第三人名下的“产权房”能否执行

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唐世民


人民法院在执行案件，房产往往是重要的执行对象。房产权按我国的法律规定属登记物权，是以取得产权登记证明—房产证为其所有权的标志，即该物权的设立、变更、终止须经登记才能产生相应的法律效力。在司法实践中，对原属被执行人所有，却因“恶意串通、逃避债务”等无效乃至违法行为，并已经登记在第三人名下的“产权房”能否执行？目前，法律、法规对此无明确的规定，执行人员在具体操作中比较困难。笔者想就此类产权房的执行作些探讨。
对此类产权房执行的障碍来自于两个方面：第一、如何处理好行政避让；第二，人民法院执行机构有无确认此类民事行为“无效”的权限和职能。

首先必须强调的是，政府房产监管部门颁发房屋产权证的行为是一种十分严肃的行政法律行为，其行为非经行政审判程序，任何其他机关均无权改变其行政行为的有效性，不能撤销或宣布无效。这就是行政、司法各司其职、相互尊重、互不越权处理事务的行政避让原则。因此，人民法院及其执行机构对涉及到房屋产权归属的认定，应持十分慎重的态度。

同时，我们也应该看到，目前执行工作中，被执行人转移财产的情况相当严重，其中也包括转移不动产产权房。如果发现被执行人与第三人串通转移房产并变更产权登记证照的情况，人民法院执行机构如不采取有效措施加以遏止，那么这种情况就会加速蔓延，极易使被执行人钻法律空子，与第三人勾结损害债权人的利益，而执行制度保护权利的重点在于保护债权人的利益，因此，法律应赋予执行机构对此类产权房处理的职能和权限。

从法理上来看，执行机构对此类产权房可以依法执行，理由如下：

第一，我国目前尚没有一部完整系统的物权法，法学专家对物权的论著很多，争议也较大，但对产权登记证的法律属性而言，其观点均是一致的。那就是：从产权登记行为的本身性质看，登记行为只是一种行政行为，它仅起到物权的公示作用，并不能承担衡量或决定房屋买卖、房屋转让是否有效的职能。

第二、产权证照不等同于所有权。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应让其补办房屋买卖手续”。这一解释是对传统的不动产所有权登记要式理论的突破，它说明了：没有取得产权证的并不等于其没有该房产的所有权，持有产权证的也不等于拥有房产的所有权。那么因案外人与被执行人“恶意串通,转移财产”、“隐瞒事实”等无效乃至违法行为，并已登记在第三人名下的产权房，更不能因其持有产权证而得认其所有权得到法律的认可和保护。

第三、取得的产权证可以依法撤销。《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：(一)申报不实的……”；该法第35条规定：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书……”。由此可见，产权登记管理部门发现通过隐瞒、欺骗手段取得的产权证可以依法撤销。人民法院执行机构是国家终裁权的实施机构，是法院裁判权的延伸。在执行此类产权房案件中，实际上行使的是审查和裁决的职权，有准审判的性质。执行机构经执行程序依法认定的事实，当然可以作为房产监管部门撤销此类“产权证”的法定依据。

第四，执行机构执行此类产权房有严格的审查程序。首先，被执行人恶意转移房产，必须有相关证据证实，尤其要防止损害善意取得第三人利益；其次，确认被执行人转移房产的事实必须经三名执行员组成的合议庭讨论通过，并报院长批准；再次，还必须书面报请产权登记部门依法撤销该产权证。经过以上几个环节的反复审查、把关后，才能对此类产权房，依照法定程序强制执行，并酌情对行为人进行制裁。
江苏省句容市人民法院