中国地产界不要再自欺欺人饮鸠止渴了!

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中国地产界不要再自欺欺人饮鸠止渴了!

2004-11-15 09:56
人民网房产城建频道特约评论员 章林晓
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　　地产大佬潘石屹在“SOHO·尚都产品发布会暨‘后8·31时代’主题圆桌论坛”上曾说过这样一句话——如果我们的市场上的声音和媒体上的声音都是一个声音，这实际上是很可怕的事情，……

　　今天，我们从地产界也听到了同一种声音——我国房价继续上涨不可避免。据媒体报导，在2004中国（四川）第二届房地产形势报告会上，与会一些专家和房地产业内人士均表示，我国房地产市场不存在泡沫，房价将继续上涨。

　　2004年10月31日，潘石屹接受记者采访时曾表示过这样的观点：加息后房价要跌，高负债开发商悬了。可是，让人意想不到的是，没过几天，现在，潘石屹也改口说房价要涨了。

　　这是不是有点可怕呢？

　　针对2004中国（四川）第二届房地产形势报告会，有分析人士指出，这是自央行加息以来，第一次有组织地否定房地产存在泡沫和公开鼓吹我国房价将会继续上涨的论调。

　　为何选择在这个时候，地产界异口同声地唱出一起否定地产泡沫的存在，鼓吹房价还将继续上涨的好戏呢？

　　这显然同央行加息有关。央行突然宣布加息，在全国乃至全球都引起了震动。而一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应，房地产泡沫则首当其冲。

　　“降价之声鲜闻、烂尾楼盘少见、强弱实力不分、大小开发商共赢”，有人这样来描述这几年来国内的房地产市场。事实也的确如此，在过去的几年中，房地产开发商根本没必要象其他厂商一样展开价格竞争。因此，在地产巨头之间，几乎从来就没有哪怕是擦枪走火的商业争斗，这就很容易结成价格联盟，也很容易找到利益一致的代言人。这也就是一个声音的由来吧？

　　“房地产没有泡沫，房价还将继续上涨”。这话放在加息前，也许会有很多人相信；可今天，在加息之后，又会有多少人相信呢？

　　据《经济》杂志报道，美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。该报道称，在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。

　　对于《纽约时报》诸如此类的断语，我们自然有理由怀疑，不去相信它。

　　然而，我们感到不安的是，我们自己的一些专家学者所发出的声音，同样让我们不敢相信。原因是，这些专家学者、房地产开发商仅仅根据产销率较高、空置率较低，就轻易得出了我国没有房地产泡沫、我国房价还将继续上涨的结论。

　　现在，我国地产界人士之所以喊涨的理由是基于——现在，整个中国的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。

　　那么，房地产没有泡沫真的可以只因为存在客观需求？

　　即便“产销率较高、空置率较低”这些数据都是非常准确的，要知道，房地产泡沫除了房屋空置泡沫外，也还有地产价格泡沫和房地产投资泡沫呀？

　　业内人士都知道，房地产泡沫按表现形式，还可以细分为：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫这三种。

　　当年，日本的房地产泡沫属于典型的地产价格泡沫。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，在泡沫鼎盛时期，据称其地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。可惜好景不长，1991年以后地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏资产在银行帐簿上至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。　

　　上世纪90年代初期，海南的房地产泡沫，则属于典型的房屋空置泡沫。泡沫最终给海南留下了450多万平方米的空置商品房、报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程、2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。房地产投资从1993年、1994年连续两年超过57亿元，一下子跌到1998年的8亿元；开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10%。

　　而当年的香港房地产泡沫，则属于典型的房地产投资泡沫。当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时，也不例外。最终的结果是，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从97年最高峰开始持续下跌，6年来累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。

　　明白了房地产泡沫有地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫这三种，大家也就知道了房地产供需两旺，甚至住房空置率下降，其实，也并不能说明什么问题。

　　大家知道，房屋的需求可以分成两部分，一部分人是购房自住的，另一部分人则是作投资用的。因此，从投资角度讲，房地产其实是一种资产商品。而资产商品与其他商品有很大的不同，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来收益的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨，价格上涨，又进一步增强看涨预期……

　　这么循环下去，最终的结果会是什么？最终的结果必然是形成房地产投资泡沫。当年的香港，不就真是这样的？

　　对此，地产界人士谁不心知肚明呢？

　　如果地产界人士大家异口同声地一致喊涨，现在，也许还会哄得一些不明真相，犹豫不决的潜在购房者咬一咬牙变成现实的购房者。可这样做的结果，虽然会卖出部分空置房屋，却是更加透支了房地产市场的购买力。因此，虽会赢得一点眼前的利益，但最终损害的还不是开发商自己的长远利益？

　　而更为可怕的是，如果房价脱离了老百姓实际购买力的情况下，继续猛涨，越抬越高，那么，一旦房价止升回跌，就会是急剧下滑，最终导致房市崩盘，地产界首当其冲遭受打击……

　　因此，地产界为自身利益计，也不要自欺欺人，饮鸠止渴了。

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