商品房预售款专户管理正在酝酿 出台时间尚未定

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业界认为，这一政策一旦落实并在全国推广，会对过早预售楼盘、“快速滚动开发”的开发商资金链带来较大影响。

　　业内热议多时的“商品房预售款专户管理办法”正在国家相关主管部门酝酿。

　　有关权威人士日前向上海证券报透露，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，但是政策最终出台和落实时间，“目前尚不明确”。



市场人士分析，预收款专户管理的具体金融监管工作可能由央行负责，因此这又将是一次多部门协调、联动，并可能对房地产 市场带来重要影响的调控。

　　所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。

　　对预售款进行专户管理的目的是有效维护单个项目工程款的按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失。

　　市场人士介绍，此前，商品房预售款管理办法已经在部分地区有所执行。“我们的预售款本来就是在银行监管账号中存放的。”华东一家大型开发商老总告诉记者。深圳也在去年底传出消息，欲提前试点预售监管。《深圳市房地产条例》（草案初稿）第95条规定：“预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。预售款只能用于本项目预售房地产的开发建设，不得挪作他用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向预售人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向预售人划款。”

　　深圳市对预售款的管理办法曾经在今年初引来市场极大关注，这一政策一旦落实并在全国推广，会对过早预售楼盘、“摊子铺得较大”的开发商资金链带来很大影响。“很多房地产企业不仅仅是将预售款用于后期建设，而是拿来购买新的土地和项目，达到快速滚动开发。”

　　虽然中央此前已有政策强调，开发项目需要在结构封顶（部分高层可以在主体结构完成2/3）后才可以进行预售，但仍有一些地方的开发项目建成一半，甚至出地面（即达到正负零）后就开始预售，而过早预售的主要原因之一就是对预售款需求强烈。如果对其进行严格的专户管理，部分对预售款依赖较大的开发商就要重新调整开发战略。

　　对于专户管理可能引发的其他问题，有开发商表示，“一旦预售款不能挪作它用，除了支付工程款外，额外资金就成了无法启动的闲置资金，这对开发周期和市场供给都会带来影响。也将涉及到银行等其他关联行业的业务发展。可能政策有鼓励市场现房销售的意图。”