土地使用权垄断——开发商一夜暴富的“宝典”

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作者：沈晓杰   文章来源：沈晓杰博客   点击数：326   更新时间：2006-11-16

土地使用权垄断：开发商一夜暴富的“宝典”


    在当今的住房模式下，房地产市场90％以上的商品房的生产、供应和买卖，被各地的开发商所操控。那么，这些被称之为“开发商”的“特殊人群”，究竟“何德何能”，使五、六亿中国城市居民的基本民生和一生中最大的投入，被他们所左右、垄断和操控？究竟又是谁赋予他们的“特许权利”，使数亿公众的一辈子的大部分收入，仅仅因为人类生存所必须的基本居住，而被吞进到了这几十万开发商的“血盆大口”，成为他们的“一夜暴富”的“饕餮大餐”？！
         
              开发商，为何成了“人民公敌”？

   如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是是什么呢？在网上稍加搜索就不难发现，人民群众对此是早有归纳和“定论”：如果要用一个字来形容的话，那就是“黑”；用两个字来概括，那就是“暴利”（对他们个人来说就是“暴富”）；用三个字归纳，那就是“掠夺者”；用四个字总结，那就是“人民公敌”。当然还有“官商勾结”、“偷税漏税”和“最想揍的人”等等。这里虽然不能一一尽书，但亿万人民对“开发商的本质特征”认识的“入木三分”和“高度统一”，表明老百姓的眼睛是“雪亮”的。他们的“爱憎分明”，和与开发商“形影不离”的相关政府部门和地方官员相比，成了两种截然不同的对照。
   既然开发商和开发商模式在公众的眼里不属“好人”和“好事”之列，那么关系到几亿老百姓基本居住权利和生存保障的住房大事，为什么要单挑开发商来“担当重任”？是因为盖房属“特别的高科技产品”，非开发商莫属？估计此话一出，“地球人都笑了”。就在前几天，当自视为“地产总理”的开发商“大嘴”任志强声称“如果没有这些人（注：指他们开发商自己）盖房子，房子的问题又解决不了”后，立马就在最能直接反映民意的网上招来一片斥责和哄笑。因为谁都知道，正是因为开发商，才使得70－80％的普通市民买不起新房；也正是由于开发商，在垄断和占据了中国城镇90％以上的建房土地使用权的同时，却把“全民国有土地资源”变成了“只为富人盖房”的专利，而八成左右的“全民土地”的主人，却被开发商用高房价赶出了商品住房市场之外。
   可以说，正是由于开发商及开发商模式，使得中国的市民在住房问题上付出了太多太高的成本，使本来应该得到健康快速发展的住房业受到了极大的遏制，使住房问题成为中国城市社会最大的不和谐因素。当执政党终于拉开“构建和谐社会”的大幕，我们也到了重新审视和彻底清算被公众视为“人民公敌”和“利益对立者”的开发商特殊利益集团及开发商模式之时。
   
         “特殊利益集团”，使房地产演变成最大的“暴富制造器”
   要对开发商特殊利益集团有深入透彻的了解，首先就必须清楚的知道，在中国，垄断和霸占着房地产市场的开发商究竟是一些什么人？
   从人口的比例来说，开发商在中国社会的人群中，可谓是“极少数中的极少数”。
   根据国家统计局发布的“第一次全国经济普查主要数据公报”，截至到2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个。其中从事房地产开发经营的，只有5.9万个（其他为物业管理和房地产中介等）。虽然在房地产开发经营上的就业人员有158.5万，但由于从事房地产经营开发的绝大多数为私营和民营企业，所以在房地产开发企业中掌握绝对控制股权和受益权的“真正老板”——也就是开发商，全国加起来估计也就只有20万人左右。以此计算，他们也仅仅只占了同期全国人口的万分之一点五（到2004年底，全国人口为129988万人）。如果以全国城镇人口的比例来计算的话，开发商也仅占到全国城镇人口的万分之三点七左右。
   那么，就这占全国万分之一点五的人口，通过掌控中国的房地产市场，攫取的利益究竟有多少呢？在前面的章节中我们已经知道，仅全国房地产市场商品住房一项，中国这20多万的开发商一年获取的净利润就高达5000亿元左右人民币（如果再加上商铺和办公房的开发建设，全国开发商一年通过房地产市场获取的净利润，至少应高达6000多亿元。但其中应减去属国有和国有控股房地产上市公司的开发企业的总利润，粗略估计为1000亿元。全国私有民营的开发商一年获取的总利润依旧按5000亿元计算）。照此类推，中国开发商一年人均获取的房地产开发净利润，就高达250万元。这也就是说，开发商如果搞个4－5年的房地产开发，到时就笃定跻身到千万元户的行列。
   20万个的开发商，一年攫取的超级利润就高达5000亿元，这在中国人的整体财力中，究竟占有什么样的份量呢？我们在这里把它和全国的财政收入做个比较。截至去年，我国全国一年的财政收入刚刚达到3万亿元。这也就是说，仅仅占到全国人口万分之一点五人口的20万个开发商，一年所攫取的超额利润，就相当于拥有13亿人口的“泱泱大国”一年全国财政收入的六分之一。如果把这3万亿的财政收入分摊到13亿国民身上，全国一年的人均财政收入所得，仅仅只有2294.3元（到2005年末，全国总人口为130756万人）。这和全国开发商人均250万元的人均年利润相比，相差了1089倍。
   实际上，由于开发商的“全国平均水平”包含了众多的中小城镇，所以这样的“平均水平”要远远低于一些大中城市开发商“暴富的速度”。越是在大中城市土地越紧缺，商品房的利润水平就越高，房地产业的规模化和集聚度也越高，开发商的暴富速度也就越快。在中国，虽然开发商在总体上还是在“本乡本土”的地盘上“各自为政”，但经过这几年的发展，也出现了一些地区性、甚至是全国性的房地产寡头。在不久前公布的“2006中国房地产企业50强”中，前十名企业的房地产项目2005年的销售收入总计为729.20亿元，而上年前十名2004年销售收入，总计也只有601.21亿元。全国房地产十强的销售收入，一年就增加了20％以上。
  而最能说明房地产商暴富程度的，还属胡润的富豪榜，在今年十月份发布的“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”的，竟有6人全是靠房地产而一举暴富（而其余的4人基本上是靠公司海外上市而登上首富榜的）。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在今年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上（高达25.5%）。所以把房地产称之为中国的“暴富制造器”，没有半点的夸张和“冤枉”。这点在“百富榜”的房地产富豪子榜上再一次得到了验证。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，“盖过”了其他所有的子榜。对此，连胡润自己也不得不感叹：房地产业是中国造就富豪最多的行业。

           土地使用权垄断：开发商“一夜暴富”的“宝典”
   那么，仅仅占全国人口万分之一点五的开发商，又是凭借什么“鬼斧神工”，使自己这个特殊的利益集团一年的利润所得，高到竟然相当于全国年财政收入六分之一？
重新审视商品住房建设的和供应的产业链，你会发现，在商品房从规划、设计，再到建设，再到销售完成的这些过程环节中，开发商可能是最“无足轻重”、可有可无的了。在中国的城市中，商品住房从规划到立项，基本上都是政府相关的规划、土地、建委和房管等部门进行的。项目正式定下立项后，是由设计部门进行房屋和环境的建筑设计和园林设计。设计好了以后，建筑公司和园林公司就可以凭借设计图纸进行施工。施工基本完成后，可以委托房屋销售公司或房产中介公司进行商品房销售，直至全部完成该项目商品房的所有过程。在规划、设计、施工和销售这四个环节中，开发商的功能就是起着一个组织协调的作用。但在以上进行实际操作的规划、设计、施工和销售这四个环节中，任何一个都可以取代开发商，成为商品住房建设和消费产业链的组织者和协调者。这方面国外有成熟的经验和现成的模式。众所周知，新加坡85％以上的居民都居住在政府提供的组屋（相当于我们的经济适用房）。但可能很少有人知道，这些占据了国家住房开发总量近9成的组屋，从规划、建筑、分配、出售到租赁，都是由新加坡政府的国家建屋局直接操作。即保证了组屋的公利性和非赢利性，也从根本上保证了普通大众以较低的成本，就可以解决住房小康的问题。在美国和加拿大等地，房地产的“开发商”就是建筑商，没有像“中国特色开发商”这样房地产市场的“二道贩子”和“投机倒把分子”，所以这也是他们的房地产的平均利润水平在5％左右的制度因素。
   那么，在中国，在一个称之为社会主义制度的政体下，开发商这个本来就“可有可无”的群体，又是怎样成为房地产这个民生基本保障产业链上最大、最贪得无厌、最具社会破坏力的“特殊食利集团”的呢？从政治和经济的角度来分析，人们就会发现，关键就在他们掌控和垄断了宪法上属于全体人民所有的土地实际所有权——尽管名义上他们取得的是土地的使用权。
   让我们还是从现实说起。在高房价的挤压下，人们纷纷开始想方设法，谋求绕开发商的暴利，“多途径、多方位”的解决自己基本的居住问题。但走下来一圈，你会发现，“条条小道”都被“封堵”，最后就只能走上开发商这条“独木桥”。
   你想躲开城市的高房价，到农村买块地，像村民那样“自建房”。还没等你“动作”，政府就会找上门来说你“非法”。但如果开发商和你一样看中了农村的那块地，你就会发现他可以轻而易举的搞到土地的使用权，等你要从他的手上买房，那价格又不知道翻了多少倍；当你不得不回到城市，想和政府争取和开发商同样的权利，自己住的房子自己开发，并且和开发商一样交土地出让金和各种各样的“七费八税”（当然可能不会包括开发商的行贿成本），以借此“逃脱”开发商的暴利盘剥。你可能就会失望的发现，根本就没有相关官员理睬你，甚至他们还会在媒体上公开“打击”你，说自建房组织不合法（当然一些有权有势的官员自己私底下搞的名目繁多的集资房、合资房和经济适用房等除外）。一句话，普通百姓要想“居者有其屋”，除了让开发商暴宰，你别无选择。也正是这种独家垄断，也正是由于住房是人们生存的基本而刚性的需求，才使得中国开发商敢于如此的强取豪夺和恣意妄为。
   实际上，如果有任何一种住房的模式可以“逃离”开发商的暴利盘剥，中国普通百姓在在住房上的所付出的成本和代价，就将会大大的减少。在今天的新闻上人们就看见，全国首例个人集资建房项目有望在温州动工。据组织者介绍，他们这个自建房项目的开发成本，还不到周边楼盘房价的一半。
   但现在的房地产市场和住房模式的导向，至今依旧被开发商所“独家垄断”。仔细分析和推敲一下这些“独霸着”中国房地产市场开发所需土地使用权的开发商，你就会发现一些“极值得反思和回味”的东西：
   他们虽然没有自己的土地，但却可以垄断中国五六亿城市公民在住房上所需的土地使用权，尽管住房是人类生存的基本保障；
   他们用国家和全民的土地进行房地产的开发，实质上建房所用的土地还仅仅是一个“使用权”，但就这样建在“全民土地和使用权”上的商品住房的利润率，要比资本主义国家那些拥有私地、并且是连地（所有权）带房一起卖的房屋建筑开发商的利润水平，还要高出数倍、甚至是十多倍；
   他们建造的商品房用的是老百姓的土地，但却可以公开的叫嚣不把房卖给“土地主人”（也就是他们所称的买不起他们高价房的“穷人”，尽管这些“穷人”的比例占到城市居民总量的七八成的），或者对不得不买房居住的“土地主人”实施房地产暴利，使“主人”成为自己的“房奴”；
   作为社会中的“最大的食利人群”，他们凭借政策、凭借关系，甚至可以做起“无本万利”的买卖。他们自己可以没有多少“原始资本”，到银行去借国民的储蓄，到政府部门去挪用各种基金和经费（如社保基金）等，用公众的钱反过来对公众“强取豪夺”，从而一举成为中国最快的暴富群体。
   分析了解了开发商的这几个“特性”，我们就不难理解什么是中国的特殊利益集团，以及开发商为什么会成为“特殊利益集团”中的“强势群体”。
   这里所谓的“特殊利益”，就是开发商把本来不属于自己的权利，通过“运作”，成了他们利益集团暴利的工具。尽管从根本上来说，这种把人民的基本居住权利异化成极少数人暴富的“运作”，既不符合国家的根本大法（宪法），也背离了社会政体的基本宗旨（社会主义公有制），更是和执政党“构建和谐社会”和“三个代表”的目标背道而驶。而造成这一切的根本原因，就是在现有的有关行政法规和相关官员的行政导向上，允许和默认开发商对全民国有土地使用权的垄断。正是开发商在土地开发使用上的“垄断权”，正是政府相关部门对开发商这种“垄断权”的“网开一面”，在住房模式上“官商合谋”所造就的“权力资本”，才使得开发商成为当今中国“最强势的特殊利益集团”之一。
   在这里，人们情不自禁的会想起社会主义的鼻祖之一列宁的一段话：“所谓阶级，就是这样一些大的集团，这些集团在历史上一定的社会生产体系中所处的地位不同，对生产资料的占有关系（这种关系大部分是在法律上明文规定了的）不同，在社会劳动组织中所起的作用不同，因而领得自己所支配的那份社会财富的方式和多寡也不同。所谓阶级，就是这样一些集团，由于它们在一定社会经济结构中所处的地位不同，其中一个集团能够占有另一个集团的劳动”。在这里，对照列宁的话，你就会发现，尽管我们的“法律上明文规定”从根本上是站在公民的一边，但现实中出现的情况却恰恰如列宁所讲。而这种“变异”，正是由于开发商利益集团和官员中腐败利益集团两者的勾结所造成。
   记得当年中国改革的“总设计师”邓小平曾经说过，我们的改革“如果导致两极分化，改革就算失败了。”现在的问题是，从2003年开始的“住房改革新政”，不仅导致了社会极端的贫富不均，而且造成的两极分化已经“极至”成中国城市社会最大的不和谐因素。面对这样“极端失败”，现有的开发商垄断的住房模式还应该横行多久！
   在今年６月２９日中共中央政治局进行的第三十二次集体学习会上，中共中央总书记胡锦涛特别强调：科学、民主和依法执政的核心，是要为人民执好政、掌好权。要把坚持党的领导、人民当家作主和依法治国有机统一起来，不断改革和完善党的领导方式和执政方式，不断提高党的执政能力和领导水平，在为人民治国理政的实践中体现党的先进性、发展党的先进性、永葆党的先进性。胡锦涛主席的讲话，给人以深刻的启迪。现在人们要问的是，在房地产和住房导向上，相关的政府部门和高官究竟有没有“为人民执好政、掌好权”？他们在为亿万人民住房的“治国理政”上，执政党的“先进性”究竟“体现、发挥”了多少？如果很少，如果就没有，那么人民群众在最基本的居住问题上，何时才能在等到和看见相关部门在“执政方式”和“执政能力”上的改革、完善和提高？！人民期待着。

                               沈晓杰