叶檀：中等收入阶层是房价上涨的主要受害群体

henry2000888

2007年04月10日 09:14 每日经济新闻
  叶檀

　　房地产问题尚有争议。似乎谁的激情澎湃、谁的嗓门高、谁标榜自己为民谋利，谁就成了常有理。尽管一些主意可能使民众福利受损，尽管那些振臂高呼者很少认真对待数据。

　　即使对于市场与政府保障概念不尽明了的人也无法否认，政府的作用是弥补市场失灵，而不是使市场继续失灵；政府的主要任务之一是提供公共产品。房地产市场出现今天的状况，我们还可找找政策疏漏之处。

　　比如我们可以看到，以薪资为生的中等收入阶层在承担着房地产市场的压力。

　　谈及房价节节攀升，似乎有几大原因。第一，供需失衡。按照中科院金融所3月发布的报告，从1996年开始每年城市化率(城镇人口比重)上升1.4个百分点，2005年城市化率为43%，而且家庭结构不断缩小。我国每年需要600万套房屋，但实际上，除了2004年市场提供了400万套以外，其他几年每年只有300万套左右。第二，金融信贷失衡。我国的房地产周期与金融密切相关，政府在亚洲金融危机后、经济紧缩之时鼓励房地产市场发展，而随着货币流动性日益宽松，房地产作为资产价格的一个重要标杆水涨船高。第三，土地供应价格居高不下。同样是根据中科院的报告，2001年一季度至2006年三季度商品住宅价格指数与住宅用地交易价格指数分析表明，住宅价格与住宅用地价格几乎是亦步亦趋。同时，土地供应价格依然在稳步上涨。第四，住房保障与行政平抑市场价格的界限不明，在住房保障方面时常雷声大雨点小，而热衷于以行政手段干预市场。

　　中等收入阶层是房价上涨的主要受害群体。随着低收入城市居民的住房保障责任起了一些变化，稍有能力、有积蓄的城市中等收入阶层不得不步入楼市。除了自住需求，还有适合中等收入阶层的投资渠道较为匮乏的原因：股市一度陷入低谷，还有银行的低利率附加利息税，使储蓄收益处于负值等。

　　随着货币流动性过剩越来越严重，央行数次加息，银行存贷差收益未受影响，但购房的中等收入者的负担显著增加。中国社科院经济研究所研究员汪利娜指出，从2004年以来，房价与家庭收入比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%。

　　收入分配差距过大，必然使房地产成为“资本”一族的投机工具，对于全部以现钱交易、或者选择提前还款的“资本”一族来说，既不必承担利率波动与政策失误的风险，如果市场走入下降通道还提供了抄底的可能。但对于以薪资为生的中等收入阶层，高房价与高税负则是不可承受之重。这与我国培育中等收入阶层、扩大内需的目标有所背离。

　　政府如果以房屋抵押与贷款公司等弥补我国金融市场的结构性缺陷，加大市场的流动性，则可让更多的中等收入阶层能够通过各类金融市场买得起适宜的住房。

　　“惩罚中等收入阶层是大错”，这句话或许有些极端，但我们确实应该看到，市场存在着市场资源、公共产品资源不足、国内银行有令不从、最终由外资与民间金融来弥补的可能。