房地产泡沫化损害国家竞争力

帆帆

王小广　

   

              房价统计的低估导致房地产过热问题低估

   国家统计局公布的房价增长数据并不高，如商品房价格中住宅价格，2002至2005年分别仅增长4.0%、5.7%、9.4%和7.5%。这样的房价增长无论是与GDP增长相比。还是与国内CPI增幅相比，并不是很高。与其他国家同期相比似乎也明显偏低。如1997年以来。美国和法国的房价均增长了100%以上，英国甚至超过 150%，的确房价的高增长不是中国特有的现象。是一种全球性的现象。
   不过，我对中国的房价增长的基本判断，一是中国房价的实际增长率远高于国际水平，现在统计的房价增幅是被严重低估了；二是在此轮全球的房市泡沫中，中国的房地产泡沫最大（当然是指局部的重点地区，如上海、杭州、北京等）。上海、杭州等许多中国沿海大城市，近三年的房价至少增长了一倍，上海、杭州年均增幅超过3 0%，其他一些城市也在20%以上，全国房价年均增幅不低于15%。
   为什么有这么大的差距呢？主要因为在统计上存在两个严重缺陷：
   一是用销售额除以销售面积所得到的房价，以及按严格的统计方法得到的新房房价并不能代表一个城市真正的房价水平。我们新销售的商品房多数建在郊区，市中心区（高房价区）所占的份额极小，郊区的房价远低于中心区，因此，由以上方法统计的房价仅仅表明新销售的商品房平均价格，不能代表一个城市的住房的平均价格。以北京市为例，假设四环至五环新楼盘的平均房价为5000元／平方米，其销售的面积占总销售面积的60%，而市区新房销售价格为12000元；但占销售面积不到 20%，那么实际的全市房价会被显著拉低，如平均下来不到6000元，这种房价的低估同样会导致房价增幅被严重低估。
   二是二手房销售不活跃或所占的比重低的地方，房价低估的幅度会更大。目前我国住房交易以新房为主，多数城市销售的住房中80%~90%是新房，旧房交易不到10%，由于新房多建在郊外，市中心区新房少，但如果旧房交易不活跃或所占的比重很低，那会更进一步拉低房价。一个城市的房价既包括新房的价格，也包括存量旧房的价格，它们的加权平均才是全市的平均房价。
   因此，我们的结论是新房平均价格根本不能代表全市房价水平，包括新房和旧房的全部交易的平均价格也不能反映一个城市的房价水平。如何确定真实的房价呢？就是定点调查，而不是交易统计，即全市范围内选出有代表性的点，统计它们的房价涨幅，然后加权平均。如我观察，在北京西四环地区，今年一季度二手房市场价格比上年同期上涨30%左右，其他地区也相似，肯定都在20%以上，新房的涨幅略小。但全市也应在 10%左右，但统计局给出的北京今年一季度房价增幅仅为6.6%，低估了近2倍。
   严重低估了房价增幅的官方统计数据实际上产生了一个相当强的误导效应，即中国房价增幅并不快，从而使决策层严重低估了房地产过热的程度，因而最后导致宏观调控力度相对偏弱。
   说中国房地产泡沫远大于世界其他国家，不仅是因为我们的房价涨幅更快，而是因为我国的房价收入比更高。西方一些发达国家1997年以来房价上涨了1倍以上，但在大幅上涨前房价收入比不过2－3倍，而我国一开始房价收入比就高达8倍，现在估计已超过10倍。因此，我们是高泡沫的高增长，西方发达国家不过是中低泡沫的高增长。衡量房价的泡沫既要看增幅是否持续过快，而且要看相对于居民购买力的房价水平的高低。

                房价过高严重阻碍国家竞争力提高

   房地产发展与其他产业似乎十分不同，其投资和消费高增长伴随着房价的大幅攀升，追求房价上涨成为投资者、投机者、房地产商甚至地方政府的一个目标或结果，要的就是“上涨的效益”，因为越涨越能吸引人买。这类似于股票，因而这种繁荣在相当程度上是一种泡沫型增长，或者可以说是一种产业的高通货膨胀式增长，这样的增长怎么可能是健康的？
   过高的房价不仅潜伏着巨大的金融风险和宏观经济风险，它对人们现实生活的直接危害更是巨大。如后来者特别是年轻人承受的买房成本便非常高。为什么日本房地产泡沫后会停滞增长10多年，不仅是因为泡沫破灭后金融风险的释放，更重要的一个原因是最具有创业精神的年轻白领阶层包括住房在内的生活成本太高，从而导致社会创新动力明显减弱，而美国波士顿之所以没有成为“硅谷”，一个重要原因是80年代曾出现一次较明显的房地产泡沫，使许多年轻创业者被挤出。大量流入加州“硅谷地区”。所以，我在2004年指出，高房价不是城市经济竞争力的表现，尽管它是竞争力的某种结果，但一开始就追求高房价，将形成不了竞争力，不能把因果关系颠倒过来。现在一些地区高房价将削弱其长期竞争力，全国房价长期过快增长将削弱国家竞争力。
   工业化是与城市化一起推进的，它们相互促进，工业化拉动城市化，城市化推动工业化。但是，高房价下将无城市化。高房价下城市化过程将会严重受阻，农民更不可能进城。即使是农村青年上大学到城里就业、打工也难立足。因此，高房价将会阻碍城市化和“三农”问题的解决，使二元结构问题的解决变得遥遥无期。要加快城市化，解决“三农” 问题，必须提高城市的效率，须压低房价增长，并使城市的许多消费成本相对较低，否则，这边是 “泡沫”（城市），那边便是“荒漠”（农村），农民没有发展机会，国家也不会有持久的生机。
   遏制房地产泡沫化增长，不仅是民生问题、金融风险问题，更是国家在战略机遇期能否形成国际竞争力的大问题。高房价如果长期持续，将会影响我国工业结构升级和第三产业的健康发展，一、使我们丧失战略机遇期中的发展机遇。任由房地产泡沫带来虚假的繁荣，让房地产作为推动经济增长的主要动力，会使我们忘记我们的真正战略任务。未来十年中国成功的标志不是有没有9%左右的高经济增长，而是能不能在资本和技术密集型产业上形成国际竞争力，同时城市效率和管理水平得到明显提高，只有这样，国家竞争力、大众生活水平才会真正提高。如果仅是房地产及相关产业能发财，长期呈暴利性增长，其他产业利润率很低，那么资源将严重错配，资本技术密集型产业（机械设备、装备等工业）将面临人才不足、资本不足，最终受创新不足的困扰。
   高房价还会严重阻碍服务业的发展，因为高房价意味着高的商务成本，许多中介性的服务业，它的主要成本就是人力和房租支出，高房价将使城市服务业的成本大幅增加，从而明显阻碍它们的成长。
   一言以蔽之，房价暴涨、价格过高及房地产暴利，像一个“恶性肿瘤” 正在侵蚀着国家健康发展的躯体。

                  采取五项措施遏制房地产投机

   房价暴涨及房地产暴利的直接原因是过度的投机炒作盛行。这种投机炒作难以抑制。主要有两方面的原因：一是存在根本性的认识（或知识性）错误，在房地产发展上看似很有道理实际上充满着谬误的观点和理论。极大地误导了消费者和政府决策者。二是我们的制度和政策设计上的不完善或缺陷，被暴利集团利用，使宏观调控出现明显的“失灵”问题。
   对房地产的一个根本性的错误认识，是把房地产作为推动经济增长的支柱产业，因而必然在政策上为它提供过度的刺激，这是当前房地产高温难退的一个很重要的原因。房地产是一种被动性产业，它是经济增长的一个重要结果，体现着社会福利增加。即使它在结果上对经济起着支柱性作用，但它也是被动性的，或者说房地产的支柱性体现在消费上而不是投资上。房地产不是代表一国竞争力的主要产业，它是一国竞争力的一种结果，房地产泡沫化增长将会延缓甚至是根本阻碍一国竞争力的成长，没有一个国家是通过把房地产作为支柱产业来建立其国际竞争力的，欧美国家没有，日本韩国等亚洲国家也没有，我国香港地区也不是，它靠的是自由贸易港的地位和效率。把房地产作为经济增长的支柱产业的观点是错误的。
   第二个根本错误认识是认为住房投资是一种大众性投资。投资不仅能长期增值，而且能赚大钱。人类经济史上，只有大众消费，没有大众投资，大众投资就会产生泡沫。住房主要是消费功能，消费属性占 90%左右，但确也有那么点投资的属性，我估计有10%左右的投资属性，但房地产商及许多投机者把这种投资属性夸大为30%、50%甚至更高。美国有一个学者曾算过一笔账，从40年的长期看；一套房子除去各种成本，年均赚钱不到2%，与储蓄差不多。买房能赚大钱是一种神话。
   房地产体制的不完善主要包括，一方面，没有建立一套有效的房地产税收制度和政策，既能很强地约束房地产投机炒作，又能公平税负。去年出台的征收营业税政策现在已经走样，卖房者将其转嫁到买房者身上，成为推动房价上涨的一个新原因。房地产税应包括四个部分：交易税、财产税（持有环节）、所得税和消费税。现在只有交易税，应逐步增加财产税、所得税和消费税，所得税应采取累进制，而征收消费税目前应只限于高档住宅和第二、第三套住宅。
   另一方面，目前的期房销售制度是一个非常大的漏洞，是房地产投机炒作的重要土壤。这也是房地产商能够获取暴利同时将风险转移到银行和消费者身上的最主要机制。另外，信息不透明不对称。最近北京市建委公布了北京具备预售条件的新房中有 60%并未卖出，这充分证明了房地产商通过囤积住房操纵市场的行为是真的，而且比预想的要严重。
   为了坚决打击房地产投机，抑制房价增长，建议采取以下五点措施：
   1、增加房地产市场各个环节的信息透明度，利用媒体曝光各种违法和欺骗行为，并消除在房地产消费和投资上的“知识性错误”，使居民房地产消费理性化。
   2、用半年到一年的过渡期，取消预售房制度，改为现房销售制度。
   3、改征收营业税为累进所得税制，所得税率最低为2 0%，最高 50%。
   4、对房地产土地和销售所得征收特别收益金（或叫“暴利税”），降低房地产业的实际利润率。
   5、鼓励房地产商多建经济型住房，同时政府增加对廉租房的投入，为中低收入居民提供基本的住房保障。
  （2006年第17期《经济观察》）