3100亿元资金缺口难填 房企破产不再是“神话”

国家统计局日前发布的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7%。近日，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。截至今年3月31日，深圳国基负债总额为9.06亿余元，成为迄今为止中国房地产最大的破产案。



另据报道，上海数量庞大的小型开发商放弃无力开发的项目或退出开发领域，或转让股权、寻求合作经营。

　　有关专家表示，深圳国基的破产，以及上海开发商的出局，无疑是今年强势宏观调控的结果。也佐证了今年年中业界的预言，即下半年将有30%或以上的开发商出局。在银行贷款及土地日益趋紧的情况下，资金及土地问题困扰房地产开发商，有地没钱的将被大型开发商兼并出局，无地少钱的则选择自动退市。熬过了今年年关，开发商们迎来的或许是更加惨烈的一年。

　　房地产企业“金”关难过

　　过去5年是中国房地产行业的“井喷时代”。房地产之所以能够热起来，首先与银行过度放贷有关。今年，建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆(徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)表示，在银行将贷款门槛提升到35%后，开发商的资金缺口将达到3100亿元，预计将有二、三成的开发企业将破产。部分房地产企业可能已经意识到资本金比例过低的现状，正试图通过多种途径解决自有资金不足的问题。由于中国房地产商所面对的政策不确定性增加，房地产企业融资成本由此上升。一些开发商向江浙地下钱庄借贷，年利率高达10%-20%。甚至还出现了有些开发商公然以30%的年利率求借资金的现象。

　　由于从银行贷不到钱，“吐地”的开发商越来越多了。与此同时，土地抵押贷款项目开始增多。在土地二级市场，如果开发商不希望出售项目而需要贷款融资，就得通过银行办理土地抵押的委托贷款手续。贷不到钱的开发商不得不转让项目，而接手的买家却更为谨慎。

　　业内人士表示，2007年是房地产公司淘汰年，两极分化会更加严重。热点楼盘仍会很热，大企业的品牌楼盘将相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况；另一方面，滞销楼盘困难会更大，而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。

　　房企破产不再是神话

　　最近，北京市银监局发布了叫停未封顶楼盘个人按揭贷款的通知。这个看似非常专业的金融业务规范性的规定，却在业界引起了广泛关注。过去，一些开发商之所以能够开发总投资几亿元甚至几十亿元的楼盘和小区，靠的就是“以小博大”，即借助建筑商的垫资，以及购房者的按揭贷款完成楼盘的后期建设。现在，北京市银监局的一纸通知，不仅影响个人按揭贷款的发放数量和发放进度，而且直接打断了开发商的资金链。同时也是对国内持续多年来房地产业开发模式的一次冲击。业内人士预言，如果北京的这个政策能够在全国推广并严格地执行，中国将死去一大批房地产企业。

　　事实上，国内房地产企业倒闭破产已经来临。近日，深圳市中级人民法院依法宣告深圳国基破产还债，并指定成立破产清算组对其进行破产清算。据了解，财务状况混乱、资金运用能力较差、投资盲目、内部管理不规范等，是导致深圳国基陷入重重危机的主要原因，而国家宏观调控加速了深圳国基的破产。自2001年4月开发漾日湾畔以来，深圳国基就一直备受争议与质疑，官司不断。在深圳市中级人民法院的网站上，可以查出以深圳国基或深圳国基董事长李会斌为被告的案件多达13件，案由多为经济纠纷或房产相关问题。作为一个房地产企业，在资金已经吃紧的情况下，盲目投资加快了深圳国基的死亡速度。据称，深圳国基董事长李会斌先后用4000多万元买下了深圳一个叫拉斯维加斯的歌舞厅，以及一个叫莲花岛的酒楼，酒楼甚至在接手不久后就宣告歇业。2004年上半年，深圳国基在广东茂名斥资近2亿元通过拍卖收购了一家濒临倒闭的国有性质的腈纶厂。接手之后才发现这家腈纶厂已被人抵押做了5000万元的贷款。腈纶厂还没有正式开工便又陷入一场官司，自此深圳国基完全陷入困境。

　　宏观调控的效果显现

　　有关专家表示，房地产企业的违规现象很多，有些房地产企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可是这些房地产企业居然还能长期存在，其原因就在于金融监管不到位。一旦这些企业资金链断裂，其风险都将集中到银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国的房地产市场，这只能说明中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商进入破产程序，说明宏观调控的效果已经显现出来。

　　有关专家认为，对于调控效果明显但还有很多大城市房价仍在上涨这个问题，不能孤立地从房地产市场来看，资产升值是大势所趋，不仅房地产市场是这样，其他资产市场也是如此。一定要强制房地产价值下跌，就会伤害到其他的经济领域。

　　也有业内人士认为，如果认真严肃地执行金融纪律，及国务院关于最低资本充足率35%的规定，一定会发生开发商破产事件。当然，淘汰的同时，绝不会出现风雨一来全部倒下的局面。房地产企业破产的原因主要有两种：一种是资不抵债，一种是难以为继。对于绝大多数房地产企业来说，这些年应该说还是收获颇丰的。因此，在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险“赌博”的，现在死于“资不抵债”的可能性不会太大。对开发商来说，最危险的是“难以为继”。