平均房价：与西瓜加苹果一样荒唐

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潘石屹 SOHO中国有限公司董事长

   建设部官员早几天已经证实：经济适用房政策将转向以租代售。这种政策的改变对未来房地产市场将造成什么样的影响呢？

　




  



　　我们所说的房价，通常指两种：市场实际成交的价格与管理部门统计出来的平均价格。对除了房地产以外的其他产品来说，这两种价格应该是统一的。无论冰箱、洗衣机、彩电还是粮食，只要统计、汇总运算过程不出差错，单价和平均价都会是一致的。唯有房子不行，不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同类型的房子不同；就是同一座楼，朝向、楼层、户型不同，房子也是不一样的……可以说，世界上没有两套完全一样的房子。而把一个城市中如CBD地带的房价和最偏僻的区域的房价放在一起相加，把高档商场、写字楼与低档住宅的价格放在一起运算出来的平均房价，与每座具体房子的单价已完全是两回事了。

　　我在教孩子算术时发现，课本上总是画着“5个西瓜+2个西瓜=7个西瓜”“3个苹果+2个苹果=5个苹果”，从没有西瓜加苹果的图片，因为西瓜和苹果相加的结果不伦不类，失去了现实的意义。同一城市中最高档的商铺价格与最低档住宅的价格可能相差20倍以上，平均相加的结果比西瓜和苹果相加的结果更荒唐。这是指在统计的过程中，不出现任何的偏差的情况下，平均房价本身已经失去了它的现实意义。所以有时在公布平均房价上涨时，市场真实成交的房价可能是下跌的，因为在这段销售期间内，可能高档写字楼、商铺的供应量大，而低档住宅成交量少；反之，平均房价下跌了，也不一定代表真实的房价就下跌。对开发商和消费者来说，有现实意义的是每套房子的交易价格，所以经济适用房政策由销售改为出租，可能会让城市公布的平均房价看起来有上升趋势。同时，因为经济适用房作为低档住宅成交量在减少，中低档房的房价却有可能是下跌的。

　　要使统计部门公布的平均房价更接近市场的真实价格，就需分门别类地统计，比如，商铺占多大比重，价格如何变化；写字楼占多少比重，价格分别是如何变化的；住宅中的高、中、低档房子的价格又是如何变化的等等。政府建设部门现在实施的网上交易系统为这种分门别类的统计提供了可能。

　　富裕家庭  抢走了政府“救济粮”

　　9年来，各座城市每年都投入大量资金为中低收入者建经济适用房，但在实际交易过程中，真正的购房者却不一定是中低收入者。那么，大量的资金到底补给了谁？人们看到，经济适用房面积大的有200多平方米；有些购房者同时购买几套，然后打通；还有经济适用房的楼下停着高档豪华轿车，等等。最极端的例子是，北京东边一处经济适用房现在成了外国人的聚集地，这完全背离了当初制订经济适用房政策的初衷，谁会想到有外国人来租经济适用房？

　　有句俗话说“富不过三代”，困难、富裕的家庭也是随着时间不断变化的。今年困难的家庭，明年、后年经济状况可能会变化，成为不再困难的家庭。我记得小时候，我家是村里最有名的困难户，邻居们经常会送一些吃的，帮我们缝衣服，缝被子，帮我们家修房子、盖房子，等等。邻居们经常对我父母说的、也是我最不爱听的一句话就是：“别让孩子们上学了，让他们帮帮你们吧，你们是全村最困难的，何必要这样好强？”但是瘫痪在床的母亲和被划过右派、身体瘦弱的父亲却一直坚持让我们兄弟姐妹们一起上了学。大约在不到10年的时间里，我们家的经济状况就发生了很大的变化，不仅不再是困难家庭，而且还有能力去帮助村里别的困难家庭。

　　经济适用房的使用年限是70年，这70年中一定会发生很多事情影响一个家庭的经济状况，困难的家庭不可能永远是困难的家庭，经济适用房以租代售这种政策有利于纠正让富裕家庭抢走政府补贴给困难家庭的“救济粮”这样的不正常现象，可以让那些真正困难的家庭得到政府的帮助，解除他们在住房问题上的后顾之忧，把更多的精力和资金用在孩子的教育身上，用在医疗上……

　　经济适用房再不改 将成不能流通的“国有股”

　　经济适用房政策的改革还可以避免像以往的沪深股市那样因国有股不能流通而造成的尴尬局面。想想股改前，一说国有股要流通，曾引起了股市多大的地震啊。如果以前的经济适用房政策长期执行下去，那就要考虑这部分房子要不要上市场上去交易？如果不能交易，这将是家庭一笔死的资产，不能变现，也不能随着家庭收入和人口的变化来调整自己的住房；如果要交易，到底要补多少出让金和税金，根据过去购买时的出让金和税金水平去补交，显然是国家吃亏了。按现时交易的出让金和税金水平去补交，几十年之后的房价可能是当初购买时的好多倍，拥有这些经济适用房的家庭愿意不愿意交，又如何去统一他们的意见呢？现在把经济适用房改变成出租就不存在这样的问题了。

　　当然，这次经济适用房政策的改变还有许多好处，比如房地产发展商再也不用挤破头的去争取开发经济适用房的指标了，对所有的开发商更公平了。