中国证券报：征物业税宜早不宜晚建立合理机制

白云飘飘!

在“两会”期间，城市房价成为代表委员们热议的话题，政府高层对此也予以了高度关注。之所以如此，是因为近年来城市的房价上涨已令相当一部分民众感到难以承受，而另一方面价格不菲的高档房依然紧俏，这种现象的确令人匪夷所思。

　　医治房价过快上涨的“药方”曾试过不少，但真正见效的却不多。近来，主张开征物业税的呼声渐高，认为此税种能对平抑房价起到至关重要作用。但也有人对此不以为然，并举例说香港也征收物业税，而房价依然高。其实，国内准备开征的物业税是一种财产税。它采取的是“从价计征”原则，说通俗点就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而香港的物业税是一种所得税，即按投资人经营房产所得(如租金)征收的税种，两者不是一个概念。

　　我们开征物业税要达到的目标有3个：一是将目前各地方五花八门的房地产税费进行清理，规范征收与使用程序，以减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使地方政府分享土地增值带来的收益以及获得长期稳定的收入来源；三是遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

　　客观地说，物业税并非是针对目前高房价所设计的一个专门税种，它的意义在于建立一个更为合理的机制。首先，物业税的征收是要改变目前地方政府急于变现“土地财政”的利益格局。多年来，地方政府卖地越多，财政收入就越多，房地产成为地方财政的重要来源。然而这留下的巨大隐患是，土地卖一块少一块，透支了未来地方政府的财政收入。前些年建设部曾作过关于房价的调查，发现房价高的原因之一是政府各部门的不合理收费太多。这就形成了某种黑色幽默：人民群众向政府控诉开发商把房价抬得太高，结果发现政府也没少在房价里收费，而正是因为收了费却没花向住房保障体系，才把这些人民群众赶到商品房市场中去发现房价太“高”的。对现行的各种税费进行清理，规范征收与使用程序，实为物业税所肩负的使命之一。

　　其次，物业税所采取的“从价计征”原则，能够比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。事实上，在高房价的背后，折射出的是财富分配差异。一个简单的道理是，如果没有巨大的购买力支撑，开发商们何以能将房子卖高价？客观地说，房地产市场中有数量可观的购买力是由富裕人群纯粹的投资需求创造的。

　　对于投资人而言，房价的高低并不重要，重要的是只要房价继续上涨，投资人就可无限期持有，等待更高的价格出售。在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下，大量资本源源不断地涌入，就会造成房价一路上涨。此时，决定市场价格的因素并不完全取决于市场的供应量与实际需求，而是取决于人们对未来价格走势的预期。这也就是为什么当前“房价收入比如此之高”与“住宅市场价格如此坚挺”两者能够并存的原因。从全社会平均意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群和投资人群的住宅市场的价格水平。

　　开征物业税虽说不能肯定会让房价降下来，但可以肯定的是会让后继的房产投资者必须要作出这样一个权衡：房产升值的账面收益能否覆盖未来持有不动产的税负成本？

　　那么，为什么说开征物业税宜早不宜迟呢？这是因为，物业税是要清理合并目前地方政府向房地产征收的各种税费。而当前增量房(正在开发销售的商品房)和存量房的房价构成中包含了政府已收的税费，因而对这部分房产再征收物业税则有重复征税之嫌。虽然，对拥有多处房产(两套以上)的人征收物业税也未尝不可，但前提条件则要考虑房产持有人已纳税因素，而在相当一段时间内应对其房产征税给予合理的税收减免。否则该税种会因纳税人的抵触而使得征管成本相当高。

　　可以想象的是，随着城市土地开发殆尽，越推迟物业税的征收，相应的税源也就会越少。因此，开征物业税宜早不宜迟。
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