股市向好分流楼市资金 “跷跷板效应”初现

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  高房价之下，北京、上海等城市的商品房交易量正在日益萎缩，而与此相对应，股市未来向好正吸引着不少分流的投资资金。股市楼市之间的“跷跷板效应”正在呈现。由于预期2007年中国股市仍将维持牛市格局，部分原定购房的资金，尤其是投机性资金将从楼市分流到股市。专家认为，虽然这种效应不会从根本上改变房价上涨的趋势，但能在某种程度上遏制房价的上涨幅度。

  股市开户热 楼市交易低迷

  有关统计显示，今年1月全国股票新开户数为138万户，而2月份以来更是呈直线增长。从2月26日至3月13日，12个交易日里，新增A股、B股、基金开户数达到了230万户之多，超过往年半年的新增开户数。

  与此同时，北京、上海等地新房市场成交量大幅下降。根据北京市交易管理网的数据显示，2月北京商品住宅签约5772套，签约面积774353平方米，日均成交206套，比1月份日均减少了174套，与去年同期相比日均减少132套。

  而上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，2月份上海住宅新房成交量为99.4万平方米，与1月份174.4万平方米的成交量相比，下降了43%。

  二手房市场也不例外。据21世纪不动产的数据，京沪市场二手房持牌量持续下降，成交平淡。北京1月二手商品住房买卖挂牌量环比下降11.9%，上海下降5.7%。2月份，上海二手房成交量同比下降了20%，北京二手商品住房租赁挂牌量环比下降28.8%。这里固然有春节前后所谓淡季因素的影响，但股市对楼市资金的分流作用亦是重要因素。

  中国社科院金融研究所易宪容认为,股市短期走强对平抑房价的影响有限，但牛市持续一年以上，则会对房地产投资资金产生明显分流。华夏证券研究所总经理助理银国宏也表达了相似的观点，他指出，股市与楼市之间会有着一定的负相关的关系，即股市上扬会分流楼市投资，楼市攀升会分散股市资金，这尤其表现在股市持续上涨时。

  21世纪不动产分析师表示，近期股市上涨对于楼市的冲击较大，由于房产回报下降，一些前期房产投资者将房产挂牌转入股市；部分住房需求并不急迫的购房人也暂时放缓购房计划，转而将资金投入股市，分流了部分本该进入楼市的资金，促成了楼市的交易量下降。

  一般而言，投资房子一般是偏中长期，收益比较稳健，风险适中，但是变现交易成本比较高。我爱我家副总裁胡景晖以北京为例指出，二手房交易，从挂牌到拿到全款，平均得一个多月时间，如果牵涉到一些纠葛，半年以后都拿不到全款。而且交易环节的税费在10%以上，因此，短期投资资金会更偏向于日益向好的股市。

  房产收益增长将趋缓

  业内专家指出，随着房地产调控效果逐步显现，房产投资的收益会有所下滑。目前房屋的“租售比”便说明了这一点。根据房地产中介机构的调查数据，2006年北京市二手房售价与租金的比例在242：1至286：1之间。

  而未来三年内，北京要建设1000万平方米经济适用房，1000万平方米限价房。如果这一规划得以实现，那么北京今后3年，每年保障性住房就将新增供应近700万平方米，大约可以折合七八万套住房。而2006年北京市成交的商品住房仅为14万套左右。市场分析人士认为，未来这一住房供应量将使房价涨幅下降，房产增值速度也会趋缓。

  但部分中高端人群仍然会首选房产。北京师范大学房地产研究中心董藩认为，相对于股市而言，楼市总体来讲要比股市平稳。大部分中高端个人投资者在实际操作中往往会选择风险低一些，收益相对低一些的投资产品。楼市就恰恰符合了这种投资心理。