物业进入买家市场 行政干预必收宏效

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信报财经新闻   林行止2006-07-25林行止专栏

物业进入买家市场 行政干预必收宏效

一、

　　密密麻麻的高楼大厦和星罗棋布的别墅群，是一地经济繁荣的缩影，亦是外人对一地经济高速发展的观感，显而易见，建筑物愈多愈新（愈高愈大愈精致）与经济蓬勃成正比；从这一角度看，近年内地的现代化办公大厦及高级住宅如雨后春笋，与其经济增长全球最快是相匹配的。

　　建筑物的兴建、落成，本来是代表资金的投入，而这是因为有需求所致。做大生意的人要在现代化摩天大厦办公，因为这代表实力、稳健与信用，而他们的住宅要宽敞明亮有园林之胜，这代表品味和财富。因此，随着外资涌入及本地先富起来的人日多，内地大城小镇的高级商厦及住宅举目皆是，是很自然的现象。

　　在这种情形下，预期做大生意的人愈来愈多、他们对商厦和住宅的需求必然日殷，「发展房地产」正好满足这种市场需求；和所有的生意一样，物业发展亦面对风险─投资大风险相应增大。以澳门为例，出租车司机「起码一半楼宇空置」的说法，当然作不得准，但晚间闹市无人居住无灯火的建筑物，黑沉沉的一大片，令这个娱乐事业旺盛的赌埠，予人以一离开赌场范围便如入鬼域的森森感觉。这种令人不安的现象，是部分澳门物业发展商对市场需求有不切实际的过高预期，由是兴建「过量」物业单位，令空置情况十分严重，发展商也许因此有所亏损，若果实情真的如此，这是错误估计市场承受力的必然后果，是商人必须承担的风险！

　　二十世纪七十年代到九十年代，香港政府技巧地微调「三高政策」，在通货膨胀的背景下，加上稍后中英谈判达成限制卖地的协议，令物业价格逐日上升，在这段期间内，空置物业意味日后可卖得更高价，因此发展商或物业投资者以楼宇为「奇货」，愈迟卖愈值钱，期内的确令不少人财富大增。可是，这种反常情况已一去不返。澳门的物业市道，正是他山之石。空置楼宇单位山积，等于向市场传达出这是买家市场的讯息，那即是说，物业价格由买家而非卖家决定。当然，从数十年的卖家市场进入买家市场，是须要进行痛苦的调整的，而这种市场形态的转变已有迹可寻，这并非体现在楼价急挫上，唯在发展商提高物业经纪─中间人在信息唾手可得的现代经济中担当的角色日趋下降，物业代理在先进地区已是夕阳行业─佣金这种前所罕见的条件上隐然可见。

　　听说澳门物业价格依然居高不下，原因是发展商「实力雄厚」，可以「不赚不卖」，这种情况在香港更甚。不过，在市场经济体系下，除非七十至九十年代楼价愈来愈高的「盛况」（对发展商及拥有物业者而言）重现，不然价格由市场─买家决定，是理当如此的。在寡头市场中，只要有人顺应市场降价争夺有限需求，市道便会急转直下！根据经济学的解释，垄断性市场是商人决定价格时毋须考虑市场及其它同业的反应；寡头市场结构则略异，有关企业在决策时（如价格变化及其它种种给予买家的诱因）要考虑同业的反应。澳门和香港的物业市道似乎已进入已故经济学大师史特勒（G.J. Stigler，一九一一─一九九一；八二年诺奖得主）在一篇论「抝折需求曲线」（Kinky Demand Curve）的论文中，指出「生产商（主要指烟草及汽车商）担心他加价时其它同业为了争夺市场占有率而不跟着涨价；当他减价时，同业担心市场占有率被侵蚀而马上跟着降价。这等于说加价的厂商会失去市场（占有率），降价时收益则有限……」（笔者的意译）。现在澳门和香港物业发展商也许正面对这种窘境。

二、

　　六月上旬内地传媒已有报道的「一七一号文件」：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，已于昨天正式公布，这是对物业市道过热的「又一道令牌」，对境外机构、个人购买商品房的资格设限，目的当然在「打击外资炒作中国房地产，有望为部分地区房地产过热降温」。内地物业过热，导因多端，这包括初期为了予人以繁荣昌盛观感而大量批出廉价土地以鼓励物业投资、内地「投资工具」少令物业成为热门炒卖媒介，近期则有购买物业为有可能赚取楼价及汇价（人民币升值）「双赢」的短线炒作……。

　　笔者对内地物业市道的实际情况并不了解，不过，当局早已有意平抑房价，则彰彰明甚。数月前当目的在使楼市降温的行政措施出笼时，不少发展商及其代理人大言炎炎，认为市场运作已经启动，行政命令不能扭转市势，这真是痴人说梦（若有所动作则是螳臂挡车）！在自由市场体系，政府避免直接干预市场，却会通过财政及货币政策让楼市降温或营造有利环境令更多人买楼；国内行的是接受政府指导的市场经济，当楼价高至一般人无法负担而不满现状对政府生怨怼时，当局要它回顺至「合理水平」，绝非难事。昨天的《意见》是「经国务院同意」，由建设部、商务部、发展改革委员会、人民银行、工商总局及外汇局六个部委联合公布，政府摆出一副绝不手软的姿态，物业炒风被压下去，是必然的！

　　港商的内地投资，虽然涉及如公路和码头等基本建设，办厂的亦数不在少，但赚这种「辛苦钱」的毕竟只属少数，最大宗仍是非科技（十年前的智能型大厦只可称为低科技）、高财技的物业发展，而这种对生产力对经济实质发展并无积极意义的投资，对中国经济升级并无帮助，如今面对紧缩的环境，困难在前是无法避免的。

　　必须指出的是，笔者虽然不以为香港物业市道会「回到从前」，但不等于说地产股无可为；供应多空置多的物业，因为没有报价市场而呆滞，很难避免，但有报价市场的股票，其短期升沉则取决于资金的进出，当热钱仍在市场活动时，物业前景一般其股票却远较活跃的。