谁在哄抬北京的房价

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房价上涨，谁在火上加油？

房价上涨，谁是第一推手？

房价上涨，对谁伤害最大？


   5月17日，国务院常务会议认定少数大城市房市混乱、涨价过快，确定六项措施调控房市，简称“国六条”。在“国六条”中，有两条措施特别引入注目，一条是重点发展中低档商品房、经济适用房和廉租房；另一条是加强房地产开发建设全过程的监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。这些措施，明明白白针对的是高房价。说起高房价，对于生活工作在北京，正在为有室有家的目标，努力奔波的人们来说，这可是心中火辣辣的“灼痛”。



买不起与买得起？

   王大妈是老北京人，退休在家。因为原来住的老房子被拆迁，而新的住房没有完工，所以，正忙着现找合适的房子。

采访：

   这个价格您能接受吗？

   我觉得目前很困难。

   您觉得现在七八千的房子多吗？

   不好找。

   您现在的房子是怎么住？

   我现在只能租房子。

   这位王女士是位老师，她和爱人两个人的月收入加在一起有8000快，这个收入在北京算是中等水平了，本想买个二手房能便宜一点，可没想到二手房也涨得这么快。

   都是太贵了。

   去年我看的时候二手房基本上60平米的话在40万左右，今年肯定都在50万以上了。

   大兴地区的房地产评估，一套平时40万的房子来讲，从去年半年到今年来讲涨了10万块钱。买房的人心事重重，卖房的人则是口若悬河。

   一盘全都空了，希望大家赶快来抢。

   现在基本上还剩几套。

   全部都抢光了，一套都没有剩。


   房子买得这样火爆，显然不是因为太便宜了。从事房地产业多年的张先生，04年就看好一处楼盘。没想到在短短一年的时间，这个楼盘的价格一路飙升。

   那时候一开始有一个人跟我透露，一开始他们的开盘价格只有6000多，结果两年之内，因为当时也没有预料到现在的房价会涨得这么快，结果现在已经是最近开盘那一期已经涨到最高12000了。

   同样质量和位置的房子，在一年多的时间内，几乎上涨了整整一倍，张先生对自己未能在2004年下半年及早下手买房多少有点后悔。到现在位置我想我们的房价上涨已经超过了我们承受能力的上限了。虽然房价已经超出了一般家庭的承受上限，但是对于大多数人而言，买房仍然是迟早的事。

   买房子是人生必过的一道槛。

   你觉得是？

   我觉得买房子是必须的。

   北京房价涨疯了，普通人苦恼买不起房、安居成了问题。与此形成鲜明对比的是，来自国内国外的有钱人，正在北京大把大把地买房，他们的目的是购房投资。

   买涨不买跌，越是旺盛的时候，可能这个需求量就越大，大家都知道有升值的空间。

   陈俊，北京市浙江企业商会的副会长。最近频频现身一些房产项目的说明会，目的之一就是帮老乡看房子。

   蔡鸿岩：这种投资人群的增加之后通过市场行为制作了一种更大的需求力量。

   陈俊认为在投资型的买房人当中，外地客商占了很大比例。某些楼盘整栋整栋楼都是浙江人购买的，有些有实力的浙江人甚至一出手就是三四套房子。

   蔡鸿岩：这种需求力量不是对于基本住房的需求，更多的是要升级换代，要投资，要为了要我的资产，把房产变成我的资产的储蓄来进行的一种消费投资行为。

   而投资商品房，讲的是预期，房价只要有一个上涨预期，就会买入，所谓买涨不买跌。

   水皮：别说现在房价涨到10000，就是涨到20000，也有人买，只要有人告诉你，房价还会涨到25000，就会有人买，因为买来之后是为了卖出。

   据保守的估计，北京有40%的商品房被外地人买走。说起外地人买房，崔女士应该最有发言权，早在2000年底，就开始帮周围的山西的朋友看房买房。

   崔女士：？有多少人买了房子闲置？

   反正我知道的人很多，至少我知道山西客户比较多，只是有些人买了房子没去过，好多房子，(接)他们也不愿意出租，只不过有朋友去玩去住一住而已。

   如今大量投资客购房之后，既不出售也不出租，而是闲置。最终的结果是，有钱人的房子越来越多，而普通人一房难觅的状况仍将继续恶化。

   水皮：我觉得现在这个市场很大的问题是因为过度投资造成的，过度投资的后果之一就是投机，这个市场投机，推动房价脱离了社会公众收入增长的水平在疯狂的上涨。

   北京房价涨疯了，这个涨字可了不得。统计数据告诉你：第一季度，北京期房预售均价为每平方米6885元，同比增长了百分之14.8。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海，成为“中国楼王”。现在，四环左右每平米7000元的房子，几乎已经绝迹了。面对越来越高的房价，一个不容否认的事实就是，对于富人来说，房价疯涨是买房赚钱的机会；对于穷人来说，房子已经成为头号民生难题。那么，这个太贵的房价又是谁在火上加油呢？


谁在火山加油？

   今年4月的最后一天，北京市建委公布了一个令人惊讶的数字。北京市建委表示，基于北京房地产交易管理网的实时数据，截至4月份全市有多达六成的期房并未售出，如果加上未售出的现房面积，未售出房源多达65.69%——这意味着多达12.7万套住宅尚未售出。

   钟伟：慢慢的卖，卖一套算一套，这样的话开发的过程就像汽车市场当中，我经常看到的饥饿疗法一样的维持高房价。

   有媒体指责说，这是囤积居奇。不仅抬高了房价，而且导致了高空置率。

   思源：当他们有这种想法的时候我不能反对，我只能说你要控制合适的量，既然有这么好的形势和那么好的预期，可能放缓一点节奏，用时间换利润。

   除了惜售和对控制销售过程，开发商还在定价上做足了功夫。

   谢红玲：我们大家都是开发商的托儿，为什么这么说？因为你要买，首先让你登记，（接）但是一登记，几千人登记，开发商心里有底了，一期想拿出100套房子，如果登记的有200人或300人，他就知道原来放出风的房价，在这之前都是不定价的。

   那么开发商的房价是怎么定的呢？一个是参照成本，有一个起码的利润率，之外呢，还要看周边的跟它档次相类似的楼盘什么价，要跟邻居比，有的更高档的房还要跟相邻的城市比较。
   我们看北京的每个区域都有所谓的房价地标性的楼盘，(接)在高价位上实现了热销，即刻带动周边的项目整个房价的上升，这个现象是非常明显的。
几年前，卖房有如卖车，你降我也降，即使不明降，也要通过精装修等各种手段来暗降。但现在情况大不相同，大家反过来以最高的价格做为风向标。

   15000的价格上来，所有发展商都是高兴的。

   现在京城流行着这样一首“卖房歌谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖 ，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。” 开发商追求利润的本质和楼市存在暴利的嫌疑，都使得开发商成为了高房价的疑似始作俑者。那么，房价上涨的原因又是什么呢？对此有关方面各有各的说法。


说法一： 收入论

      代表人物：房地产开发商

      威力指数：＊

      经典语录：任志强认为，收入提高房价上涨，历史证明所有的房价都是永远上涨。



说法二： 品质论

      代表人物：开发商、经纪人

      威力指数：＊

      经典语录：外交公寓标准现在已经成为普通住宅的建筑标准，品质升级，成本增加，价格肯定会上升。



说法三：  补涨论

      代表人物：开发商

       威力指数：＊＊

       经典语录：王石认为，北京是一个日益现代化的首都，房价也没有理由低于长三角，更没有理由低于珠三角。



说法四  外资论

       代表人物：经济学家

       威力指数：＊＊

      经典语录：谢国忠认为，如果一家外资在中国买了一幢写字楼，它是希望能把这幢楼迅速套现。



说法五：  富人论

      
       代表人物：开发商、经纪人  

       威力指数：＊＊＊

      经典语录：太多的有钱人和官员想在北京买套房子



说法六： 哄抬论

        代表人物：政府官员  专家学者

        威力指数：＊＊＊＊

        经典语录：开发商联合哄抬房价，本身就是“抢劫”。



说法七 地荒论


        代表人物：开发商

        威力指数：＊＊＊＊＊

        经典语录：地价推动房价。影响北京房价走势的最关键因素是土地，地价拍卖太高，造成房价上涨。

   俗话说屁股决定脑袋、利益决定立场。北京房价疯涨，不同身份、不同角色的人，给出了不同的理由。对于房价上涨的N种理由，你只要稍加留意，就会会心一笑。有的显摆着就是广告，有的无事说事，有的互相攻击，有的推诿责任。然而在房价上涨的N中理由中，最受争议，最扯不清的，就要数是地价推动房价，还是房价决定地价了。


谁是第一推手？

   北京、上海、广州三大城市，从2001年至2003年的地价占房价的比重趋势中，三年平均的比重是：北京46.4％、上海49.56％、广州32.67％。如果以平均数计算，也就是说地价上涨10％，相当于房价的4％。

   您觉得土地跟房价有什么样的关系？

   当然有关系，土地是面粉，房价就像是面包，如果面粉都涨价了，面包能不涨价吗？

   2004年以来北京全面实行土地招拍挂制度，土地实行拍卖，结果是唯价高者得。最终是以点带面，由个别高地价全面拉动整个区域房价上涨。

   如果说从合理的角度来讲，应该是同步增长，但实际上现在土地增长的速度比房价增长的速度还要快。

   今年以来，土地竞价的地王纪录频频被刷新，像丰台的万恒家园最后拍出了16.6亿元，位于海淀的温泉镇地段竞拍价格达到11.5亿元，这样光楼面地价就要每平方米5千元，而开盘价则预期高达每平方米礼而这显然超出了买房人的心理预期。

   我觉得就是6000 7000太高了。

   是地价推动房价，还是房价推动地价？

   温泉这个项目，因为这个地块本身的底价是六点几个亿，最后变成了十一点多亿，有五个多亿的暴利，把这个钱拿到哪儿去了？

   对此，中国社会科学院金融研究所的易宪容博士认为，房价上涨最高兴的是地方政府和开发商。

   我们的政府其实是最应该把利润进行平衡的。比如说6亿多的土地为什么拍到11个亿，多出来5个亿政府为老百姓作了什么，所以为什么在供应的环节政府应该做很多的事情。

   房价高、高房价，对于高房价的争论，从2005年4月国家对房地产铁腕调控开始，就从来没有消停过，反而越演越烈。与此同时，房价在一些城市却是越调控越上涨。就在这一遍涨声之中，引来了无数的口水，也引来无数的疑问。在这无数的疑问中，最值得最该问的问题是：高房价对谁的伤害最大？明天住房在哪里？



明天住房在哪里？


   2001年的时候，北京的房价是全国最高的，均价4700，比上海高出1500块钱，上海均价是3200块钱。到现在，这几年北京高价房几乎都没有怎么涨，北京的房子涨的恰恰是中低价房。

   水皮：所以北京的房价实际上涨的恰恰是均价以下的房子，原来这个3000、4000的，现在涨到7000、8000，原来10000块钱左右的也不过就是涨了1000、2000，甚至有的还在原地踏步，或者说是少量的还在降价销售。

   北京市的人均收入32000块钱，现在北京的房价是7000块钱左右，一个三口之家要在北京体面生存，人均25平米左右的居住空间，也就80平米的商品房，分期付款连本带息90万，90万对一个年均人均收入3万的人什么概念呢？就是不吃不喝30年。

   水皮：为什么现在大多数人觉得买不起房，因为涨的就是他能买的那部分，而不是说高价位的房，北京的高价位房十年前一步到位了，没有什么大涨，这也是我们现在必须正视的问题。

   与这个问题有关的背景是，房改以后97%的人通过购买商品房解决住房问题，经济适用房、廉租房的比例不到3%。

   钟伟：譬如说百分之二三十低收入阶层，他们是不可能买商品房的，因为他们付不起几十万的房价，那个时候你要保证他们的住房资源怎么办，首先你要推最便宜的廉租房，然后才是比较适度的中等户型的经济适用房。

   对此，千万家房产总经理华国强提出了六二二的理论，即北京市应实现60％的人通过市场化买房，20％的中低收入家庭靠政府扶持买房，还有20％的贫困家庭租住廉租房，其中政府扶持的房中应包括一部分限价商品房，这些房屋的土地在挂牌出让时，政府应给出一个上限，然后让开发商倒着拍卖。

   华国强：那么倒拍土地，这个土地绝对不会说，我们心理价位两个亿，拍成四个亿，它一定是心理价格两个亿，可能拍到一亿八千万。

   浙江省宁波市于2004年层推出了5000套限价房，限价每平方米3000元，当年就使房价从全国第一回落到全国第五。限价房，主要销售给没分过房，也没有自有住房，或者人均住房低于18平方米的家庭，以及已到适婚年轻，却没有自有住房的单身居民。

   感觉就是房价比较高，然后希望就是能政府相关部门能作一些这方面相对一些限制。

   我们不希望在二环或者三环，一定没有我们原生土长的北京人能够住房的这种可能性。

   学者徐滇庆认为，目前我国房产空置率过高，空置面积高达1.2万亿平方米，主要在于金融纪律不够严格，开发商才敢于囤积居奇，并进而演变成房地产泡沫。对此，银监会最近出台了新的房贷政策，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，大幅度提高首付比例。此举被认为是对“国六条”的响应。也对前段时间房贷首付提高到五成的传言和争论，作出了一个阶段性的回答