记者暴卖房内幕!

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记者：“那么房地产商，他解释的有的是地价上涨，人工成本的上涨，因为他要给农民工上保险，原材料价格的上涨，供求关系的紧张等等，认为是房地产价格上涨的主要的原因，您觉得他们的这些说法站得住脚吗？”


　　中国社会科学院金融研究所易宪容：“ 这个站不住脚的。一个来讲，地价上涨来讲，是因为房价上涨导致的结果。因为，住房这个产品，跟其他产品不同，如果作为投资品的时候，它完全是，就是说投资者的预期来决定它的价格的。他比如说，如果是，土地空置，土地垄断的情况下吧，那么房地产开发商可以，通过这种预期了，来完全了垄断性定价。并不是因为你房价的，或者其他成本的提高，房价上涨，而是因为他们垄断性定价，让这个房价来讲，上升比较快。”


　　主持人：日前，易宪容又语出惊人，他这次文章的题目是“空置猛增戳穿了房价恢复性上涨的神话”，在易宪容看来，房价猛涨很大程度上是人为制造出来的，只用一个数字就能说明这其中的问题。


　　国家统计局最新公布的一个数据引起了广泛的关注，截至今年3月底，全国商品房的空置面积是1．23亿平方米，同比了增长23．8％。而空置就是指没有卖出去的房子。据统计，空置的以大面积的房子居多，如果按每套空置房平均在150平米计算的话，1.23亿平方米就意味着全国大约有80多万套房子现在空着没有卖出去。许多开发商都说目前房价上涨是因为房子供不应求，既然供不应求又怎么会有这么多房子空着呢？


　　记 者：“我们看到一方面，房地产价格在不断地提高，另一方面呢，房屋的空置率也在不断地提高，那为什么会出现这样一个奇怪的矛盾。”


　　中国社会科学院金融研究所易宪容：“房价最大问题就是我们的住房产品，从前可以由开发商来垄断性定价。他可以不卖出去。但是价格一直上升，开发商来讲就是说，他利用我们现有的房地产政策的一些缺陷，在操纵这种价格。”


　　中华工商时报的副总编辑水皮也和易宪容持有相同的观点，他在接受记者采访时指出，一般的商品如果卖不出去的话，肯定价格会下降，这也是大家都知道的市场规律，可是房地产市场上却是房价和空置率同时上涨，这只能说明开发商在压房，以此抬高价格。


　　中华工商时报副总编辑水皮：“就像解放前，这个上海的囤积黄金一样的，以前是囤积黄金，现在是囤积房源了，那么这个囤积者，有可能是市场上，二级市场的投机客，投资者，他也有可能本身就是开发商。开发商他本身就是最大的投资方，他压着房不卖，表面上看房子卖光，或者说没卖光，他也不卖，宁可空着，不卖可以吧。你要买，那再抬价，价格就增上去了，空置率就这么随着上涨，如果是正常的一个商品市场的话，你会觉得不可思议的。怎么会这个房价在涨，你的空置率还会高呢，你房子都卖不出去了，你价格怎么还会涨呢，这不矛盾的事情吗，但是如果你从投资和投机的角度概念去理解，就很清楚，一点都不矛盾，这就是操纵。”


　　央行的数据表明，2004年个人住房消费信贷总额多达4700亿，而2005年个人住房消费信贷个人消费信贷增加了2600亿，仅是2004年的一半。从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，比去年一季度少增加了245亿元。个人消费信贷额的减少，一部分是因为有些居民提前还款的因素，但是另外也表明居民住房消费需求的下降。


　　中国社会科学院金融研究所易宪容：“那么房地产开发商来讲，他就一直推动房价，把弄这个房价一直上涨。然后民众觉得这个价格在上涨，哎呀，如果不买下次还不一定，还买的价格更高是吧，就诱导民众进去。”


　　

售楼员揭秘开发商猫腻

　　主持人：真的是房地产商在推高价格，诱导消费者吗？如果您曾经去过售楼处肯定遇到过这样的情况，刚开盘，卖房子的人排长队，想买房还要排号，我们同事前不久去买房，为了一个房号排了一宿队。要么就是你去看房，发现房子一下就卖完了，这些都是怎么回事呢，背后是不是有什么销售秘密呢？


　　北京一家楼盘的销售人员接受了记者的采访，揭开了一些卖房子的秘密。她叫文涛，原来是北京一家幼儿园的老师，有一份稳定的工作，2000年，一个偶然的机会和朋友在饭桌上聊起卖房子能挣大钱，于是她不顾家里人的反对，毅然投身楼市。幸运的是她赶上了房地产蓬勃发展的黄金时期，在房地产市场最火暴的时候，她一个月最多能拿到六七万元。文涛说，房子要想卖得好，抓住消费者的心理很重要。


　　售楼员文涛：“有时候你去售楼处，你看好多售楼小姐都忙得不亦乐乎的那个，你肯定也愿意去接受这个，而且比如说你去整个售楼处都冷冷清清，再好的楼盘你都心里有一个疙瘩。”


　　在不少售楼处，你经常可以看到人头攒动，热闹非常。一大群购房者围着售楼小姐问这问那，还有不少人排着队，手里提着钱口袋等着交款，买房子就像买大白菜一样。这时你可能以为，这样万众抢购，炙手可热的楼盘一定错不了，万一下手晚了，过这个村可就再没这个店，于是也慷慨解囊，格外兴奋地加入到购房大军中去。


　　售楼员文涛：“原来根本就不用，自从2002年以后，现在好多售楼处都是一期开盘的时候举行一些活动，请一些嘉宾，或者说找一些司仪来举行一些小型的娱乐活动，先贴出榜来让大家或让售楼小姐把你的朋友都叫来吧”。


　　文涛说，事实上，开发商在卖房的时候，正是抓住了人们的从众心理设计了第一个陷阱。那么交完房钱，办了手续，领了钥匙，装修，搬家，高高兴兴住进新房后呢？你可能还会发现这样的情况。


　　记 者：“那他卖房的时候，有没有比如说，这房子本身卖得没有并没有那么火爆，但是人为的制造一种空前火暴的情况，比如说等你进去以后，装修完了住了两三年了，发现房子还有空着的。”


　　售楼员文涛:“有，这种现象其实挺普遍的，有时候你要是比如说二环周边、三环周边你去转一圈好多楼盘都是这种现象，他说你看我们入住率已经很高了，他说你看我们的单子基本上都卖出去了。但是你要是晚上你去看的时候真正入住的太少了。”


　　这就难怪很多人发现入住新房后，半年一年也不见街坊四邻，好像当初那些排队抢房子的人都一下人间蒸发了。原来，在售楼处排队的那些人并不都是买房者，有些表情怪怪的“神秘人物”，真正的身份是开发商为了造势而雇来的“房托”！这样就造成了畅销排队的假象，只要一到发号的时间，他们就从围观的人群中走出来与其他的买房人一起站在队伍中，号发完了，这些“神秘人物”一脸漠然，拿着号就走了。文涛说，“房托”如今俨然成为了一种职业，不少“房托”大都是从外地来的，完成任务后就拿钱走人。另外，有些消费者去看房的时候，销售人员大多会告诉你，现在剩的房子不多了，可选的余地总是很小。文涛告诉我们其实这都是房地产商的销售策略，假如一个楼盘有500套新房的话，他们通常开盘的时候只拿出100套出售。


　　售楼员文涛：“他可以把价钱提高，比如说他一期的房子，他留到二期买的时候，他就可以跟二期的同等价位去买，或者比二期同等价位稍微低一点你也觉得挺高兴。”


　　记者：“是为了留在后面涨价用的。”


　　售楼员文涛：“对，一般情况下都是，我原来可能是我卖四千一平米，我要留的话我可能卖到五千，那我就是一平米要赚一千块钱呢，一平米赚一千块钱，一百平米就是十万了。”


　　律师提示：要提防购房陷阱


　　对此，长期从事房地产业务的律师陈旭在工作中一直告诫买房者，要提防此类陷阱。


　　北京隆安律师事务所律师陈旭：“能说它在商业道德上不诚信，但法律上你肯定是不能说他是欺诈，说他虚构了这种销售的业绩，诱使你来购买他的房子，那这个房子还是货真价实，还在这儿摆着呢，这配套也在，你不能说他是欺诈行为。所以说你从法律上你是没法追究他们的。所以这个市场我们要培育这个市场，培育我们这些企业，讲诚信，这是有一个过程的。只能是我们舆论来监督他。包括以后我们的消费者能够非常理性地去消费，才有可能不去上这个当。”


　　主持人：您看明白了吧，开发商也有他们的卖房技巧，找来专门的房地产经纪公司做销售，用各种销售技巧诱导消费者买房。所以今后再去看房，您一定要多留个心眼。今天在节目的最后我要作个预告：明天我们将邀请SOHO中国有限公司董事长潘石屹，北京华远集团总裁任志强，金典集团董事长张保全，北师大房地产研究中心主任董藩，四位嘉宾来作客演播室，继续讨论房地产方面的话题，如果您对房地产市场有什么疑问，或有什么问题想问他们，可以发短信给我们。感谢收看今天的节目，明天再见。