赵晓：股票市场比房地产市场更危险

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赵晓：股票市场比房地产市场更危险2007年04月21日 09:43腾讯财经投票数：0顶一下 【大 中 小】 2007年4月20日，博鳌亚洲论坛2007年年会在海南博鳌拉开帷幕。北京科技大学经济管理学院教授赵晓在会场接受了记者专访，以下为访谈实录。

记者：我们知道这次2007年会的主题是“博鳌制胜亚洲经济”，想问赵晓老师，您如何理解今年博鳌亚洲论坛这个主题？

赵晓：我觉得更多的是在讲述一个事实，这个事实就是亚洲的经济在全球的地位犹为重要，同时我也认为，这个事实现在又有新的背景，中国崛起的因素，亚洲的崛起我们可以说有三波：第一波就是日本的崛起，但是日本的崛起还在一定程度上是一个单独的位置，那个时候人们没有太注意亚洲；等到亚洲四小龙整体性的崛起，这个时候亚太的时代，亚洲的时代就呼之欲出，那个时候曾经有过亚洲的热潮，那个时候叫做第二波；第二波是以亚洲金融危机出现作为一个终结，在亚洲金融危机之后很少有人谈亚洲的时代，亚洲的奇迹变成了一种神话。

所以亚洲致胜世界那个话题不会再出现了，当前我们说亚洲致胜仅仅跟中国崛起这个因素联系在一起，我们说中国崛起也罢，说中国发展也罢，不言而喻的一个事实，中国的经济，中国的发展对全世界已经造成了越来越大的影响，把日本四小龙以及中国加在内，亚洲的经济已经在全世界占有一个特别大的分量，如果再把印度的经济也包括越南等等，也在崛起的经济都算在内，亚洲显然可能出现第四波。

这样的一个时代让我们看到一个新型的亚洲，一个朝气蓬勃的亚洲，一个日渐崛起的亚洲。在这样的背景下，今天亚洲论坛重新再提出“亚洲致胜世界”这样一个话题，我认为这个话题是过去话题的延续，但又有新的背景，这个背景主要是中国崛起第三波的力量以及印度和越南等等可能出现的第四波的力量，可能在这个背景下来讨论这样一个主题。

记者：围绕这个主题，博鳌亚洲论坛2007年年会也举行一系列活动，赵晓老师今晚刚刚参加主题为房地产的绿色议程的论坛，据说您在论坛上和潘石屹、任志强有非常精采的对话。那您参加这个论坛有何感受？

赵晓：这是个非常有意思的论坛，我们知道房地产是民众关心的问题，原因也很简单，我把它归结为，影响到中国最大的一笔资产，因为中国无论是股票市场的资产还是银行的资产都比不上房地产的资产那么多，同时影响最多的人群，所有的人都在进城，所谓的人都需要房子住，他影响到最多的人，也是人最关注的，也是总理对关注的，房地产永远是大家关注的焦点。

今天晚上的论坛我们看到也吸引了许多人的注意，有很多的人参加了这个论坛，在博鳌这个地方是很难得的，因为它是一个只有一万人的小镇，参加会议的人也不是太多，他们的时间也很值钱，他们愿意花很之前的时间在这个论坛上，很大程度上是说明这个话题的重要。同时也跟他的明星效应有关系，这里面有好几个人是明星，潘石屹是明星，他不仅是房地产界的大腕，他很有个性，他喜欢娱乐化的生活方式，他建的房子可谓是“时尚地产”，他还拍过一部电影，也很喜欢写博客，很多人喜欢他，也很喜欢他娱乐化和平民化的风格，有1/3的观众是潘石屹吸引过来的。

任志强是一个敢于说真话的，当然有的时候不免有放大炮的开发商，我认为他是开发商中理论性最高的，他的论点有真知灼见，因为他经常放炮，所以媒体特别希望从他那儿得到炮弹。有很多人从这儿来听的，冯仑是房地产界的元老，他被称为企业家中的思想家，他是非常有思想的，而且他的表达也非常的有特点，很善于用一些段子，一些笑话把一些非常精辟的思想表达出来，他的对联和诗歌也的非常好，我在节假日的时候，比如说国庆、春节总会收到他从短信发来的对联，所以他不仅在房地产界是赫赫有名也是有明星效应的。

另外两位我相对来说不是特别熟悉，一位是非常出色的建筑师，很多的建筑作品都获奖了也非常超前，以至超前到没有人拿他真正去建造，还有一个更超前的，提出要建“海地产”，也就是在船上建房子，从这个港口到那个港口这也是世界上出现的一种时髦的房地产的居住方式。这种房地产的开发方式，我是第一次听说，他们也是只搞了一例。其实一开始没让我来参加这个论坛，我是参加另外一个“中国企业家之夜”，是潘石屹把我找来，因为我过去也关注这块领域，我也很有兴趣参加这个论坛，今天晚上是特别热闹。

主持人：你们都围绕哪些问题进行了一些观点的碰撞，进行一些争论？

赵晓：我们今天的话题是“绿色地产”，是绿色房地产业的议程。但是在一开始的时候主持人潘石屹给了嘉宾们一个很大的自由度，他说我知道任志强说来说去一定会说政策，一定会说到绿色地产，绿色环境，你们可以放开说。在真正讨论的过程中话题就放开了，众说纷纭讨论非常活跃，也有很多娱乐化的色彩。但是他的深度也还是比较好的，讨论到很多深度的问题，难得可贵的是大家很宽松、很自由。这在宏观调控以来房地产问题变得很敏感，包括像任志强有的时候说话不是很自由，今天这个论坛相比之下是一个比较宽松、比较自由、比较畅所欲言，也撞足了火花的论坛。

主持人：很遗憾今天没有到现场去观看，我帮网友问一下，房地产增速有所下降，整体的走势还是在向上，很多的网友抱怨说买不起房子，说中国的房价过高，甚至说中国的房价存在泡沫，赵老师您认为中国的房地产市场到底有没有泡沫？

赵晓：我主张讨论房地产分几个角度来讨论，当大家说房价高的时候可能是从不同的角度来提出这个问题，而政策的对应也应该是不同的。比如说，政府说房价太高了，它可能指的是需求太旺有经济泡沫、有房地产泡沫，经济的泡沫房地产的泡沫会导致宏观经济的风险，因此要对过高的房价进行条调控，尤其是增长过快的房价进行调控，让房价变得比较理性，这是防范宏观经济的讨论。老百姓说买不起房子，房价太高的，这个可能是房价出现了非理性的增长，出现了泡沫，还有一种是没有出现泡沫，房价的上涨是合理的，房价也没有脱离价值，但是老百姓还是买不起房子，这里面的原因是什么？有可能是房价太高了，老百姓买不起，也有可能老百姓的收入太低了，所以即使房价是正常的，他也买不起。

比如说上海的房价作内环达到了2万/平方米，北京的房价在四环以里没有1万/平方米的房子，如果上海的房子降50%，降到1万/平方米，老百姓也可能买不起，北京的房价1万块钱降低30%，降到7000块，对普通的老百姓买房也是很困难。

老百姓买不起房，可能有房价脱离了它的价值，也有很多老百姓收入太低买不起房子，有的时候定价太高不合理，有的可能是定价合理收入没到那个地步。收入没到那个地步也有两种情况，一种是所有人都没市场上的房子基本上是供不应求，所以我发现并不是所有的房子买不起房子，而是第二种情况，有的人会买很多的房子，有的老百姓买不起房子，这就意味这收入分配，意味着一部分的人他在解决了自己居住的住房之后，还可以作为投资买几套房子等待升值，这就意味这你的收入分给已经出问题了，如果你的收入分配是畸形的，是拉美化的是有问题的，不要指望你的房地产的消费和消费者的供应，房地产的供应。

房地产的消费显然是不太健康的，不健康的原因是在房地产业以外，是因为收入分配本身就出问题了，国民收入分配决定了住房的消费，过分收入分配就是决定消费结构，因此就有很多人抱怨，这样的问题如何解决，也有两种思路，一种思路就是让市场的价格降下来，让大多数人买得起房，现在我们双线的房子，也是这样的运作，这样的做法是有问题的，原因就在于我们的房地产的加成聚合他的价值有一个合理的关系，不可能偏离他的价值，如果偏离了它的价值，上海的房价从2万降到1万，这个信息部一样，也是偏离了他的价值，房价偏高不好，偏低同样也是不好的，即使是偏低了，上海的房价从2万降到1.5万，可能很多人去炒股，如果中国人不去炒，外国人也会去炒。

中国人均收入比香港低很多，不能依靠市场化的手段来解决，这里面同样存在很多问题，在新加坡、欧美一些地方90%以上甚至95%以上都是富人甚至中产阶级，真正的穷人是很少的，他的这种住房保障是建立在很多的富人和中产阶级补穷人很容易做得到；中国是富人加上中产阶级不到30%，大部分人是穷人，少数几个富人去补80%的宏观是不可能的，这也会限制住房保障的建设。

但是总体上来讲，我们还是要回到一个正确的起点上，就是中国既要推进它的住房市场化，另一方面又要启动政府的住房保障体系，过去这一年的错误就是只有住房的市场化，而没有住房体系，我们在宏观调控中已经开始发现这个问题了，但是我们现在的做法仍然有些问题，我们是想用市场化的办法来解决政府的社会保障的问题。好比政府请客但想让市场来买单，我们主张凯撒的归凯撒，市场的归市场，我们逐步推进这个问题，特别是随着政府财力的增加，我们得到了收入更多，更多支持中低收入者他们的居住问题。

主持人：赵老师说了一个非常好的思路。您在北京科技大学主要研究的领域在宏观经济、商业伦理这方面，我们第一季度的GDP公布出来，还是双位数，不过中国经济的双顺差以及面临的高额储备对于经济也会有一些潜在的风险，我不知道赵老师您如何评价中国经济整体运行的状况？

赵晓：目前来说还是健康的，物价水平还是比较稳定，比如说到今年一季度我们CPI是3.3%，与此同时，因为去年的粮食价格涨起来占的3.3%里面可能占了1.7%，抛开粮食上涨价格对CPI的影响，其实上涨的价格只有一点几。经济增长速度高不高并不是衡量经济过热的唯一途径，我们不能说姚高高就有毛病我们就要送他去医院，我见过姚明也跟他聊过，他是非常健康，非常聪明的小伙子。就像中国经济，不见得很高就要说它有问题，包括在能源和原材料的基础上，过去大家认为肯定是不断的上涨，有很多的非经济学家，经济学以外的人在讲各种危机，水的危机，能源的危机，原材料的危机，经济学家说经济是更多的时候是解决危机，比如说电力的供应在逐渐的好转，包括能源原材料也有所好转，并不是一路上扬，我们对未来物价的稳定应该有比较乐观的预期，这意味着目前经济的高速增长仍然有一定的支撑。

您也提到一个问题，就是我们双顺差很大，由于双顺差很大导致了我们外汇增长很快，再加上热钱的进入，使得我们出现流动性过剩的问题，每进来相应的外币我们要保持人民币汇率的稳定就是要被迫释放出基准货币，导致市场有很多的资金，这就是流动性过剩的问题。释放的资金可能跑到各个领域，尤其是资产领域，比如说一开始在中国股票市场不好的情况下，主要跑到房地产领域。

所以说房地产价格上涨，我们看到房地产的价格上涨比较快，在前几年我们都认为开发商良心大大坏，如果说开发商良心大大坏，如果是经济循环的问题解决起来就比较困难，我们去年股票市场增长130%，今年股票又轻松突破3500点，这意味着的的确确房地产价格的上升，并不是说开发商良心大大的坏，或者这是次要的原因。

股票涨的也很厉害，不仅股票涨的很厉害，所有的以人民币计价的资产上涨都很快，包括古玩，中国的古玩艺术品等等都在升值，只要带着中国字号，打着中国烙印的东西都在升值，这说明全世界都看好中国，全世界的钱都流向中国，全世界的国家地区有一类是经济好，货币不好；一类是货币好，经济不好；再就是经济不好，货币又不好。而中国是个特例，是经济好货币又好，对全世界来说是发现了一个大的宝贝，全世界的资金所以都愿意跑到中国的市场，无论是房地产市场还是股票市场，其实相对全世界来说，这些资金来说都是一个很小的市场，人家很容易就把你炒起来，泡沫化主要表现在房地产，现在出现在股票市场上，泡沫化现在还是一个开始，很多人辩解说泡沫并不大。

记者：也就是说有泡沫，但泡沫的程度不大。

赵晓：我认为泡沫的程度不是很高，政府才需要进行宏观调控，这个原因也很简单，因为宏观调控需要悬架最佳的宏观调控的时机，是泡沫不高的时候进行调控，起来涨到很高的时候再调控，如果涨到很高再去调控会出现什么结果，市场本身很脆弱，这时候政府的介入会导致经济的大起大落，会导致大批的民营企业，中小企业，缺乏经验的企业导致崩溃，还有一种办法泡沫刚刚出来，还没有形成特别大的泡沫的时候政府就快事进行调控，目的是不让泡沫涨的太大，让经济增长比较平稳，资产上涨也比较平稳，整个市场就会更加健康，中小企业，民族企业，普通的投资者，缺少经验的投资者才不会被淘汰。

在今天晚上的论坛其实他们也有两个误解，第一个开发商觉得房地产调控是针对他们的，他们不舒服，不喜欢宏观调控，这个观点我在很多地方都听了，包括在今天的论坛上也有这样情绪的流露，这是错的，其实这样的调控是保护开发商，你想想中国的开发商他们经验并不丰富，势力也不强大，如果经济大起大落出现了这种泡沫崩溃的结局，一定是中国民族的开发商被消灭，国外有实力有经验的开发商会起来。我们看到拉美没有大的民族企业，就是政府的宏观调控做的很大，所以经济经常大起大落，国内的民族企业没有经验又没有实力就涨不起来，中国这样做其实是保护了开发商，保护了中国的民族企业，保护中国缺少经验的投资者，我们相对于那些跨国公司，跨国的投资银行我们是没有经验。

第二点很多人认为宏观调控不好，没有取得效果，也是一个误解，人家认为越调控房价越涨，我们要告诉他们错了，至少不正确，其实今天的宏观调控我们回过头来看，比较及时，比较果断，在泡沫没有太高的时候就介入，所以我们看到房价在涨，但是没有别的国家那么厉害，而开发商活的还挺好尽管他们抱怨利润没有以前高，他们活的也很好，而且整个市场没有崩盘也很好，政府希望这个市场也更加平稳的增长及我们看整个房地产市场也比较理性。

当初上海只要能买到房子就行，根本不问价格，因为他转手就卖，现在大家不这么看，大家会谨慎地看，很多年急急忙忙的人现在不这么着急，他们要看政府的政策。开发商就是想挣钱，只要拿到地就能挣钱，所以千方百计去弄地，现在他们已经在谈，房地产企业的社会责任，包括我们今天在谈，房地产行业的绿色议程，他们在谈和谐地产，他们已经在谈比较重要的、真正有价值的话题，而不是光想着挣钱，相比之下，股票市场比房地产市场更危险，老头老太太像买大白菜一样买股票，买基金像抢购大白菜一样，年轻的基金经理他们已经被这种市场的乐观，他们甚至没有像今天开发商一样，他们没有思考自己的职责，去思考有社会责任的基金，去思考中国股票市场和基金市场的绿色发展，根本没想这些，因为他们还处于类似于当年的房地产很疯狂那段时间的状况。

所以我们可以看到，宏观调控在房地产这个行业是起到了效果，而且它的效果在一定程度上我认为刚刚好，这个市场还在健康发展，开发商也没有死掉，房价上涨比股市还低了很多。各个方面相关利益者开始变得比过去更加理性，这就是政府要达到的效果，我认为从这个角度来讲，面对我们这样的双顺差局面，面对我们资本市场的狂热，面对目前中国成长型经济可能带来成长型的泡沫，政府仍然要持续不懈地进行调控，未来市场的局面一定是市场看不见的手和政府有形的手之间的两手互动。

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