竞地：愈演愈烈的疯狂游戏

2007年04月20日 07:02 第一财经日报
　　王芳洁

　　“每五秒钟举一次牌。”在前日丰台区东铁营横七条44号院拍卖结束后，参与竞价的开发商用惊心动魄来形容其场面。

　　经过250轮喊价，最终的成交价格是起始价格的三倍，所有的这些都暗示人们，东铁营地块是一个位置优越、面积很大、可操作性强的项目。但实际情况远非如此，东铁营地块位于发展相对缓慢的南城丰台区，建设用地面积1900平方米，规划建筑面积4750平方米，是块名副其实的袖珍地。

　　但就在这样的地块上，上演了一场20家开发商疯狂竞价的热闹戏。最终由北京运石建龙房地产开发有限责任公司以3205万元竞得，楼面地价达到每平方米6750元。

　　疯狂竞价

　　东铁营地块4月3日起挂牌竞价，起始价1051.25万元，到18日下午3点为止，报价次数已达32次，价格也挂到1688万元。根据有关规定，市土地整理储备中心前天下午3点多在土地拍卖大厅举行现场竞价，参加竞价的开发商超过20家。

　　谈及东铁营之所以会吸引这么多开发商，市场人士告诉记者，很大一部分原因即是该地块规模小，位置相对较差，最终的总价应该不高。这给予很多初涉房地产开发的公司“练手”的机会。

　　如SOHO中国董事长潘石屹所言，在今天的北京，如果企业没有10个亿的自筹资金，市场根本就不“陪你玩”了；当然，如果企业要在拿地时稍有选择的余地，那么自筹资金的实力必须在20个亿以上。

　　确实，目前北京成交地块的土地出让金多在几个亿至十几个亿之间，而且政府要求土地出让金必须为自有资金，而且必须一次性付清。如此高的门槛，早就将小企业、起步型企业拒之门外。

　　但东铁营地块是一个特例。据了解，北京市一中介机构本计划拿出多年“积蓄”，通过东铁营地块涉足开发业。但该机构的心理价位大约在1500万元左右。没想到，该地块的最终成交价格竟然超过心理价位两倍。

　　高价的合理性

　　据专业人士分析，以6750元/平方米的地价计算，项目将来的售价可能超过12000元/平方米，否则开发商没有赚头。

　　然而，就在东铁营地块附近，刚刚招标的宋家庄经济适用房项目，拟定销售价格为4500元/平方米。但这似乎并不能熄灭开发商的拿地热情。当然，经济适用房由于销售对象的特定性，并不能成为一个区域的参考价格。

　　类似的例子比比皆是。例如朝阳北路上的定福家园，其周边均为中高档商品房项目，目前价格均在8000元/平方米以上；西南三环的三环新城经济适用房，紧邻的万年花城均价已经到了9000元/平方米。

　　但是，以6750元/平方米的地价衡量东铁营，大部分业内人士仍表示价格有点过高。不过联系起以往的天价地，很多人又表示，可能自己的估计过于保守。

　　两年前的清河拍卖，华润以近4000元/平方米的土地价格问鼎北京市场，同时也接受了考验，因为如果项目价格低于8000元/平方米，开发商可能没有利润。

　　但是仅仅两年时间，华润清河项目目前的均价为12000元/平方米。

　　“很多开发商过去没有金融眼光。”业内专家分析，开发商可能看得到供需矛盾导致房价上涨，却看不到流动性过剩是另一个原因。从目前情况看，流动性过剩加剧了人们的购房冲动。

　　当然，当3月北京房价同比上涨又达到9.9％时，即便没有金融知识，开发商也很容易对将来的楼市走向给出乐观的判断。