加息后购房 市民如何选择房贷产品才会更省钱

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加息后购房 市民如何选择房贷产品才会更省钱

来源: 上海金融报 时间：2007-3-22 05:13



作者：王睿



3月18日起，央行再次上调了房贷基准利率 ，调整后， 5年期以上个人住房贷款基准利率为 7.11%，下限利率为 6.04%。按照沪上大多数银行房贷规则，老房贷客户(2007年3月18日以前按揭购房的市民)都从明年1月1日开始按照新的利率缴纳房款。



新利率公布后，对有房贷的市民而言，都意味着要缴纳更多的利息。面对这种情况，打算购房的市民该如何选择房贷产品才会更省钱呢？



1、直客式房贷：省本钱



“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房。银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。



案例：张小姐看中了一套市价100万元的房子，开发商指定的按揭银行是两家国有商业银行，开发商规定如果消费者办理按揭贷款可以优惠2%，而一次性付款则可给予折扣5%。在这种情况下，张小姐就可以选择“直客式房贷”，绕过开发商和其指定银行，直接与商业银行签订贷款合同，将贷款与自备的首期款作为房款一次性支付给开发商，从而获得5%的折扣。与到指定的按揭银行贷款获得2%的折扣相比，张小姐即可省下3万元房款。同时，由于整体房价下降，相应的税费也会跟着减少。



优点：买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外，由于绕过了开发商和中介的环节，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。



缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险，对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。据记者了解，最受银行青睐的“直客式房贷”申请人是政府机关公务员及行政事业单位工作人员。据悉，各级政府机关、国家机关特派机构、海关、检验检疫等单位的在册入编员工，往往能比较容易申请到“直客式房贷”。



适宜人群：有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。



友情提醒：据记者了解，有部分人群被明确指明不能享受“直客式房贷”。这部分客户的特点是工作稳定性较差，收入具有不可预期性。这类客户主要包括：机关或公用事业(行情论坛)单位非干部编制的工作人员；社保查询情况与借款申请人提供材料不符、社保交纳不正常或未参加社保的人员；有不良资信记录的人员等。



2、固定房贷：规避加息风险



这种房贷产品的特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。目前，建行、招行、农行、光大银行都已经推出了固定利率房贷业务。



案例：老于年近45岁，好不容易花尽积蓄，购买了一套42万元的二手房，无奈仍有12万元的资金空缺，需要通过贷款来解决。自知已经过了收入的巅峰期，未来如果利率再有几个连环上涨，他真觉得自己无法承受，于是索性申请了固定利率房贷，也少了些后顾之忧。



的确，对于这种未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率房贷，也是当前利率上涨周期中，一个比较明智的决定。



然而，老于的第二个忧虑又随之而来，万一在10年中利率下跌了呢？固定利率贷款岂不是很不合算？



农行上海分行相关人士告诉老于，在农行的固定利率贷款业务中，还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调，当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点(含)以上时，如果老于没有任何不良信用或者违约记录，在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款使得固定利率房贷不仅能够帮助老于规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。



优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。



缺点：虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。



适宜人群：主要是3种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。



友情提醒：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3%(贷款存续期在一年以内)。



3、入住还款法：减轻初期压力



去年，招行推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款”是指客户在招行办理一手房住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。



案例：刘先生看中一套总价约90万元的房子。刘先生共有34万元的购房资金，如果首付 30万元，再加办理贷款及其他费用，刘先生就只能剩下4万元左右用来装修 新房了。虽然这房子还有一年多才能交房，但接下来就得每个月开始还房贷，刘先生的存款也不可能有大幅增长。经再三考虑，他只能放弃这套房子。



招行人士表示，该产品就是考虑到有的客户在贷款初期由于支付了购房首期款购买了新房后，还需要安排资金对房屋进行装修、购置新家电、家具等，这一阶段家庭资金比较紧张。如果在这段时期只需支付利息，还款压力就会小很多，待入住以及家庭资金相应“缓过劲”后，再转为正常的还款方式每月按期支付月供，这样就能较为轻松地度过资金集中使用阶段。



优点：有效降低购房者交房初期的经济压力。



缺点：由于加上了约定期还的利息，从整体上看，实际还款的总金额会比正常还款多。



适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临装修或购买家电等需求的年轻购房者。



友情提醒：招行零售银行部副总经理严学旺介绍，这项新业务旨在减轻客户初期的还款压力，但并不能节省住房贷款的利息支出。据测算，一笔10年期的50万元贷款，按原先的利率，采取入住还款法，一年宽限期内每月仅需还利息2700元，全年减少月供支出35393元，相当于减少了52%的资金支出。但从第二年开始，客户将恢复正常的还本付息，金额与未选择这项业务的贷款相同。