商业地产短线操作问题研究

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[摘要]近几年我国商业地产开发商采用“商铺全零售”、“售后返租”等分割出售的开发模式，这种短线操作模式已严重制约了商业地产的发展。本文剖析了商业地产短线操作的原因，分析了由此带来的一系列问题，并提出了相应的解决对策。

　　近几年我国推向市场的商业地产项目，多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式，“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主，这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，它类似一种融资工具，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
　　
　　近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上，又发展起“售后返租”的模式， 售后返租又称返租销售，或售后回租，是指房地产商为促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后的一定年限内，由买家把经营权交由房地产商行使，开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下，由于利益关系，开发商往往只关心商铺销售情况，不可避免地存在短线操作问题，即只关心前期销售，不管后期运营。
　　
　　在“售后返租”的这一模式下，售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头，演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看，开发商可以开出比较高的年收益率，如8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此，一旦开发商将商铺售出，该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此，开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。
　　
　　于是我们经常可以看到， 商业项目销售场景火爆，销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。
　　
　　目前的我国这种赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式，据台湾有关资深人士透露，采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营，其余的则出现多次的经营调整，最终亦难以成功。
　　
　　笔者认为我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的分割出售的模式，转到只租不售或整体出售的模式中，才能把开发商的利益捆绑与商业地产运营捆绑在一起，才能解决商业地产短期操作模式问题。
　　
　　一、商业地产短线操作原因分析
　　
　　（一）商业房地产开发利润远远高于商业经营利润
　　
　　房地产是目前公认的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，而福州市物价局调查的结果显示，福州的房地产行业利润在于20%-40%之间，高的一些项目甚至超过100%。而商业地产价格又比住宅高出数倍，因此，商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润， 多数开发商都想快点把商铺销售出去，进行新的地产开发项目，赚取更多的利益，而不是想长期从事商业营运。因此，多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段，而不是目标。这是造成众多开发商在商业地产开发短线操作的一个内在重要原因。
　　
　　（二）商业地产承受着巨大的资金压力
　　
　　一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元，多则几十亿元，而开发商往往仅能投入10%一20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。
　　
　　在国家宏观调控下，向银行贷款的难度很大，其它融资渠道融资又很困难；信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于资金缺口来讲，也只是杯水车薪；开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下，需要最大限度地迅速回笼投资，但商业地产项目，特别是大容量的商业地产项目的成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间，甚至十多年)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。因此迫于资金压力，开发商不可能长期持有商业地产产权，更不可能等到项目运营成熟后再出售变现。这是造成商业地产短期操作的一个重要外在原因。
　　
　　（三）开发商缺少商业地产的开发经验
　　
　　商业经营模式迥异于地产的开发，国内房地产企业经过十几年的发展，一些开发模式已十分成熟。但是，这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式，相对于住宅开发，商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去，而且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外，还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言，如Shopping Mall，是一种新引进的业态，国内鲜有成功的经验可供借鉴，难度更大。因此，由于商业意识不足及优秀的商业人才奇缺的原因，商业地产开发商不得不扬长避短，沿用“卖完就走”的住宅开发模式，加快资金回笼速度，避开商业人才缺乏的短处，将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。
二、商业地产短线操作带来的问题
　　
　　（一）商业网点布局不合理，造成商业资源和社会资源严重浪费
　　
　　由于商业地产短线操作问题，不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题，只要能把物业卖出去就行了，这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时，认证不充分，建设开发盲目，招商项目定位与市场脱节，贪大求全，脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理，并引发不利就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上，东部多，西部少，老城市多，新城市少。业态结构上大型百货店过剩，新型业态发展缓慢，许多开发商重复建设造成商业资源和社会资源严重浪费。
　　
　　比如，美国有4.5万个购物中心，其中只有5%超大型购物中心，即我们现在说的MALL，不是所有的购物中心都可以称上MALL的，在美国有邻里购物中心、生活购物中心，这些面积大都在1.5万平米左右。但是现在我国实际情况是，不少购物中心建设时片面贪大求全，造成招商过程中，受到种种限制，无法招到足够数量的品牌代理商和理想业态，甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街开发上也有类似问题。由此，造成商业资源和社会资源严重浪费。
　　
　　（二）商业设施利用率低
　　
　　由于开发商对后期项目营运考虑得少，缺乏市场调查和市场定位这一主线，在建筑设计中， 开发商往往为追求经济利益最大化，很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计，却忘记了营造良好的商业服务氛围，无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求，它必然造成商业地产后期营运上的困难。
　　
　　（三）商业地产后期营运困难，规模优势难以发挥
　　
　　在目前商业地产短线操作模式下，开发商总是希望尽快将物业售出，以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉，所有权与经营权分散归属业主或租户，地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力。对商铺业主而言，业主既是所有者，又可能是经营者，其有权支配自己的商铺。而小业主一旦要出租时更多的是从自身利益角度考虑，更倾向将商铺出租给高租金的商户，不考虑经营项目或商品品种、档次，很难顾及到租户对整体的影响，这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起，势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色，项目交叉重复，杂乱无章，服务功能残缺，更谈不上良好的企业形象和效益。
　　
　　即使是在售后返租的模式下，开发商或管理公司对众多小业主在经营上有一定的调控权，但由于涉及到开发商(或管理公司)、业主和经营者三方关系，利益关系变得非常复杂，在处理一些问题，如在日常市场推广、物业改造等方面相关费用分摊由谁出，出多少等等，非常困难，从而会影响到整个项目的发展后劲。
　　
　　（四）容易造成经济纠纷，引起社会问题
　　
　　商铺买家花巨资把商铺买下后，一旦发现与预期目标相出甚远，其不满情绪就会滋生。特别是在售后返租形式下，把问题延期解决，极容易造成经济纠纷，引起社会问题。商业已是微利行业，其平均利润率根本达不到开发商承诺的8%-10%的返利，甚至出现项目中许多商铺租不出，这时，巨大的亏空不知该由谁出，我们知道房地产开发企业是项目企业，一旦项目做完，这个公司很可能就解散了，数量众多的小业主们往往最后就会找到政府，由此引发社会问题。
　　
　　三、解决商业地产短线操作问题的建议
　　
　　（一）重新调整自身定位
　　
　　开发商在整个项目的发展过程中，自始至终是主要的角色，要尽快尽早放弃惯有的思维模式，杜绝商业地产卖完就走的错误思路，努力实现从地产开发商到商业经营者角色的转变，改变过去重建设、重销售、重招商，轻服务、轻经营、轻规划的落后做法，确立地产开发和商业运营并重的经营格局。
　　
　　开发商应认识到随着商业地产竞争日趋激烈，购买者观念日趋成熟，如果还抱着卖完就走的短线操作思想，极有可能导致整个项目的失败。
（二）建立商业地产新型资金筹措模式
　　
　　在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资，日本和南美情况也是类似的，在欧洲和东南亚，购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而我国的商业地产融资的渠道还比较单一，主要来自间接融资渠道，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国地产业银行信贷依赖水平在70%－80%之间，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。
　　
　　融资问题不解决，商业地产短线操作的问题就不可能从根本上解决。当前，我国可以借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)的开发模式。运作时首先应由具有商业地产开发意向的公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT。此时，REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已经存在的REIT)，再由REIT发行受益凭证，募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中，并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。
　　
　　（三）适时引入运营的专业中介商
　　
　　开发商业地产是一项系统工程，涉及方方面面，除了要鼓励商业企业和地产企业的强强联合之外，还需要通过市场经济的不断完善，吸引和培养一些必要的中介代理商，如专业的物业管理商、信托基金投资商等。这些专业机构起到做大做强市场的桥粱和润滑剂作用。只有地产开发商、投资商、零售商和管理商各方通力协作，才能使商业地产项目所有权、经营权、管理权得到保障，从而使各方的利益都得到有效的实现。
　　
　　（四）推动商业资本与地产资本融合
　　
　　所谓商业资本与地产资本融合指的是一个企业既从事地产开发也从事商业经营。商业地产在世界上基本上是两种开发形式，一种是欧美形式，地产业跟商业分开，各搞各的，一个搞投资开发，一个搞后续经营。日本则逐步实行两者的结合，资本互相渗透，建立共担风险，这样有利于促进两者之间更好的发展。我们用什么样的方式，来推进我们商业地产的发展还有待于进一步探索。最近我国有不少大型的零售业介入了地产的开发，而地产业也引进了零售业，这种资本的渗透结合，有可能是一种方向性的探索， 对解决商业地产开发中短线操作问题将起到积极的作用。
　　
　　（五）加强政府对商业地产的宏观调控力度
　　
　　各地要抓紧制定城市商业网点规划。在市场经济情况下，商业地产发展有它的规律性，商业网点，特别是大型的商业网点应该符合这一规律，在我国商业网点布局存在着很严重的随意性和无序性。我们要根据各地的经济发展的水平和城市的功能定位来制定各地商业地产网点规划。现在很多项目的盲目开发，是缺少对市场的了解和整体布局上的科学规划，比如购物中心，现在全国已经建好的和在建的有263个，整体面积应该已经超过三千万平米，已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?实际上购物中心的建设，必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下，人均1000美元以下的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点，也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是我国购物中心发展的起步，像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到发展期，10000以上进入了成熟期。我们应通过商业地产网点规划颁布实施，使商业地产布局分布更加合理，这样商业地产开发的风险才能降低到最小。另外要抬高商业地产开发的门槛，让品牌好有实力的开发商进入商业地产领域。同时，要关注商业地产商的融资方式，进一步规范售后还租的开发模式，对实行售后还租一般要求开发商对将来应付给的买家的固定回报，要有资产抵押，或者有其它企业担保，以确保买家未来的利益。
　　
　　（六）加强商业地产理论研究
　　
　　商业有它的规律，地产有它的规则，操作商业地产两者必须结合起来，两者相脱离就会产生很多问题，因此，需要加大商业地产理论的研究力度，加快培养一批既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才，这样才能更好促进商业地产健康发展。
　　

（《商业时代》，福建工程学院，余凯）