删除“住宅禁商”不等于“住宅可商”

wpaul

删除“住宅禁商”不等于“住宅可商”
业内人士认为住宅是否可以商用还需要详尽的司法解释



　　北京市有关方面日前表示，由于目前获全国人大通过的《物权法》对民宅商用作了一些规定，所以为避免与国家上位法冲突，本市《房屋租赁管理办法》最终出台时，将删除征集意见稿中有关禁止民宅商用的规定。对此项删除有人理解为，此前“住宅禁商的规定将从此被废止”，但业内人士告知，这种说法是对政策的误读。
　　去年6月，北京市工商局下发的市工商局第14号文件规定，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅（包括公寓、别墅）”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。这意味着，工商局全面叫停在住宅内开办公司。消息一出，北京的乙级写字楼租售价格上涨，大户型甲宅、公寓的空置率上升，租金价格下滑，甚至出现了抛售的情况。
　　那么，从即将出台的《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止民宅商用的规定是否就意味着“住宅可商”？从事北京房屋租赁多年的经纪机构我爱我家有关人士认为，这种理解是明显片面的。
　　首先，即便即将出台的《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止民宅商用的规定，但去年6月份北京市工商局下发的市工商局第14号文件仍然有效，也就是说，想在住宅中开办公司办公，工商局将不予登记注册。除非修改上述规定，否则“住宅可商”仍难成现实。
　　再有，《物权法中有明确规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”，显然这给“住宅禁商”仍留了空间。虽然，“有利害关系的全体业主”范围不明确，而且“如何算是征得了业主同意”也不明确。但要征得有利害关系的全体业主同意是非常困难的，这甚至比在住宅中开办公司办公，在工商局获得登记注册还难。
　　另外，住宅商用，住宅内的公司不仅扰民，其对电梯、公用车位乃至公用空间的使用量次远比用户频繁，但在出资维修时则由全体业主分摊。这与《物权法》保障公民个人财产平等权利的主张相悖。住宅业主会以新颁《物权法》为依据，和住宅商用的业主在这些问题上作出具体明确的分摊方法，以使住户的权利得到应有的维护。
　　显然，《物权法》的通过和即将实施，《房屋租赁管理办法》即将出台并不意味着“住宅可商”。住宅是否可以商用，还需要更详尽的司法解释和更多的司法实践。