为什么国内房产市场能被人操纵

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　这一二个星期来，国内各种房地产信息纷至沓来。有说法是房价将止涨，市场将迎来拐点，隔两天又有消息说，今后几年，中国房价总体走势是上升——房地产的信息之多、之杂、之乱，如何来判断当前的房地产市场形势，成了人人都十分关注的问题。

　　国内房地产市场的形势，首先表现在房地产信息的多与乱。此前，有相关部门的人曾对此解释说，出现不同的数据与论断是因为取样和统计方式不同。但是一个负责的单位，为什么面对这样的情况不及早改善之，等社会与民众提出质疑后才出来解释呢？

　　其实，房地产市场的信息混乱早已是不争之事实，2005年房地产宏观调控的“国八条”中就有明确的规定，如何让国内房地产市场的信息透明化、科学化、规范化。但是一年过去了，其结果并不理想。特别是在目前这样一个信息网络发达的时代，按理说，这房地产市场信息的获得、编制、公布及传递都是十分便利的，相关政府职能部门连这样简单的事情都没有做好。究竟原因何在？


　　国内房产价格是上涨还是下跌，这是国内民众尤其关注的问题。可以说，从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1－2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5％。但我们也应该看到，一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年，以北京房地产市场为领头，全国的房地产舆论好像是涨声一片。但是要追问的是，房价的上涨是由市场供求关系变化造成的吗？是市场的产品短缺造成的吗？

　　从国家统计局与央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。比如，据国家统计局数据，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。还有，从金融统计数据看，房地产的需求正在减少。央行的数据表明：2004年个人住房消费信贷增长35％以上，增长达4700亿元，而2005年个人住房消费信贷增长为15.8％，仅增加2600亿元，仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这里有居民住房消费贷款提前还款的因素与房地产投机减弱，但从中可以推断，个人住房需求下降。

　　从以上的分析来看，对于目前国内房地产形势分析，并不是如一些开发商所言，国内房地产市场出现所谓的恢复性上涨，也不是有什么“刚性需求”导致不少地方的房价快速上涨，如果个人住房消费需求迅速下降（因为国内个人购房有91％以上是以银行按揭方式完成的），只能说这种房价上涨是人为操纵。

　　那么，为什么国内房地产市场能够被人为操纵？我想比较大的问题是政府的宏观调控工具没有使用好。观察这几年国外房地产市场的宏观调控，只要动用利息这一招，可以立竿见影。比如英国2003年5次调高利率，房价就下跌了。而美国快速飙升的房价，在连续十五次加息后，美国的房地产市场泡沫也开始在消解。作为资金密集性的房地产，特别是作为完全依赖银行金融杠杆的国内房地产，利率变化就决定房地产市场发展快慢。

　　可能有不少按揭购房的朋友担心，如果加息，不是会严重增加购房者的成本，让已按揭购房的市场负债者雪上加霜吗？与此同时，中低收入消费者岂不是更远离房地产市场吗？对于前者，随着目前银行住房消费固定利率产品的推出，如果按揭购房者觉得利率会上涨，只能把浮动利率转为固定利率，这就能够把住房贷款的利率风险锁定，从而减少个人住房按揭的利率风险。而对希望购买房子的民众来说，随着利率上升，房价会随之下跌，那么购买的本金快速下降，利率上升又有几何？

　　总之，一个70％以下的民众都无法进入的房地产市场，这个市场肯定是需求不足、资源配置低效率的市场。在这样的市场中，即使把价格推得再高，无论是从市场法则上来看，还是从政府基本愿望来看，价格向下调整是不可避免的，购房者不可轻易地进入高价格的房地产市场。