多元化房贷松绑“房奴”

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房贷业务在经历了去年的低谷之后，2006年各家银行都纷纷打起精神。不仅因为个人房贷占银行个人贷款业务量的80％，还因为到2007年外资银行也会来抢夺这块个人房贷市场。

　　今年，央行连续两次加息和一些房地产宏观政策的陆续出台，银行间房贷市场竞争更加激烈，各商业银行也只能频频出招揽客。平均每个月市场上都会出现房贷新品，每家商业银行都不止一次推出新的房贷品种，在这场推陈出新的运动中，房奴们不是只有任人宰割的份儿，开始有了多元化的选择。

　　房贷首付增至30%

　　今年6月九部委发布国六条实施细则：从今年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%.此后，北京市银监局又要求“凡未封顶楼盘不能办理个人住房商业贷款业务”，这一系列政策的出台，表明了政府整顿房地产市场的力度与决心的同时，无疑也给房贷者带来了一定的压力，申请贷款的门槛越来越高。

　　但精明的商家仍然可以在这里发现商机。比如，农行的接力贷，父子之间优势互补，这样尚未就业但就业预期较好的在校大学生也可以贷款买房。上海银行提供的宽限期还贷，个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金，在孤注一掷交了首付之后，暂时不用担心一月几千元的月供，为那些被首付吓倒的购房者们提供了一条生路。

　　利率衍生品接连推出

　　今年年初，当光大银行将国外的固定利率还贷方式引入我国时，很少有消费者问津。而在4月和8月两次提高贷款利率之后，房奴们的还款压力陡增，于是纷纷开始把目光转向固定利率房贷。

　　建行、浦发行、招行、农行等银行也都陆续推出固定利率房贷。不仅如此，围绕着利率这个问题还出现了更多的创新品种，结构性固定利率房贷（选择一段时期的固定利率和一段时期的浮动利率）、固定利率与浮动利率互换转换，一时之间引来市场的热捧，甚至有人认为我国将迎来固定利率还贷时代。

　　在固定利率制度下，客户在市场利率上升时可以锁定风险；市场利率下降时，则可以借新还旧，继续保持较低的贷款利率。再不行，可以和浮动利率搭配着使用，怎么省钱怎么来，房奴们多了一种选择，可以灵活运用浮动利率与固定利率来减少利息支出。

　　还款周期打破界限

　　以往房奴们都是一个月一次地把钱还给银行，今年银行推出的双周供、随时还都打破了月供的概念，原来房贷还可以日供、周供，彻底打破了房贷的固有还款周期。

　　“双周供”按揭让购房者的负担与传统还款法基本不变，只是改变还款频率，这样就可以达到缩短还款期和减轻利息负担的目的。由于每期还款时间较短，“双周供”不太适宜资金方面大起大落的人，而比较适宜收入比较稳定，有平稳资金来源的人。而随时还贷则更为方便，随时有钱随时还，不再受任何时间限制。

　　其实这些都得根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划。

　　不过，随着还款周期的概念越来越淡化，相信将来还会出现更加个性化的还款方式。

　　直接优惠频频出现

　　在办理房贷的过程中，各种各样的中间费、手续费用是一项很大的开支。而今年，很多强制性条款在今年都得到松绑。

　　比如，之前要求贷款者必须购买的房贷险，目前，建行、工行、农行、交行等都是根据客户自身需求自愿购买，而招行等一些股份制银行目前采取的是贷款买房送保险的政策。此外，包括工行、农行、中行、交行、光大等在内的一些银行今年相继免去律师见证环节，在这些银行办理按揭的个人也不用支付律师费，而这一项律师费占购房款千分之二至千分之三左右。光这一项，北京市1年就有上亿的收入进入银行口袋。

　　抓住这个新特点，银行也专门设计了一些房贷新品，比如中行的直客式住房贷款，从开发商那儿享受一次性付款优惠，省下担保费、公证费、手续费、抵押费等一大笔费用。

　　应急理财可以两不误

　　办理了房贷之后，手中的流动资金肯定少了很多，当投资机会来临或者遇到点急事的时候，怎样在第一时间获得足额现金？以前，可通过贷款或者典当行来实现，现在银行推出的循环贷款业务给需要临时融资的人提供了最大便利。比如深发展的循环贷、存抵贷，还有招商银行的随借随还。

　　这些可循环贷款操作流程大同小异，比如存抵贷，开通该业务后，客户的活期存款账户将会与其房屋贷款关联起来。客户只需将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元后，银行便会按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账上。这种循环贷方式，客户的资金并没有真正动用，仍然存放在客户的活期账户上，客户需要资金周转时随意调动，可以实现应急理财两不误。

　　■房贷创新榜

　　5固定利率房贷

　　在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息。光大银行在今年年初第一个推出，在今年两次加息后，很多银行都纷纷推出此产品。

　　点评：这需要购房者对未来利率走势有个准确的判断，否则不仅不会省钱，反而会多花钱。

　　接力贷

　　老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款，而老人的子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。接力贷结合两者的特点，由父母与子女作为共同借款人，贷款买房。

　　点评：灵活的借贷方式在某种意义上降低了住房贷款的门槛，方便了很多年轻购房者。

　　双周供

　　由深圳发展银行推出的这种双周供房贷，按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

　　点评：由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减的速度加快，这种新的房贷还款方式可以节省利息支出。

　　直客式贷款

　　中行、光大、民生等银行都推出了这种新方式，银行在借款人提供有效担保的前提下，直接向个人发放用于购买相应住房的人民币贷款，省去中间环节，申请也比较困难。

　　点评：“直客式住房贷款”可享受到开发商一次性付款的优惠政策，还可以省下很多中间环节的费用。

　　随借随还

　　由招行推出的这款产品通过“随借”，客户用多少借多少，无论是否在银行的营业时间贷款都可以瞬间到账，还可以自主设定贷款期限，借多少钱计多少天利息。

　　“随还”功能可以实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。

　　点评：随时还，随时省，还得多，省得多，最大限度地节约贷款利息，借款还款可以随心所欲。

　　本报记者苏曼丽