巴曙松：地根腐败导致地价低估

kiyuwwb

郝倩

   通常的说法是，搞定一个村长或者是县长拿一片地，摆平一个行长进行抵押贷款，预售的时候建筑商实际上将比较高的土地资本低估了。这样为在原来的条件上房地产商过分地利用房地产杠杆提供了可能

　　“大概80%-90%的上市公司在流动性和杠杆的使用上已经达到极限。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松14日在城市·观点论坛上对《第一财经日报》表示。

　　他认为之前被低估的土地价值导致房地产企业并不注重金融杠杆作用。下一步，随着土地成本将成为房价的重要支撑因素，房地产行业将恢复到对各方面运作都要求很高的资金密集型行业。

　　土地成本或成未来房价重要支撑因素

　　“招拍挂使土地的成本逐步回归到市场价位，同时银行系统管住信贷又直接使资金成本没有像原来那么低。这样宏观调控提高了整个房地产行业准入门槛，从原来什么人都可以做的行业，恢复到本来的面目，就是对整个品牌的运作、销售、建设、管理要求很高的资金密集型行业。”巴曙松说。

　　在对已上市的房地产公司做过跟踪分析后，巴曙松发现上市的房地产公司普遍都严重面临着负债率过高、现金流紧缺、高度扩展的问题。

　　“万科在今年3月份宏观调控最紧时跌到4.95元，昨天达到13.35元。也就是说，这一年在3月份投资万科到现在回报大概是接近2倍。但是，大概80%-90%的上市公司在流动性和杠杆的使用上已经达到极限，只有极少数的房地产公司留有余地。”巴曙松说。而他分析认为，低地价是其中一个原因。

　　“土地行政划拨导致很多腐败，导致土地成本的实际低估。通常的说法是，搞定一个村长或者是县长拿一片地，摆平一个行长进行抵押贷款，预售的时候建筑商实际上将比较高的土地资本低估了。这样为在原来的条件上房地产商过分地利用房地产杠杆提供了可能。而房地产商对金融方面的因素并不十分关注。有关部门认为，在过去的几年里，房地产的高利润，不是来自开发的环节，而是来自于土地的增值。”

　　但是，“现在北京土地成本已经占到50%左右，而土地成本的上升随之将带来利益的重新调整。”下一步，巴曙松认为土地成本会成为房价的重要支撑因素。

　　巴曙松对记者表示，今年、去年宏观调控的两条线，就是管住土地以及管紧信贷，正在消除这两个低成本。

　　宏调让房地产业回归本来面目

　　“我的理解，宏观调控只是让房地产行业回归到本来的面目。”巴曙松对记者总结说：就是资金密集型的市场，也不是一个项目公司建一栋楼接着再建一个。宏观调控正在给中国的房地产市场带来一系列深刻的变化，就是我们房地产市场、股票市场投资者的积极心理，开始重新认识一系列龙头公司价值的大胆投资的直接动力。行业集中度的迅速提高。管住土地、管理信贷使得原来支持房地产商低成本、高运作的模式已经成为过去。接下来像我们看到会和香港房地产市场一样，龙头公司会获得溢价，动力来自并购。房地产开发模式从简单的开发到土地综合开发。第三金融运用能力成为房地产商竞争能力的重要关键。”

　　巴曙松认为：中国的房地产已经从早期的极度分散，发展到如今大规模的集中。中国的房地产公司数量从1万家到5万家大概花了五年的时间。但是这次调控提高了整个行业的门槛，类似香港市场早期的几千、甚至上万家房地产商。现在前六位房地产商占有市场份额60%，而到今天，份额最大的万科，大概刚刚1%。所以我们的房地产商开始进入一个剧烈的结构调整和整合过程。

　　同时，房地产企业开始转型为综合式的运行模式，不再仅仅是开发公司，它带有投资加开发的综合功能。房地产企业在大规模房地产开发时需要安排项目开发以及资金节奏，这就像现在的香港房地产商一样，开始投资土地，同时结合起来投资房地产开发。下面进入一个有意识的行为，就是如何开发房地产，如何安排土地链。

　　他还认为：“金融整合能力成为不同房地产商之间竞争高下差别的因素。目前很难说有多元化的房地产公司。比如说信托是过桥性质的，毕竟信托的成本高。从下一步来说，如何合理安排财务结构，合理安排开发结构，使资金流合理批发。这里不仅仅只是狭隘地理解为住宅，房地产还有一块就是商业地产。在商业地产开发方面，对于金融运作要求更高、资金量更大、运作时间更长，而且对金融创新的要求非常高。”