调控令下楼市变局初显 社会各方“微妙”应变

dalangtaosha

２００６年的房地产市场承受了前所未有的政策“振幅”，与之相关的利益各方也在调控压力下各自应变。这些变化，或明或暗，或强或弱，或主动或被迫……中国楼市整体的变局在这一张张不断变化的“脸谱”中日益显现。
   开发商：从“悠然自得”到“紧急应变”

    如果说２００５年的房价涨幅还是“比较理性”的话，２００６年初，则几乎是开发商赚得盘满钵满的“好日子”。

  ５月的广州，陈先生在珠江新城里交了３万元的“诚意金”，准备以每平方米１．４万元的价格买下一套住宅。然而，不到一个星期，销售人员给陈先生打电话，房价已经由１．４万元／平方米涨到了１．８万元／平方米。陈先生算了一下，几天的时间就要多付几十万元，无奈把房子退掉了。

  低价建房、高价卖房、出招捂房，开发商悠然自得地告诉消费者，再不买，房价还得涨。公开来说，房地产商的利润是１５％－３０％；但实际上，部分房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平。

  也是在５月，“国六条”与“国六条”实施细则先后出台，开发商的心情开始变得紧张，针对政策紧急应变，一些开发商做起了表面应付的“文章”。不是要多建９０平方米以下的房子吗？推出复式房，楼上楼下总面积超过了９０平方米，但房产证上写的只有５０多平方米。不是要力推“限价”房吗？最低价格达到就可以了。这段时间风声比较紧，１万多元１平方米的房子送装修，反正房价是坚决不能降。

  ８月央行再次加息、二手房征个人所得税、限制外资炒房……面对接下来的宏观调控政策，开发商阵营不再是“铁板一块”，开始有了实质性的“松动”。一些有实力的大型开发商主动“转型”：宣传所开发的楼盘是以“中小户型”为主，积极参与地方推出“限地价、限房价”的土地转让。

  相反，一些中小型的开发商开始被淘汰出局。在广州，１０家开发商不久前被注销房地产开发资质。在上海，一些开发商资金断裂导致楼盘出现烂尾。

  国家统计局日前发布的企业家景气指数显示，三季度房地产业企业家信心指数下降１．７点，与房地产行业景气指数一同下滑，这是自去年四季度起至今，房地产企业景气指数及企业家信心指数的首次双降。

  地方政府：从“经营城市”到“如履薄冰”
  在房地产的长期牛市中，开发商与一些地方政府结为“利益体”几乎是公开的“秘密”。一些地方政府打着经营城市的口号，四处圈地，快速推进房地产项目。

  业内人士说，房地产看起来是一个具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中，隶属于市、区政府的房地产企业占有相当份额。房地产业是一个暴利的行业，也是一个容易滋生腐败的行业。

  一道接一道的宏观政策，在面临乌纱帽可能受影响的压力下，地方政府与开发商的“蜜月”开始出现裂缝。中央政府严令频下，老百姓颇有怨言，一些地方政府官员如履薄冰：不再动辄说，１０年要使城市变样；不再公开说，我们这里房价相比某地方还是偏低。

  １０月前后，深圳、广州、北京等房价“领涨”城市先后出台了地方调控细则。北京、广州等城市开始率先探索“限房价、限地价”的土地公开出让方式。上海的房价，一度是国内的领头羊，如今也出现下降的趋势。

  令人欣喜的是，今年各地贯彻落实中央有关文件精神，在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了不少工作，房地产市场出现了一些积极变化，住房保障工作力度逐步加大。

  截至９月底，已有２６个省（区、市）将廉租住房制度纳入目标责任制管理。２６８个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。在浙江、四川、北京等省（市），经济适用住房竣工面积占商品住房的比重超过１０％。

  银行：从“热烈追捧”到“爱恨交缠”
    银行体系流动性过剩、货币信贷投放过多，是今年以来经济运行中的突出问题。而在针对房地产的宏观调控过程中，银行经历了从“热烈追捧”到“爱恨交缠”的心路历程。

  一度，房地产贷款受到各大商业银行热烈欢迎。通过土地抵押，开发商能够较为容易地从银行贷到开发资金。通过个人房屋按揭贷款，更多的市民可以提前消费买到房子。这中间，只要不出问题，银行都可以获得丰厚的利息收入。

  “没有银行的支持，我们连续开发的楼盘确实无法支撑。”北京一家著名房地产公司的财务经理说。

  银监会的数字显示：今年１月到９月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，从年初的增长１６．２％，上升到９月末的增长２１．４％，比贷款总量增速快６．８个百分点，余额达到１０．９万亿元。

  然而，不断曝光的开发商骗贷案也从另一个侧面揭开了房贷“繁华”背后的内幕。一些开发商虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行个人住房贷款，其数额之巨令人瞠目结舌。

  随着银行管理制度的改进，这种银行工作人员与开发商内外勾结的行为将受到抑制。与此同时，银行也面临着巨大的营运压力，大量的富余资金除了高利润的房地产项目外，该投向哪里？如果房价一旦整体下降，银行的资产也不可避免受到影响。

  一些银行信贷人员表示，现在银行对房地产项目是“爱恨交缠”。有效解决这一问题，对宏观调控和金融平稳运行都至关重要。

  消费者：从“疯狂追涨”到“忐忑不安”
   预计房价还会涨，再不买就更来不及了。在这种心理的影响下，不少市民加入了抢房的行列，间接地进一步推高了房价。

  买，房价高了，买房后生活压力陡然增大了，为了偿还房贷，生活质量下降。不买，房价还在涨。统计数字显示，１０月份，全国７０个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨６．６％，涨幅比前一个月提高０．３个百分点。

  但随着房地产调控措施的不断深入，成交量从一个侧面反映了消费者的犹豫心理。在上海，截至１０月３０日，全市有一手住宅房源１６２１．１７万平方米待售，按目前的销售速度，现有的一手房源要再卖１年左右才能卖完。

  在广州，商品房成交量曾出现萎缩。１０月，广州商品房交易面积为５７．７８万平方米，比９月份减少了８．５１万平方米，减幅高达１３％。

  １２月，建设部通报要求，各地今年必须全面完成住房建设规划。同时，对于尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立并实施。如果严格执行这些政策，明年的楼市将有望切实调整结构，稳定房价，这无疑为等待已久的市民注入了一针强心剂。

  向左走还是向右走？这边央行在发布预警，房价存在下跌风险。那边一些媒体在说，在本地，房价下降的可能性不大。买还是不买，许多消费者内心依然忐忑不安。

来源:新华网