业主遭窃 物管赔偿该不该设限？

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[事件]
店铺失窃判物业赔3万
  近日，从业界传出这样一个判例：福州某物业公司管理的一个小区里既有写字楼，也有住宅，还有一部分沿街店面，收取物业费标准分别为2元／m2、1元／m2和2.5元／m2。2004年1月13日晚上9时至14日早上8时许，沿街一店面卷帘门被撬，店内服装及装饰品被盗，店主声称其损失达9万元。公安机关立案后至今未破案，2005年11月23日业主向当地法院起诉，认为物业公司未能履行物业服务合同的约定，造成其财产被盗，要求物业公司赔偿其经济损失9万元。法院经审理后认为物业公司未尽谨慎巡查的义务，客观上存在失职行为。鉴于原告店铺失窃的事实及被告在物业管理上存在一定疏忽与过错的情形，被告物业公司应酌情赔偿原告经济损失3万元。

[舌战]  物业该不该赔
物业公司：赔偿方式不太公平

  这家物业公司的老总对法院的判决感到冤屈。他认为，上述店主店面仅51m2，每月交纳的物业费仅127.5元。物业公司在小区一年获得的利润还不到1.5万元。出了这样的案件，物业公司就得为业主白白干二年活。物业公司收入的仅仅是百把元的物业费，却要承担动辄上万元的经济责任，二者明显不公平。
  另一家物业公司的有关人员也给记者说了这样一个案例：今年6月10日下午，该公司管理的在福州马尾区的某小区因突然停电，造成一位业主困在电梯内，因为当时维修人员有事出去了。等到维修人员赶到现场处理时，这位业主困在电梯内时间大约40分钟左右，当业主被解救后，其家人大闹物业，要求索赔精神损失费5000元人民币，经反复协调，物业公司最后被迫支付3000元人民币。
  这位物业公司负责人说，物业企业在管理过程中往往因某些管理疏漏，从而引起企业与业主之间的经济纠纷，而许多纠纷因为法院的判赔都超过其经营利润的几十倍上百倍，或者因为业主的漫天要价，而物业为了确保物业收费率委曲求全，这显然有违国家《合同法》的等价有偿、公平原则。他认为，国家对道路运输、海上运输、航空运输、邮政企业违约责任都明确规定了责任方的最高赔偿限额，所以对物业企业的赔偿也应该立法做出赔偿限额规定。
  记者了解到，法律界对物业公司的上述说法有着截然不同的观点。一部分人士认为物业公司的意见有道理，另一部分则认为这个意见很荒谬。

赞同者观点：无限额赔偿不合理

  福州一位律师说，我国《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”司法实践中，法院往往根据这一规定判决物业公司赔偿业主几万元，甚至十几万元的经济损失。这种无限额赔偿责任对于物业管理者来说是很不合理的。
  他的理由是：首先，这种实际损失赔偿违背了合同法的公平正义原则。我国的物业管理收费基本上还是实行政府定价或政府指导价，主要是考虑城镇居民的承受能力，但却很少考虑物业管理者的实际支出和风险。其次，这种实际损失赔偿违背了合同法鼓励交易的原则。再次，物业服务合同不是保管合同，也不是保险合同，物业管理者的管理义务是多方面的，综合性的。一旦小区发生盗窃等事件而一律以物业管理者疏于管理而责令其承担无限赔偿责任，显然是加重了物业管理者的责任。
  他认为，根据我国《合同法》第113条规定，合同当事人可以在合同订立时约定因违约行为而需承担的损失赔偿限额。在我国现行立法中，法律对某些特殊行业就作了违约赔偿责任限额的规定，如道路运输、海上运输、航空运输，都规定了运输者的责任限额，《邮政法》也规定了邮政企业违约的责任限额。这些规定，降低了投资者的风险，鼓励交易行为，使得我国的运输、邮政等行业得到蓬勃发展。参照上述特殊行业的做法，考虑到我国城镇居民消费能力的同时，应考虑到物业管理者的风险，在物业服务合同中对物业管理者的赔偿责任作出一定的限额规定，既不违背我国《合同法》的规定，又能降低物业管理行为的风险，吸引更多的投资者参与物业管理。这样必将大大促进我们物业管理行业的健康有序发展。

反对者观点：赔偿设限额荒谬

  然而，也有法律界人士对物业公司的意见持反对态度。福建辉扬律师事务所林丹律师认为，对物业公司的赔偿予以限额的要求,是没有法律与法理依据的。
  林丹律师指出，首先，“违约”是经营者未能尽力按约定履行合同所造成的，属于主观上有过错的行为，就应当承担过错赔偿义务。其次，当物业公司在物业服务合同中向业主承诺对小区业主的财产和人身的安全承担保障义务时，物业公司对其未能履行物业服务合同的约定，可能造成业主的人身、财产损失，就会被要求承担赔偿责任，是“应当预见”。比如，向一辆奔驰汽车收取停车保管费时，就应当预见到如失职可能造成奔驰车被盗，就应当预见到如被盗就必然会产生百万元的赔偿责任后果，一旦后果发生，就无权以仅收取几元保管费，而要求减轻赔偿责任。第三，虽然物业收费标准由政府定价或实行政府指导价，但国家并没有强制谁去成立物业公司，更没有强制物业公司一定要承诺保安责任。物业合同都是双方自愿签订的，物业公司不能一方面承诺保安责任，另一方面又认为自己无力承受违约赔偿的后果。此外，任何经营都是有风险的，而经营成本、经营利润与风险及违约赔偿责任无关，比如生产一部汽车利润只有一两万元；出售一部汽车，利润可能只有数千元，但如果汽车质量不合格，造成的损害赔偿责任不仅可能超过汽车本身的价格，更不要说利润了。
  林丹律师认为，物业公司规避风险的方式只能是两种：一是不承诺对人身、财产的保安义务；另一种是，在承诺保安义务时，与业主商定一个违约金标准。其实真正要防止违约赔偿，是不要去违约，是要多想想怎么才能将保安工作做得更好，更尽心，而不是在赔偿限额上动心思，这无助于物业服务水平的提高。