（原创）物权法逐条评释

一丁

第一编 总 则
第一章 基本原则
第一条（立法目的与任务） 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
本条规定了物权法的目的与任务，包括如下几点：1，维护国家的基本经济制度；2，维护社会主义市场经济秩序；3，明确物的归属；4，发挥物的效用；5，保护权利人的物权。本条还明确了其制定依据是宪法。
本条所涉及的问题有如下几个：一个是部门法的制定与宪法之间的关系；第二是如何来概括一个部门法的目的与任务；第三是如何来概括物权法的目的与任务。
先来看第一个问题，在我国总会强调部门法与宪法之间的关系是子法与母法的关系，并把这种关系在部门法中通过“根据宪法，制定本法”这样条文表现出来。这不免有些机械。因为部门法与宪法有不同的任务，部门法不得违背宪法的精神，这是自然之理，无须再在部门法条文中加以表明。梁慧星先生对此也有精彩论述。
再来看第二个问题，在每部法律之前先写出本法的目的与任务似乎成了我国立法的一个惯例，物权法也不例外。这种模式有没有必要存在？我个人认为没有这个必要，法律的目的与任务是法理学研究的对象，通过法条表达出来要么是以偏盖全，要么是无用的废话，而且千篇一律的这样写，会让人有僵化的感觉。我国部门法的目的与任务的表达方式相当程度上反映出一种“官僚主义”，语言表达也多似“官话”。就如同某位领导在作工作总结的时候总会说“在某某（上级领导）的正确领导下，在全体职工的共同努力下，我们取得了什么什么样的成功”。在获奖者的致谢词中也经常会有这样的语言。在法条明确表达法律的目的与任务实际上是对法律本身价值的降低，这种做法把法律完全视为一种“工具”——其主人为“政治”的工具。
最后看第三个问题。如果实在要在法条中表达一下一个部门法的目的与任务，那也得考虑一下表达方式。但是我们在本条中看到物权法的五个目的与任务中前两个都是从整体而言的，后三个才涉及到物权法的本来面目。宏观上的目的与任务实在是没有必要在这里表达出来。从微观上说，物权法规定不仅要“明确物的归属”还要“发挥物的效用”，这是对传统大陆法系物权法理论的一个突破，据孟勤国先生所言，这种表达方式是受了他的理论的影响。
  第二条 （物权法的调整对象、物与物权的定义）因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
  本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
在第二条规定一部法律的调整对象也是我国立法的一个惯例。根据本条的规定，物权法调整的对象是物权关系，即因物的归属和利用而产生的民事关系。
对物的概念，本条并未给出明确的规定，因为对这个问题争议实在太大，争议的焦点就在物仅限于有体物还是也包括一定范围的无体物在内。从本条的用语来看，似乎采取了这样的观念，即以物为有体为原则，无形财产可以为物为例外。
本条明确规定了物权的定义。该定义的内涵部分表明，物权是权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，具有直接支配效力和排他效力。该定义的外延部分表明，物权只有所有权、用益物权、担保物权这三大类，除这三类之外不可能再有其他种类的物权。该条与第五条，都严格恪守了“物权法定原则”。
  第三条（？）国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
  国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
还是把宪法法条抄上来了！这条放在这里简直就是不伦不类。我们没说这个条文本身是错误的，只是它来到了它不应该来的地方。实在看不出这条与物权法有什么关系，也实在归纳不出该条的立法宗旨。
第四条（物权受法律保护原则） 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
不知道除了国家、集体、私人之外还有什么人，“其他权利人”包括哪些，老大们能否举出个把例子来？可千万不要举法人、合伙、个体工商户、农村承包经营户啊，否则你会被笑话的。
本条规定了物权不受侵害原则。如果从民法典的角度上看，在将来的民法典的民法总则部分，肯定会规定合法民事权利受法律保护原则，物权当然属于合法民事权益，应当受法律保护，此为当然之理，无需再在这里加以规定。即使在当下，也没有必要规定这一条，因为《民法通则》在基本原则部分已明确规定了“合法民事权益受法律保护”的基本原则，相对于民法通则来说，物权法属于民事特别法，当然应当适用该原则。因此这条与民法通则第五条有重复之嫌，不如删除。
第五条（物权法定原则） 物权的种类和内容，由法律规定。
在物权法立法过程中，关于物权法定原则存在着极大的争论。大致可分三种观点，一种是严格遵循物权法定原则，物权的种类和内容都必须由法律规定，任何人不得私自创设物权，梁慧星先生坚持这个原则。第二种是缓和的物权法定原则，认为应当以物权法定为原则，但法律也承认某些物权法所未规定的权利为物权，只要其符合物权的特征，郑玉波、刘士国先生持这个看法。第三种是物权自由，认为物权法只规定物权的特征即可，物权的种类和内容完全可以由当事人依意思自治原则自由约定，苏永钦先生认为物权自由将是一个趋势。
本条完全采取了第一种观点，这种观点是最保守的一种观点。

第六条（公示公信） 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
依传统物权法理论，物权的变动均应进行公示，依公示信息所进行的物权变动，应具有法律效力，此即所谓的公示公信原则。至于公示方法，不动产以登记为公示方法，动产以交付为公示方法。
个人认为，有第二章在，本条规定就显得多余，把它放在“基本原则”一章中，有些名不副实。
第七条（公序良俗原则） 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
  本条是对民法通则第六条和第七条的抄袭与杂糅，有叠床架屋之弊。具体分析见上第四条。
第八条（特别法优于普通法） 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
如果从特别法与普通法的角度来分析，就物权而言，《物权法》显然属于普通法，其他对物权有所规定的法律属于物权法的特别法，这些法律比如《担保法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《草原法》、《渔业法》等等。具体的适用规则即是众所周知的“特别法优于普通法”。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
  第一节 不动产登记
  第九条（登记要件主义）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
关于本条，至少可有以下两个问题值得深入探讨：1，登记在物权变动过程中究处何种地位？2，如何面对广大农民的房屋所有权、土地承包经营权均无登记的现实？
关于登记在物权变动中究处何种地位，有意思主义，要件主义，对抗主义三种立法模式。郭明瑞先生主张采对抗主义，梁慧星先生主张采要件主义，而且要件主义似乎占上风。该条采取了要件主义，这也符合我国长期以来的立法和司法实践。同时该条也规定了要件主义的例外，即依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。从这个例外规定中我们可以看出，它没有把农村土地承包经营权和农村房屋所有权置于要件主义的“例外”中，也就是说，农村土地承包经营权的设立、变更，农村村房屋所有权的设立、变更都必须以登记为要件。然而事实是否如此呢？农村土地承包经营权在有些地区名义上也登记，也造册，但实际上在很多地区并未严格依照《土地承包法》三十年不变的规定，三年一小调，五年一大调是常事，物权法如何面对这个事实？这部物权法也重申了《土地承包权》的相关规定，但如何把农村土地承包权真正让农民享受到，是个很大的问题，到底是《土地承包法》和《物权法》太先进了，以至于落后的农民不能跟上它的步伐，还是它们太落后了，不能适应中国农村独有的现实，很值得思考。
更为严重的是，由于很多农村地区，尤其是偏远地区的农民根本就没有房屋所有权证，那么他如何来证明他对房屋享有所有权，如何对其房屋进行变动就成为一大问题。这部《物权法》花了大篇幅规定“业主的建筑物区分所有权”，但是没有规定农民的房屋所有权，可把它称为一部名副其实的“城市人物权法”。现在的矛盾是：1，根据物权法规定，凡有关房屋的物权的取得和变动都要进行登记，否则取得和变动不生效，那么农民对其在取得宅基地使用权的土地上所建造的房屋是否享有所有权？如果严格依照物权法，他没有，因为他没有经过登记，他没有产权证，他取得的充其量不过是个宅基地使用权证。如果承认他有，那么物权法的这条规定就与此不符，起码物权法应该有个“例外条款”把这种情况包容进去，但物权法没有，这充分显示了立法者对农民的漠视。2，如果立法者想要把农民房屋所有权问题纳入到业主建筑物区分所有权轨道，可以肯定这条道路行不通，农村不是城市小区，还有很大一部分农民还没有高贵到足以去关心什么绿地、车位、车库、楼顶的所有权和使用权等这些问题的程度。如果立法者想要通过单独立法来解决这个问题，那么在单行法出台之前的矛盾如何解决？总得有个规则吧，但是现在找不到。
只是农村房屋所有权问题就够值得关注的了，至于农村房屋买卖、抵押等与物权有关的活动，这部物权法就更无能为力了。
考察本条与下面的第十四条，总觉得这两条有些重复。
第十条（统一登记） 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
关于不动产登记的机构，我国的现状是多头登记，多头管理。统一登记机构固然是个好主意，但更要紧的是抓紧出台相关法律。日本早在民法典出台之前就先出台了登记法，这个举措何其英明啊。
这条的“统一登记”一语有些模糊。所有权和抵押权是不可能“统一登记”的，土地使用权和建筑物区分所有权也是不可能“统一登记”的。所以“统一”的并不是“登记”而是“登记机构”。本条的立法用意也就是想结束多头登记所带来的混乱，从这个用意上分析，统一登记最核心的内容应该是“统一登记机构”。
既然是“统一”了，那么何来“由法律、行政法规规定”呢？如果是统一的，要么全部由法律来规定，要么全部由行政法规来规定，如果有的是由法律规定，有的是由行政法规规定，那就是“不统一”，起码适用法律是“不统一”的，所以这最后半句也欠斟酌。
或许立法者使用“统一登记”一语有欲表达“所有不动产都要进行登记”的意思。如果真有这层意思的话，那么立法者又犯了重复的老毛病。因为该法的第六条、第九条已经两次表明不动产都要进行登记了，为什么还要在这里象个老太太似的重复重复再重复呢？
如果要统一登记的话，那么登记机关应该由谁来担当？是由法院，还是由行政机关，还是专设类似公证处的民间登记机构。看来立法者没有考虑好，所以规定由“法律、行政法规规定。”
注意最后半句“由法律、行政法规规定”的内容。尽管我们批判了这半句和前一句的逻辑矛盾，但是这半句仍包含着一定的法律玄机。它表明，有权对“统一登记的范围、登记机构和登记办法”进行规定的只能是“法律”和“行政法规”，至于部门规章、地方政府规章均不能规定染指“统一登记的范围、登记机构和登记办法”。当然，在法律、行政法规作出统一规定之前，根据本法倒数第二条，地方法规也有权染指登记。
关于登记行为的性质，可从不同角度去理解。如果从登记机构多是代表国家公权力的行政机关这个现状来看，可把登记行为视为行政行为。一方为行政机关，一方为行政相对人，如果作为登记申请人的行政相对人有充足且正当的理由要求登记机关办理登记手续而登记机关不办理，那么申请人就可以追究登记机关行政不作为的法律责任，启动行政复议或行政诉讼程序。不仅如此，登记还具有管理职能，它可作为国家进行税收和进行总体归划的依据。
如果登记机关是法院呢？登记行为从法院的角度去理解，就很难再理解成行政行为了，也更不能单纯的视其为民事行为，在申请人与法院之间存在着一个如同起诉人和法院之间的关系，如果起诉人的起诉不被受理，它的救济途径比行政申请不被受理的救济途径还要少。
如果登记机关是民间机构，那么申请人和登记机关便是一种合同关系，而且二者之间存着强制缔约的关系，如果申请人的正当充足的申请不被接受，那么他可以以登记机关负缔约义务为由要由他承担缔约义务，受理自己的申请，对自己的不动产所有权或使用权进行登记。
如果从当事人相互之间关系的角度理解，登记只是个民事行为，它所发生的只是民事效果，如确定所有权的归属，确定抵押权的成立，确定所有权的转移等等。
由于登记肯定会涉及到登记费用的收取，这会创造一定的财富和就业机会，按照以往的惯例，登记机关将会是个都想来咬一口的肥肉，谁都想当这个“登记机关”，政府想，法院也想。因此就我的推测，将来的登记机关不会是民间机构，因为在立法过程中它最没有竞争力。如果由行政法规规定“统一的登记机关”的话，可以毫不犹豫的说，登记机关肯定是行政机关。如果由法律规定“统一的登记机关”的话，到底是法院还是行政机关确实需要这二者在立法过程中进行厮杀一番。民间登记机关将仅仅是个梦想，在理论上可以设想，在现实中短期内将不能产生。
第十一条（当事人提供必要材料的义务） 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
登记以当事人的申请为据，这是自然之理。因此赋加申请人以提供必要材料的义务也不算过分。根据本条规定，申请人应提供的必要材料包括如下方面：（1）权属证明，如土地使用权、房屋所有权证等等；（2）不动产界址、面积，如一块土地的四至范围，具体面积等；（3）其他必要材料，如有权机关的审批文件，当事人的书面合同等。
第十二条（登记机构的职责） 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
本条规定的是登记机构的职责，职责一词意味着以下所列事项既是登记机构的权利又是它的义务。本条规定了登记机构的职责有以下四项：（1）查验材料；（2）询问申请人；（3）如实、及时登记；（4）要求申请人补充材料，必要时实地查看；（5）其他。
从以上职责的内容来看，登记机构的审查是以形式审查为主，辅之以实质审查。但实质审查以“必要”为条件。这大概是因为若要登记机构全部采实质审查所需成本太大，登记机构也没有那么多的人力、精力来完成这些繁琐的工作。形式审查的一大优点就是效率和节约，一大弊端就是可能会形式与实质不符，导致权属纠纷的产生。在社会的诚信尚未达到高度发达的程度之前，可以想见在登记过程中欺诈会必然存在，如何消解安全与效率之间的紧张关系，将是一个长期的课题。措施不外乎两个，在登记机构方面，应尽到审慎义务，否则将课之以相关责任；在申请人方面，应尽到最大诚信义务，否则也将课之以相关责任。
第十三条（登记机构的禁止行为） 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
本条的目的在于限制登记机构倚仗其职权对物权人苛加额外负担，以及防止登记机构滥用其职权从事其他违法活动。
为何禁止登记机构要求对不动产进行评估。一是不动产的价值与登记并无直接关系，登记机构要求对不动产进行评估没有必要。二是为了避免有的地区的登记机构以不动产的价值为根据要求申请人缴纳登记费用，价值越大就让你交越多的费用。三是对不动产进行评估，必然会产生评估费用，对这个费用登记机关肯定不会主动承担，就当然会落到申请人头上，增加了申请人的登记成本。
为何禁止登记机关以年检等名义进行重复登记。这也主要是为了物权人的利益考虑。实践中年检、年审等活动会给行政机关带来巨大的收益，行政机关对此当然是乐此不疲。对物权人而言，这是个既费功夫又费钱的事情。不动产不同于车辆、船舶等特殊动产，对这些特殊动产进行不动产式管理，进行年检等是有必要的，因为它们的动态性很可能会带来社会性安全问题，不动产不会到处跑，不会象车辆船舶那样把危险带到全国各地甚至世界各地，对它们进行年检没有必要。
上两个禁止性行为都是实践中常见的行政机关的取财之道，除了这两个之外，还有其他五花八门的手段，物权法没有一一列举，大概是很难列举全，因此以一句“超出登记职责范围的其他行为”作为兜底条款来作为概括。
第十四条（物权设立和变动的时间）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
在这里又重申了登记要件主义，但是好象和前面的第九条第一款有些微不同，一是本条规定的更加具体，出现了“登记簿”；二是本条更加侧重的内容是不动产物权设立和变动的时间，依本条规定，物权的设立和变动以记载于不动产登记簿时发生效力，当然，前提是该不动产物权的设立和变动依法应当登记。
如果把本条和第九条第一款相比，个人感觉这两条核心内容是同一的，不如融为一条更为妥当。
第十五条（物权变动与合同效力相区分） 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
这个条文算得上是这部物权法的一大亮点和一个巨大的进步。有了这个条文，司法实践中法官便有充足的信心来应对相关难题。
长期以来，司法实践中乃至立法中经常把物权变动的效力与合同的效力二者混淆，从而导致逻辑上的混乱和实践中的不公。这可表现为：（1）因为未办理物权登记，从而认定合同不生效，把办理物权登记的时间作为合同生效的时间。这就使得作为物权变动的初始原因的债权必须得等到物权产生或物权变动生效后才有效，这完全是倒果为因。（2）因为前面的倒果为因，大量的以物权设立和物权变动为目的的合同成为一张废纸，如果一方当事人违约，对方将不用承担任何合同责任，因为不登记合同不生效，我就是不办理登记，把对方当事人急死，你也拿我没办法，你也不能追究我的违约责任。因为违约责任必须以合同生效为前提，这就增加了交易中的风险。
这个条文把物权变动的效力与合同效力作出区分，和物权行为的观念有一定关系，尤其是受了物权行为理论中物权行为的独立性的影响。只不过我国没有完全采纳德国法上的物权行为理论，没有采纳其物权行为的无因性理论，只是吸收了其物权行为的独立性理论并加以改造而成该条。
第十六条（不动产登记簿的效力） 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
既然不动产的设立和变动应当进行登记，那就应当有一定的载体，这个载体就是不动产登记簿。对此条，梁慧星先生曾有较长篇幅的论述，可资参考。
第十七条（不动产权属证书与不动产登记簿之关系） 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记簿是记载不动产权属事项的文件，但是这个文件由登记机构管理，不能由物权人来掌管。如此以来，如果物权人要进行物权变动的交易，要向对方出示相关证据时，就得寻求另外的证据，为了方便，这个证据最好由物权人自己的来掌握，这个证据的表现形式主要就是不动产权属证书。
在实践中，关于不动产权属证书与不动产登记簿之间的关系，大体上可能会有如下几种情形：
1，既有不动产权属证书又有不动产登记簿的记载。比如城市房屋所有权便是如此，既有房地产管理部门的登记，又有业主所持的产权证以及国有土地使用权证。
2，仅有不动产权属证书而无不动产登记簿的记载。比如农村土地承包经营权，在有些地区，农民手上是有不动产权属证书的，但是由于对农村土地承包经营权尚未进行全国范围的统一登记，在很多地区，是没有农村土地承包经营权的具体登记的。
3，既没有不动产权属证书也没有不动产登记簿。比如有些地区的农村土地承包经营权，有些地区的农村房屋所有权。尤其是农村房屋所有权，在很多地区既没有登记，也没有房产证，只有一个宅基地使用权证，但严格说来，这个宅基地使用权证并不能充分证明房屋所有权的归属，城市房屋所有权人必是两证在手才能证明他的房屋所有权就是一个有例的明证。
从效力上讲，由于不动产权属证书是以不动产登记簿为根据制作和发放的，因此不动产权属证书在效力上从属于不动产登记簿。如果二者记载的内容不一致，一般情况下以不动产登记簿为准，例外的情况是确有证据证明不动产登记簿存在错误。此时举证的责任便落到了物权人或对物权主张权利的人的身上。
第十八条（登记资料的查询与复制） 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
该条规定了登记资料的查询和复制。该条虽看似简单，但涉及到众多复杂的理论和实践问题：1，不动产物权公示的方式，内容，对象；2，物权公示与权利人隐私权的保护；3，申请人适格身份的确定；4，适格申请人查询、复制的权利得不到满足时的救济；5，查询、复制在具体操作时的细节，如查询时间，查询和复制是否需要缴纳费用，如果复制可否在登记机关之外的其他单位复制，如果必须在登记机关进行复制，那么登记机关的收费标准是不是应当由法律或行政法规加以限制？
先来看第一个问题，不动产物权公示的方式，内容，对象。公示公信原则是每本物权法教科书上必讲的物权法基本原则，也是每个民法学人都知道的原则。根据该原则，物权的享有和变动，不动产以登记为准，动产以交付和占有为准。公示，以及作为公示方式之一的登记是不动产物权对世性的一个表现。然而当我们真正要践行这个原则的时时候才发现它并不是那么的绝对，在实践中，该原则注定要被大打折扣。虽然不动产物权必须通过登记的方式加以公示，但是登记的过程往往是隐秘的，而且登记的内容也绝非象想象的那样可以由“全世界的人”都知道，也没有必要让“全世界的人”都知道。如果第三人想了解某不动产登记的状况，他必须还要申请查询，而且是否能够查询得到还得看他是不是利害关系人，这怎么看怎么远离物权的“公示性”，却接近债权的“相对性”。所以物权的公示原则在我本人看来纯属学者的理论抽象，在实践中并非如此，公示与隐秘，对世与对人并不能成为物权与债权的区别。关于不动产物权公示的内容，也即申请人可以查到哪些关于不动产的信息，物权法并没有明确作出规定。我个人的看法是是不是可以考虑信息的分级批露。1，对一般的社会公众，即使是无利害关系人，也可以通过网上查询到某不动产所有权人的姓（不是全部姓名），以及该不动产的方位和面积，该不动产之上是否已经设定了担保负担，该不动产是否已经出租，该不动产登记的时间。这样才可以体现出物权的公示性，对世性。只允许利害关系人和权利人查询和复制登记资料，将会带来一对矛盾：利害关系人一般与物权人存在债权债务关系或准债权债务关系，如果他只能基于这种债的关系或准债的关系才能了解登记信息，那恰恰说明了物权登记的对人性而非对世性，这与物权登记的公示特性截然相反。2，如果利害关系人想了解更多的信息，可以先证明自己是利害关系人，然后再申请查询更多的信息，如该房屋全部所有权人的姓名，该房屋的权属变动历史，该房屋抵押权人的姓名，抵押时间，抵押原因，该房屋承租权人的姓名，承租原因，承租时间等等。这样的做法，既满足了物权的公示要求，满足了第三人的知情权，同时也在一定程度上保护了物权人的个人隐私，在这二者之间达到一个大体的平衡。
再来看第二个问题，物权公示与物权人个人隐私的保护。现代社会中个人的家庭住址，个人的财产状况都可被列入个人隐私的范围之内。因此在设计物权公示的具体制度时，就不得不同时考虑个人隐私的保护。前一段时间因为某报纸公布了冯小刚等多名娱乐界人物家庭住址，给他们的正常生活乃至安全都带来了麻烦，遭到了冯小刚的怒骂。我十分理解冯小刚的愤怒，个人信息如果可以由任何人向任何人公开，那么个人隐私也就会荡然无存了。所以依本条的规定，并不是所有的人都可以知悉不动产的所有信息，只有权利人和利害关系人才可以查询。
再来看第三个问题，申请人适格身份的确定，依据该条规定，申请查询和复制登记资料的人必须是权利人或利害关系人。权利人证明自己是权利人并不困难，但达到何种要求才可被视为利害关系人便需要进一步探讨了。利害关系人的标准由谁来确定，是由法律？法规？规章？还是由登记机关自由掌握？这些都直接关系到适格申请人的范围大小。就笔者看来，利害关系人可能会有如下几类：1，债权人；2，债务人；3，抵押权人；4，物权人债务的第三人抵押人；5，承租人；6，与不动产相关的缔约磋商当事人。实践中可能会出现这样的矛盾：如果对利害关系人的范围限制过窄，则可能会淘空物权的公示性的内容，使得物权公示原则变得有名无实；如果对利害关系人的范围放得过宽，则有可能会使对申请人的限制流于形式，与立法者保护物权人隐私权的初衷相悖。笔者所列上述利害关系人的范围可能显得过宽，尤其是把与不动产相关的缔约磋商当事人纳入到这个范围，可能会在实质上消解利害关系人的限制，因为任何人都可声称自己是与不动产有关的缔约磋商当事人。
再来看第四个问题，适格申请人查询复制的权利得不到满足时的救济。从物权法本身我们无全不能得到解答，也不能从民法角度去考虑，只能从行政法的角度去考虑。如果登记机关与申请人就申请人身份是否适格存在争议，那么这个争议是通过行政复议的途径来解决还是通过司法途径来解决，均值得进一步探讨。
最后来看第五个问题，查询、复制时的细节性问题。魔鬼存在于细节之中，上述所列各细节问题如查询、复制的时间、费用标准、场所等。这些细节直接关系到申请人的切身利益，应进一步明确。笔者的设想是，可以设计一套实名查询系统，如果你想要了解进一步信息，那么你应当持有效证件，说明查询理由与以及与拟查询复制其信息资料的不动产物权人的利害关系等等，每次查询均由登记机关登记在册并由查询人亲笔签名。对查询、复制的时间，可以规定以登记机关的工作时间为准。关于费用标准，本法第二十二条规定由国务院有关部分会同价格部门制定。个人认为，收费标准不宜过高，且不得以营利为目的。对复制，个人认为应只得收取成本费，不得对申请人收取高于市价若干比例的费用，以防止登记机关借此名义开设“打印社”，从事营利活动。关于查询与复制场所，应在登记机关进行，但是随着网络化的普及，将来一般社会公众通过网络查询相关信息也不无可能。
第十九条（更正登记与异议登记）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
凡人皆不免有疏忽之时，因此对于登记簿所记载的事项，也不免会出现疏漏和错误。同时，由于登记机关的登记活动以形式审查为主，便难免给申请登记人的弄虚作假以可乘之机，又由于登记机关的登记活动仍然由工作人员来操作，于是也给了登记机关相关人员与申请人相勾结，进行虚假登记或不实登记的机会。正是基于上列各项危险的可能存在，便出现了对因这些危险所带来的登记错误进行纠正的必要。更正登记与异议登记因此应运而生。
（一）更正登记制度
更正登记制度的适用，需要满足如下要件：
1，申请更正登记的事由。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误。至于是否确实存在错误，得经过审查才能确定，因此只要权利人、利害关系人认为存在错误，即可提请更正登记。何谓错误？错误即与事实不符。错误的情形可能会多种多样，如把权利人的姓名写错，把权利产生的时间写错，把房屋面积写错，把土地使用权的年限写错，把承租人的姓名或承租时间写错，这些情形都有可能会发生。
2，更正登记的申请人。申请人可有两类：权利人、利害关系人。这一点同查询和复制登记资料的申请人的种类相同。权利人可能是不动产的所有权人，用益物权人，担保物权人。利害关系人可能是债权人，债务人，拟与不动产权利人就该不动产进行缔约磋商的人。这里面一个值得注意的问题是，承租人应该属于权利人还是利害关系人？对承租人的承租权，存在物权说和债权说两种学说。如果采物权说，那么承租人就是权利人，如果采债权说，那么承租人就仅仅是利害关系人。这一点非常重要，根据本条第一款第二句，权利人有一个“同意权”，如果认承租人为权利人，那么他就有可能会享有这个同意权。如果认承租人为利害关系人，他便没有同意权。另外，可能在同一个不动产之上会存在数个权利人，比如对一栋房屋，甲是其所有权人，乙是其抵押权人，丙是其承租人。现在对抵押权人乙的信息登记出现错误，那么谁享有申请权，谁又享有同意权呢？个人认为，同一个不动产之上存在数个物权人，如果仅其某一项物权登记事项存在错误，那么其他物权人只能列为“利害关系人”，而不能称为“权利人”，权利人只能是登记事项存在错误的那项物权的物权人。具体到本案而言，丙是权利人，甲是利害关系人，丙的地位需要进一步探讨。
3，予以更正登记的实质要件：权利人的书面同意或有证据证明登记确有错误。首先要解决的问题是“权利人的书面同意”和“有证据证明登记确有错误”这两者之间的关系。二者是并列选择关系还是同时并存的关系。从法条的表述方式“或”字上可以推知，这二者之间是并列选择关系，即这两个条件具备其中一个即可。然而实际上这二者并不能并列，后一个条件包容了前一个条件，前一个条件只是后一个条件的另一种表现方式。因为本款的立法本旨即在“变更错误”，所以“存在错误”是更正登记最核心的要素。当事人申请更正登记，不管是谁，都要举证证明错误的存在。权利人的书面同意只不过是省去了登记机关的一道审查手续而已。但是权利人为何会书面同意更正登记事项呢？只有一种可能：登记事项确实“存在错误”。如果权利人虽然明知存在错误，但仍不签发书面同意，仍然不能停止更正登记的进程，只不过是登记机关多一道审查手续，审查一下利害关系人提供的证据是否确实充分罢了。其次要解决的问题是这两个条件的分别应用。先来看第一个条件，权利人的书面同意。这得分两种情况，一种情况是申请人本身即为权利人，另一种情况是申请人为利害关系人。本人认为，如果申请人是权利人本身，那么无须权利人再出据书面同意，因为权利人的申请即表明他同意更正登记。如果申请人是利害关系人而非权利人，则权利人的书面同意更正本身即成为确实存在错误的明证，无须再进一步证明错误的存在。再来看第二个条件，有证据证明登记确有错误。这个条件主要针对的是两类情形，其一为权利人作为申请人时，他本身无须再出具书面同意；其二为利害关系人作为申请人时，如果权利人拒绝出具书面同意，那么利害关系人只得向登记机关提供证明登记事项错误的各种证据，经登记机关审查核实，无须权利人再出具书面同意——只要他不是拒绝变更即可，即可予以变更。
但是如果考虑到第二款的规定，不免又让人陷入思考。根据第二款的规定，如果权利人不同意更正，那么利害关系人可以申请异议登记，并在法定期限内提起诉讼，诉讼的结果无非有两种，一种是确实存在错误，判决更正登记；另一种是证据不足，驳回诉讼起求。果真如此，本条第一款中的“有证据证明登记确有错误”的情况只能限制解释为利害关系人提起异议登记诉讼并且胜诉。
4，向登记机关申请，由登记机关更正。更正登记的申请应向登记机关提出，并最终由登记机关来执行。第一款最后一句规定了符合法定要件登记机关应当予以更正，但是如果登记机关不予更正应如何处理，这又是一个麻烦。实际上现实生活中的行政不作为非常多见，对这样一个普遍性问题一部物权法恐怕也无能为力。
（二）异议登记制度
异议登记制度包含如下要素：
1，异议登记的提起人。异议登记申请的提起人是利害关系人，而不包括权利人在内。
2，异议登记提起的原因。原因有二，其一是利害关系人认为登记存在错误并申请更正；其二是权利人不同意更正。问题在于，如果权利人既未出具书面同意书，又未明确表示拒绝，此时应适用第一款还是第二款，还是由利害关系人自由选择适用其一呢？因为按第一款的规定，只要有确切证据证明错误的存在即可更正登记。而按第二款的规定，如果权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。适用这两款的法律后果是截然不同的。
3，异议登记的效力。在异议登记有效期内，利害关系人应提起诉讼。提起诉讼的类型属于确认之诉，即诉请法院确认登记错误确实存在。此外，异议登记还有公示效果，即对外公示该不动产的登记事项存在异议，这对不动产物权人而言可能会带来一定不利后果。比如对甲的某栋房屋，乙认为存在登记错误，乙认为自己是共有人，便申请更正，要求把自己列为共有人，此时甲正与丙就该房屋的买卖进行磋商，丙见到异议登记之后，便极有可能认为该房权属不确定而中止与甲的磋商，从而使甲丧失一个缔约机会。正因如此，本条第二款最后一句规定，“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。
4，异议登记不当。如何来认定异议登记不当是个问题。个人以为，以下情形可以认定为异议登记不当：（1）在异议登记期间内申请人未提起诉讼；（2）申请人无正当理由恶意提起异议登记的申请；（3）申请人在异议登记诉讼中因诉讼时效、证据不足等客观原因导致诉讼请求被驳回。根据本条第二款最后一句，如果异议登记不定导致权利人受到损害，权利人有损害赔偿请求权。可据该句把异议登记不当视为侵权行为的一个新类型。上述三种情形中的任何情形导致了权利人的损害，权利人都可以要求对方承担损害赔偿责任。但问题是在这三种情况下异议登记申请人所承担的责任是否完全一样。个人认为不宜一概而论，需要具体问题具体分析。此外，如何理解本条第二款与本法第三十三条的规定，也需要进一步探讨。
对该条的总体评价：有错应改，是一常理，登记机关在登记时应尽到最大审慎的义务，以防免错误的发生，即使偶有错误发生，也应如实更正。但是本条花费大量篇幅来规定错误的更正，似无太大必要，因为与物权的变更登记比起来，无论在重要程度、经常程度、复杂程度上，更正登记均远远不能望其项背。不知为何此物权法如此重视更正登记而轻视变更登记。是不是因为我国登记错误太多，太经常，以至于不得不通过专设此条来应对的地步。果真如此，那可真是太可怕了。在细节上，该条未清晰界定“权利人”、“利害关系人”，也未明晰更正登记与异议登记之间的关系，未明确何为异议登记不当，恐怕这些都需要通过司法解释来完成了。

guan zhu zhong , wang lou zhu ji xu

xuexizhong

littlekid

大家要用中文，不要用蝌蚪文。

wohong

这么好的资料，可惜不全

littlekid

楼主继续，并请编辑下正文，把法条和解读分开，美观一些，便于阅读

sun27388

不方便个看,法条和解读分开就好了,重新编辑一定好.谢谢楼主.

博文大夫

感谢提供，只是从编排上看不太方便。

恋凌雪

谢谢分享。谢谢

大勇

[size=2]我也想来写个物权法条文评释（个人版）

不知道能不能写好。

cmcc

最好弄个，电子书，看起来好看

这么好的东西可惜没有好好排版，也不全 啊

谢谢楼主，提供原创作品。。。。

知微

梁彗星在最近一期《律师文摘》上的文章推荐一观，到底是老怪啦。呵呵
只是关于云南的野生动物跑到越南咬死人国务院要负责赔偿的说法，不敢苟同。
好文，支持一下！

申明

谢谢楼主！不错的的评释！

非常好 但是好像不太全阿

chengwh

不错，深入地了解点务权法知识。