政经札记  美式楼市爆煲 英不会上演？

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政经札记 美式楼市爆煲 英不会上演？

　　美国房地产问题出事，但同样在最近几年楼价急升的英国，至少暂时是风平浪静，为何如此？会计师行德勤的经济顾问Roger Bootle日前在英国《每日电讯报》发表一篇很有水平及启发性的文章。

美病因︰超高按揭及低息变高息

　　他指出，今次美国出事的主要原因，是金融机构但求逐利滥用按揭的苦果，他指在高峯时，超过三成楼房贷款是做足100巴仙按揭及甚至是超过一百巴仙按揭，一些做次级按揭的金融机构罔顾按揭者的入息和还款能力，照样是慷慨借贷，结果自食其果。

　　为何会这样？Bootle表示，主要是一些财务机构在牛市时丧失戒心，以为只要楼宇价格不断上升，便不怕有人供不起款，因为把楼房收回便不会构成损失。

　　Bootle指出，过去，美国的按揭大部分是属于30年定息按揭，但近年，为了争客，纷纷推出浮息按揭优惠，初期提供极低息吸客，到两三年后才回到较高利率。在牛市时，问题不大，但及至美国联储局自04年中以来连续加息后，联邦基金利率（短期利率）由1厘回升至5.25厘，而在连番加息下，楼市放缓楼价滑落，但按揭者的供楼负担却变成双重上升（息率优惠期结束及浮息上涨）, 令到愈来愈多人供不起楼或蓄意断供，从事次按的财务机构变成满手坏帐，水深火热，客仔未破产财务机构已先要自行申请破产。

英息加得少 惟楼价不会永远升

　　在英国，楼价的升幅不逊于美国，但暂未有出事， Bootle解释说，这主要有几个原因︰

　　1.英国虽也有100巴仙按揭，也有财务机构提供短期息率优惠，但比例始终较少，较多英国人仍倾向于先付首期，以减轻利息支出。

　　2. 英国也有加息，短期息率也升至5.25厘，但在新世纪房地产牛市中，英国息率只有很短时间低于4厘， 更没有跌穿3厘，因此，按揭者不会感受到供楼款项不断上升。

　　3. 英国房地产价格仍企于高位。

　　不过，Bootle也警告，英国楼市的风险逐渐增加， 楼价的升幅远高于收入的增幅，意味着新供楼者的负担愈来愈大。 此外，英国加息未完，英伦银行短期内很可能仍会再加息，反之，美国息率很可能已到顶。

　　他指出， 楼价不可能永远上升，而按揭者迟早会感受到楼市下调所带来的种种压力。

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小知识︰美英基准利率5.25厘

　　目前美英两地央行设定的基准利率同为5.25厘。美国联储局的基准利率名为联邦基金利率（Federal Funds Rate），是美国银行间的短期拆借隔夜利率。

　　联储局的公开市场委员会（FOMC）会定期议息，决定联邦基金利率的水平。至于英国，基准利率名为回购利率（Repo Rate），是银行可向英伦银行获得的最低借贷利率。美国联储局在去年中停止加息，而英伦银行则在今年初加息了一次，市场预料还有可能再加。
香港经济日报   曾广标2007-04-05