监测报告显示，今年“五一”期间，广州全市房屋整体供应以余货销售为主，新货不到四成，反映前期整体市场销售速度有所放缓。该报告说，在主流的潜在购房客户中，超过20%的客户由“选择观望”“转向购买二手房”及“租房”，这正是目前一手商品房成交量逐渐萎缩的主要原因之一。
这说明买卖双方都在犹豫之中。
“穗七条的威力，预计要到2008年才能真正显示出来。”赵卓文说，其主要依据为，政府主导的新社区建设、新推出的“三限双竞房”，“单位自建经济适用房”等中小户型，要到2008年后才会大量上市。
“广州楼市历来都是风向标，全国的开发商都在静观其变。”有房地产界人士对记者说。
访谈
政府在房地产上就是双重角色
访北京师范大学珠海分校不动产学院常务副院长金贻国
《中国经营报》：根据最新的统计数据，广州三月份新建商品住宅均价为7029元/平方米，比二月份降了700元/平方米，降幅高达9.1%。对于这一现象，你如何评价？
金贻国：从现状来看，降得还不够，调控得还不到位。广州市政府在近段时间相继出台多项平抑房价政策，是适时之举。但是，当前广州房地产市场的总体供应量并没有出现根本性的改变。住房供应，特别是中小户型供应还不够。
未来，广州房地产的调控必须继续严格执行国六条的“70/90”政策，70%房型控制在90平方米以下，同时重视和利用“土地供应、自建房、税收制度”等手段，多渠道增加市场上中小户型的供应量，这样，广州的房地产供应结构才能发生质的变化。
《中国经营报》：近段时间，针对广州市政府推出的允许自建房等政策，有房地产界表示，这是利用行政资源强行扭曲市场供求，属于反商业性行为。对此，你如何看待？
金贻国：广州市政府允许企业自建房是符合现实的选择，是我们解决中低收入家庭住房困难的第三条通道，我支持。
当前，我们解决中低收入家庭住房困难的第一条通道是商品房的中小户型。但从房地产开发的现状来看，目前的中小户型开发比例明显太小。第二条通道是政府筹建经济适用房和廉租房。温家宝总理曾经在会议中提及，经济适用房和廉租房建设还需要进一步完善。这就说明，经济适用房和廉租房建设，目前还不能完全满足中低收入家庭的住房需求。特别是在北京、广州等大城市，经济适用房的建设与实际需求相比，发展还比较滞后。在这种情况下，允许有条件的企业利用历史遗留土地自建经济适用房，解决内部职工的住房难问题，就变成了缓解当前住房矛盾的第三条通道。
我甚至建议，广州市政府还应该逐步允许有条件的民营企业自建房，因为这是符合现实之举，而且实用，有效。在购房条件上、甚至也可以参考国外经验，不再按照“是否享受过房改房、是否购买过经济适用房”为参考标准，而是更改为“是否拥有住房”这个简单的条件。
《中国经营报》：在实际操作中，如果政府在房地产上扮演经营者的角色，难免会遭到“卖地生财”的指责。如果政府对房地产以管理者的角色出现，又会遭受到违反商业性的质疑。你觉得，在房地产业上政府的角色应该如何定位？
金贻国：政府在房地产上就是双重角色，两者并不矛盾。就城市建设而言，政府应该扮演经营者的角色，最大限度地提升城市的土地使用价值，促进城市经济发展。但我们又不能把房地产视为一般商品看待。保障每一个家庭的居住权，特别是中低收入家庭的居住权，是每一个政府必须肩负的责任。因此，政府有义务对房地产市场的“炒楼、囤房、囤地、偷税漏税、供应结构不合理”等影响市场健康运转、伤害老百姓居住权的行为，实施严格的调控管理。我们不能将政府对市场不合理因素的调控，等同于违背了市场规律。同时，只有通过科学管理，维护房地产市场的健康，才能使土地发挥出更高的使用价值。所谓政府的科学定位，就是在扮演经营与管理两个角色上，总结出一套行之有效的实践经验。
给出一个网友的评论：
我认为不管广州的房价走向如何,但广州市长张广宁为广州人民做了应该做的,至少为人民努力过,房价真的是一 个政治问题.衣食住行是人民生活的基本权利!
居民的居住权关系着国家的安定基础,严厉打击吸血虫 !!!!
http://finance.sina.com.cn/g/20070420/21553524208.shtml |
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发表于 2007-4-22 12:33:17