自助建房---扼住开发商的咽喉

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自助建房---扼住开发商的咽喉




   【实际上经济学已经告诉我们：人们愿意购买商品，是因为人们的自给自足行为所花费的成本要高于直接购买别人所生产的商品。但是在当前中国的商品房市场里，情况却恰恰相反，人们对自己需要的住房的自给自足反而要比购买商品房更节省，这样，人们最希望回到住房的自给自足状态。这是什么原因造成的？显然是因为政府管制造成的。因为政府不容许人们自给自足，一定要强制到开发商那里去买。于是开发商实际上形成了对房地产市场的垄断，如果这种垄断会给政府部门及其官员带来利益，那么它更成为掠夺民众资财的恶性垄断了。现在，“民间为王”的温州又掀起了“首创精神”，不过这种首创精神却显得很可笑与无奈，因为它是要回到“原始时代”，回到自给自足时代中去。因为人们被垄断的市场、垄断的商品之高价格压迫得实在没有办法。但这种首创精神却恢复了经济学的基本原理，即首先应该让人们有自由选择的权利，才能发展起商品经济，人们必须有选择自己生产的自由，才会去选择别人生产的商品。而温州人的首创精神的意义就在于争取到了这个基本权利。人们并不一定要自己建房，人们需要的是用自己建房的成本去衡量开发商的成本，如果开发商能够提供更低廉的价格，那么人们当然就不需要自寻烦恼地去自己建房了。而能够达到这一点，开发商就不可能象现在那样，容易获得超额垄断利润了。所以，一旦政府有意开放人们的权利，那么，现在的住房价格将很快下滑。道理很简单，如果房价仍然如此之高，那只能迫使人们去自给自足了，而将开发商抛弃一旁。其实，经济学道理显得非常简单，但习惯于对公众指手画脚的相关部门，一定要“强制代理”公众自己的事务。于是就造成了经济失调，公众受难。---黄焕金】



个人集资建房温州成功拿地为全国首例 成本是周边房价一半

  



　　5个月后可望动工，成本是周边房价一半，为全国首例个人集资建房项目

　　

　　温州市“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强15日在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布:温州“个人集资建房”的委托开发商昨天拿到政府挂牌出让地块，5个月后可望动工，成为全国首例个人集资建房项目。

　　

　　破个人集资建房瓶颈



　　15日下午，温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权———由于此前，正元公司已与受会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会就该地块的房产开发签订“代建协议”，全国个人集资建房组织首次“成功拿地”在温州诞生。



　　这1亿多元土地出让金，将全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。据悉，这1亿多元将交银行保管，“只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能行使支配权。”



　　赵智强表示，“拿地”是全国各地个人集资建房的主要瓶颈，“温州能够‘破冰’，主要得益于市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道，以及目前不明朗的房地产走势。”据了解，在土地出让价屡创新高的情况下，资金实力弱、松散型的个人集资建房组织显然无法与开发公司竞争。去年，赵等人曾在温州看过六七个地块，均因地价太高、面积太大、区位不好等放弃。

　　

　　开发成本不足周边一半



　　据赵智强介绍，该住宅地块占地30亩，项目开发将按政府规划进行，总建筑面积约2万平方米。根据地价估算，楼面价约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米的成本在6300元～6500元；再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。



　　“从开发成本预算清单可以看出，该项目土地出让金占开发成本70％以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。”赵说。

　　

　　提升全国合作建房士气



　　据赵智强透露，目前温州个人集资建房会员已有400人，“要是这个项目成功，今后还将启动第2个项目。”



　　前天，共有来自北京、广州、沈阳、武汉等地的7位个人集资建房牵头人到温州参加“第二届全国个人合作建房研究会”。深圳个人合作建房牵头人林立人表示，温州的成功拿地，对全国“合作建房”将起到鼓舞士气和借鉴作用。
感觉只是权力义务的过程转移到了集体合作机构.

房屋一大问题是土地权力,还有就是城市规划的建筑密度和容积率,以及我国已经处于超高人口密度状态下而大部分连中产阶级(相对城市体系)都未到的人口组成...........

光这几点因素就决定个体城市居民不可能自助建房,而且这里还没包括环境因素.当然农名可以自助建房,不过两者的境况是差之甚远的.
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市场多轨制，住房供应也有特殊利益集团

    面对越来越高的房价的重压，普通市民眼看着买房和改善住房的希望离自己越来越远，心中的焦虑、悲愤及生活的压力越来越大。但是和普通公众对对房价高涨所表现出的“深恶痛绝”相反，也有人对节节高升的房价，不仅心平气和、没有丝毫的“压力”之感，甚至还表现出一种“不亦乐乎”。而有这种“感觉”的，大多数是一些有权有势的政府官员和企事业单位的“头头脑脑”。
   照道理说，官员和领导也是人，也是公民的一员，也要吃饭买房，并且这些方面的要求往往比一般老百姓要高的多。房改后他们应该和普通老百姓一样，按照国家规定都要到市场上去买商品房。“要求”和“标准水平”的不同，使他们承受的高房价的压力应该更大。为什么老百姓在高房价下被压的喘不过气之时，他们却能“气定神闲”？难道他们有什么“镇邪”的法宝？
   今年8月中，监察部和建设部、国土资源部三部委联合发布的关于制止违规集资合作建房的通知，终于公开了其中的“谜底”。按照该“通知”的说法，原来这些年“一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题”。当然，在国家早已有明文规定的情况下，无权无势的普通百姓是没有“本事”和可能“变相搞住房实物福利分配”之类名堂的，他们只能到房地产市场买高价商品房。所以该通知在第一条里也开门见山告示：“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益”。至此，人们终于明白，原来就在普通市民被高房价压迫的“越来越没有希望”的时候，一些拿着不错的工资和高津贴的“党政机关”的官员和公务员，却正在同时成为可以用极低价格购买和享受新建住房的“特权阶层”。

        惊人的数字：一半左右“新房户”，竟然“绕过”了商品房市场
   谁都知道，在中国的城市里，一般人一生中最大的财富就是住房。在以前的文章中我们就曾经根据国家统计局的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，说明在2002年中国城市居民家庭财产中，房产就占到家庭财产的47.9%（当时城市居民户均总的财产为22.83万元）。而在经历了这几年的房价暴涨后，大多数城市房产的价格都翻了一倍以上，现在的房产平均都已占到了城市居民家庭财产的四分之三甚至更多。所以住房供应是否公平正义，就成为衡量一个社会是否公正的最基本的标尺。
   但是，就在人们平时还在为工资收入中的几十元的差别“锱铢必较”，在为几百元的行业差距而大呼不满，在为几千上万元的官民收入上的“不均”“忿忿不平”的时候，却很少有人注意到，在作为普通公民一生最大财富的住房上，由于城市社会各阶层因权力和地位不同，取得住房供应的途径的不同，给不同阶层人群正在人为造成家庭财富之间的十几万、几十万甚至上百万元以上的不可想象的巨大差别和“财富鸿沟”。住房供应的“双轨制”甚至“多轨制”，正在成为制造中国城市社会市民之间最大的社会不公和分裂瓦解社会主义分配体系公正性的最大的“祸根”。
   其实，早在半年以前，笔者在调查中国城市住房供应的时候，就发现了一个奇怪的现象。在国家统计局的统计年鉴里，有关全国城市每年实际为市民提供的新建住房的面积，要比建设部提供的全国每年“实际销售”出去的商品住房要多得多，两者之间存在着“海量差别”。就拿可以查到资料的2003－2004年这两年来说，按照建设部的说法，这两年全国商品住房实际销售面积分别为2.98亿和3.38 亿平方米。但在国家统计局的年鉴里，全国城市这两年新建住房的供应总量分别为5.5亿和5.69亿平方米，比建设部的数字提高了将近一倍。一个是政府房地产和住房供应的主管部门，一个是国家的权威统计部门，两者之间的差距为什么这如此之大？照道理，住房供应的越多，作为主管部门建设部的脸上的“光彩”也越“亮”，为什么报出的“政绩数字”反而低了呢？仔细分析，才发现其中大有诀窍。
   原来，[/color=blue]国家统计局的数字是全国城市每年实际的供房总量，但是，商品住房仅仅只是其中的一项。而建设部统计的，只是房地产市场供应的商品住房，它“有意识”的掩盖了现在城市中各种各样名目繁多的“非市场”的“特权房”。那么，这些“非市场”的“特权房”究竟有多少？让我们还是国家统计局的统计年鉴的数字来说话。
   在国家统计局公布出来的统计年鉴里，清楚的写着除了房地产市场的商品住房外，城市里新增的居民住房至少还有“城镇和工矿区个人建房”以及“城镇集体单位固定资产投资和房屋建筑面积”这两个大项。当2003－2004这两年全国房地产市场上的商品住房分别只销售了2.98亿和3.38 亿平方米的时候，这“两个大项”的数字又是多少呢?
   根据年鉴资料，在“城镇和工矿区个人建房”一项中，2003和2004年仅住宅竣工面积的数字分别高达1.94745亿平方米和2.12482亿平方米。其中2003年城镇和工矿区“个人建房”的个数达到14145个，建房总户数高达137.2495万户，相当于平均每个“个人建房”项目有户房97户套。按比例推算，其中有120万户是属于住宅房，“个人建房”的户均面积就高达162.23平方米；而在2004年，城镇和工矿区“个人建房”的个数达到14462个，建房总户数高达138.2114万户，相当于平均每个“个人建房”项目有户房95.6户套。按比例推算，有120万户是属于住宅房，“个人建房”的面积进一步提高到户均177平方米。
   除了“个人建房”外，“非市场”的住房供应还有“集体单位固定资产投资”名下的“住宅房屋”建筑。国家统计局的年鉴里2003年为8048.45万平方米，没有2004年这方面的数字，我们以“低标准的”推算为8300万平方米。这样的话，我们即可算出在2003年和2004年，全国城市中究竟每年推出了多少“非市场”的新增住房。
    2003年：个人建房为1.94745亿平方米，单位投资住宅房为0.804845亿平方米，两者相加等于2.752295亿平方米；
    2004年：个人建房为2.12482亿平方米，单位投资住宅房约为0.83亿平方米，两者相加等于2.95482亿平方米。
   这些国家统计局的数字表明，就在这两年的时间里，就在全国人民背负着越来越沉重的高房价的负担之时，全国每年还有200万户左右（“个人建房”每年120万户，集体建房每年80万户左右）的“特殊人群”，还在以远远低于商品住房市场价的“特殊待遇”，分别享受了相当于全国新建住房供应总量的53.7％（2003年2.95482亿平方米“非商品住房”÷国家统计局公布的2003年城镇新建住宅面积为5.5亿平方米）和52％（2004年2.95482亿平方米“非商品住房”÷国家统计局公布的2004年城镇新建住宅面积为5.69亿平方米）。“非市场”的“特殊房”的供应总量，有可能比面向全国5亿多城市普通市民的房地产市场上的商品住房还要多。
   实际上，对全国城市长期存在的住房供应“多轨制”的情况，建设部十分的清楚。在去年12月下旬在南京召开的全国建设工作会议上，建设部长在报告中对此就有专门的“说法”。他说：“市场机制在资源配置中的基础性作用得到加强。按新建住宅竣工面积计算，城镇住宅市场化率由2000年的38％提高到2005年的67％”。也就是说，按照建设部的“新建住宅竣工面积计算”，现在全国通过房地产市场可提供的商品住房，占了总量的三分之二（请注意建设部长在这儿的“用词”，因为全国每年竣工的商品住房，要比实际销售出去的商品住房大的多，毕竟现在每年还有1亿多平方米的“空置房”）。如果要按照实际销售出去的商品住房占新增住房的比例来计算的话，全国住房供应的“商品化率”，同样要比“三分之二”少得多。
   建设部长的讲话虽然听起来有“反话正说”感觉，而且还带有官场语言特有的“艺术性”，但它也无可置疑的表明，建设部早就知道实行住房制度改革后，“变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题”不仅一直没有得到解决，而且所占的比例也非常之大。但人们感到奇怪的是，为什么建设部对“市场化”的、面向大众的经济适用房，一再从政策上“收紧”供应的对象，把普通市民“拼命赶到”开发商暴利高价的商品房市场上去，但对“非市场化”、售价比经济适用房还要低得多、使国家“更吃亏”的“个人建房”之类“变相福利分房”，为什么到现在才发出“制止”的通知。
   有人说，这些“个人建房”，统计的应该是是城市里拥有“私地”可以盖房的市民。但稍有常识的人都知道，宪法早就规定“城市的土地属于国家所有”。就是有土地使用权的，也不能随便自己建房。因为现在任何城市，规划部门一般都不允许纯粹的“个人建房”。更何况，国家统计年鉴上的这些“个人建房”的规模，可以和房地产市场的商品房规模相提并论甚至还超过，平均一个“个人建房”项目，就可高达90多户。一个纯粹的“个人建房”，可以达到如此的规模吗！在2005年6月江苏省统计局发表的一份对全省“房地产市场形势的分析”的报告中，就对现有的住房供应来源进行了归纳。这份报告说：“从供给方面看，商品住宅的供给主要包括以下几个方面，第一，房地产开发建造的住宅；第二，企业、事业单位在固定资产投资活动中建造的职工住宅、廉租屋等；第三，城镇工矿区居民私人建房”。根据这份报告，从1998年到2004年的7年间，江苏省“累计竣工城镇住宅面积20989.03万平方米…，其中房地产开发竣工15108.30万平方米，占全省城镇竣工住宅面积的72.0%”。住房供应市场化程度较高的江苏如此，其他地方就可想而知了。

         住房供应的“中国特色”：非市场化的“特权福利房”究竟有哪些
   在取消福利分房的房改已经实施了8年后的今天，在房产已经占到个人家庭财产四分之三的高房价时代，竟然还有如此多的非市场化“疑似福利房”存在，这不能不叫人感觉到“权力”在住房改革中“异化的力量”。
   其实，“个人建房”和单位“住宅建设”还只是有权有势者专有的“疑似福利房”系列中的两种，他们也不是“福利化”程度最高的非市场化的住房供应操作。实际上，就在国家的房改文件规定取消福利分房、使普通市民被推向商品住房高价暴利市场的同时，一些“利为己所谋”的权势者却精心设计，悄悄地使官员们自己根据“权力、地位和影响”，成为享受不同“住房福利化”的“特殊利益集团”。
   在推进房价高涨及“经营城市”和“土地财政”的过程中，一些地方大中城市的市长书记是其中最大的“鼓吹者”。我们首先看看他们这些叫老百姓和人大代表“辨证看房价” 的高官，自己又是如何“辨证搞房”的。据了解，在这些地市级、厅局级甚至是区县级的官员中，很多住房供应上的“特别政策”不仅没停止，反而有愈演愈烈之势。在不少地方，这等级别的官员在看中了当地一些高档豪宅后，由公家负责购房，然后再由个人象征性的交一些“房改购房金”（有的只相当于该高档特大住房市场价的十分之一甚至十几分之一）后，这些高价高档的特大商品住房就“名正言顺”的成为官员自己“房改”后的“私房”（尽管这些高官中有的早已不知道“房改”了N多次）。还有的利用权力批地，专门由公家为官员个人建造大“豪司”（house）。在上述的住房供应“福利最大化”的操作中，有两个基本的特点。一是官员个人支付的购房资金的比例最少，官员“买房”的福利化程度最高；二是住房的标准普遍大大超标。如某地专门为“副省级”官员建造的官员房，每套平均面积竟高达300平方米左右，远远超过了政策的有关规定。而在这栋豪宅“官房”的附近，普通的商品房的价格每平方米就高达1万多元。这就是说，就这样一套豪宅，给官员带来的“受益”至少高达300－400万元左右。
   除了对这些“高级别”的官员在住房福利化供应上“特事特办”外，一些 “党政机关”和企事业单位还通过集资合建的“个人建房”等办法，为它的官员和公务员群体提供“准福利化”的住房供应。这方面涉及的人数最多，盘子也最大，出现和全国房地产市场规模“旗鼓相当”情况，也就一点也不奇怪了。当然这些“个人建房”，也根据“情况的不同”，分成了三六九等。一些有权有势的“核心单位”，他们凭借“权力和影响”搞起的“个人建房”的售价，不少甚至比建房的综合成本还要低，和房地产市场上的高价商品住房形成了鲜明的对比。当然，也有一些有地的机关企事业单位为了提高和改善单位员工的住房条件，在单位园区搞起了名目繁多的合资建房。这些新建住房的“员工价”，一般都大于成本甚至小有赢利。但和房地产市场上的商品房相比，价格还是便宜的多。另外，还有一种专门为机关单位干部服务的、定向供应的“机关干部专用经济适用房”。前一段时间媒体报道的郑州市市级机关的“豪华经济适用房”，以及今天媒体报道的建在“富人区”、单套最大面积近300平方米的山东省直机关经济适用房，都属于这种类型。据报道，山东这片当初是以“支持省直机关房改”的名义开发建设的“经济适用房”住宅群，市场的售价是每平方米4290元到6000元，面积在160～295平方米之间。但销售给“符合房改条件的省直机关职工”的“约定的价格均价是1900元每平方米”。我们就以市场价和“省直机关约定价”每平方米平均相差为3000元、每套平均面积为200平方米来计算，一下就可以知道，谁有权可以“分”到这样的“经济适用房”，就意味着谁能成为一次性可以获得的60万元“额外收入”的“特殊利益人士”。要知道贪官伸手拿个几万元、十几万元还要“掂量”一番，但住房供应上的“潜规则特权”，一下子就可给官员带来几十万甚至数百万的巨大财富，比不少人一辈子的收入还要多得多。
   正是由于存在着如此巨大的“利益”之差，各地官员想方设法以“个人建房”和“合作建房”之名搞形形色色的变相福利分房。使得国有资产遭到了极大的蚕食。有的机关大院成了“机关宿舍”，有的部队营房成了“私人公寓”，有的大学校园成了“教师花园”。这一代的官员依靠“潜规则”成了住房上的“特殊利益者”，但今后社会发展了，机关如何办公，部队如何训练、学校如何办学，这些“发展的硬道理”，在“住房特权者”的巨大的利益面前，都变得“无足轻重”了。
   除了“权力部门”外，一些靠着垄断地位而“暴富”起来的国有企业，如电力、烟草和石油等行业，也在把他们从全民身上“搜刮”来的垄断利润“转移”到本单位内部人的住房福利上。他们有的是自己搞起房地产开发，老总之类的高层，几万元就可以“买”到一套大别墅；有的到开发商那儿搞“团购”，用国企的大把钞票买房，然后再分给内部人员。国企的红利，就这样流入到私人的腰包。
      
           房价越高，住房上的“特殊利益者”得利越多
   在住房供应的问题上，任何人都是“利益悠关者”，官员和领导都不能例外。
   人们在分析高房价和官员之间的关系时，通常从政绩和腐败寻租这两个方面来做文章，但却很少有人把官员当作一个普通人来做分析。认真研究一下他们个人利益究竟和高房价之间存在什么利害关系，对我们深刻认识官员的“立场”会有更深的帮助。
   实际上，从官员的自身利益的来说，房价越高，他们可能的得益就越多；房价越低，给他们可能“造成的损失”也就越大。就拿一些城市的市长等高官来说，由于他们的住房都是通过“福利最大化”的运作“房改”来的。所以不管外面市场上的房价如何高涨，对他们的影响几乎为零，因为他们为“买”房所付出的“成本”是一定的，不会随着房价的高涨而要掏更多的腰包。但一旦房子到手后，它的资产价值就会随着市场价格的波动而波动。房价越高，他们的住房的资产价值就越大，个人可能的得益就越多。如果这个市长“廉政”的话，他个人的最大财产，就应该是房产了。从这点来说，在房价上他可能和普通大众不仅不是“利益共同体”，而且还是“实际利益的对立者”。因为房价升的越高，市长的“合法”不动产价值就越大，买卖房子的利润空间也就越大。这就是市长的个人利益的关键。“市长们”如此，其他的官员也一样，只不过高房价给各个不同级别官员带来的“受益”程度不同而已。
   这里还应特别指出的是，有些和房地产开发“高度关联”的政府相关主管部门的“实权派”官员，也在利用权力、关系和高房价的市场炒房牟利。这些开发商得罪不起的“实权派”官员，通过运作手中的权力，从开发商的手中“买”到价格远远低于市场价的商品房（实质上就是“行贿房”）。这些超低价“商品房”，成了这些“实权派”官员发财的“原始股的”。在国家法律法规还不完善的情况下，这些“实权派”一方面不断从开发商手中套取“原始房”，一方面又不断把这些“原始房”拿到房地产的“二级大众化市场”进行炒买炒卖。房地产的“股价”（房价）越高，他们的得益就越大。据了解，有的城市建委、房管局、国土资源局和规划局等相关的“实力人物”，一年经手的“原始房”就有5－6套之多。在房价年年走高的形势下，几年炒房的受益，低的几百万，高的达到上千万元。而就是这些高房价的得益者，往往也正是国家进行房地产调控和抑制房价增长的调控政策的主要执行者。
   现在的问题就在于，中国房地产政策的制定、实施和住房导向的发展，决定权恰恰就掌握在这些“高房价得益者”的高官和“实力派”官员的手里。这样的“相关官员”，不仅感觉不到百姓在住房上的“冷暖”，甚至自身的房屋财产“市场价”的波动，决定了在住房上他们的利益和普通公众利益基本相背。
   这样就产生了一个住房政治上的怪圈：要求代表“最广大人民群众利益”的高官及房地产方面的行政官员，他们如果真的要代表人民、国家和执政党的根本利益行政，切实调控房地产市场，抑制房价，就很可能损害他们其中一些人个人财产上的最大利益；而这些住房上不能与民“同甘共苦”、甚至“先天下之乐而乐”的“特殊利益者”——基本上靠“变相福利分房”来获取个人住房上最大好处的官员，又在作为行政者代表官方来进行所谓的住房改革。他们不仅不能体会到普通市民在房地产市场买暴利商品房所受的开发商盘剥之苦，而且他们自身也和开发商一样，是高房价的受益者。叫“特权者”在政府行政中代表最广大人民群众的利益，抑制和消弱自己阶层的利益，这几乎是“不可完成的任务”。
  曾经就有人针对房地产市场出现的“民怨沸腾”状况迟迟得不到解决提出过这样的问题，在制定住房政策和执行国家房地产调控举措的建设部官员及各地的建委、房管、国土和规划方面的各级官员中，究竟有多少人自己的住房是按照他们参与制定的政策规定，是从房地产市场以正常的价格买来的商品房？如果这些官员本身的住房就是以后可以进入市场买卖的“变相福利房”，这对房地产方面的相关官员究竟在政策制定和实施中产生什么样的影响？房地产市场和市民住房问题久久得不到解决，是不是和他们自身的利益有必然的关系！
   在现在各种阶层利益空前博弈的时代，社会公共政策的制定、执行和演绎，都是不同利益集团角力的结果。“病入膏肓”的中国房地产市场演绎和发展的结果证明，由“相关官员”和开发商组成的社会强势群体，掌控了中国房地产市场的“话语权”和发展方向，早已不能代表最广大人民群众的利益。中国的房地产市场，已经到了必须从制度上进行根本反思，重新打造符合中国国情的新的住房模式的时候了。中国社会的和谐公正，应该先从住房供应上的公平正义开始。