[转帖]抑制房地产泡沫的三个方法

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文章提交者：左路军3号 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net

                  段拥军


鉴于目前房地产价格调控难度较大，笔者以为运用以下三种方法，三管其下，可以收到较好的效果。

一、实行最高限价政策，

由政府根据一个城市居民收入水平和房地产开发成本，规定商品房销售的最高限价，比如每平米6000元。银行贷款以此为基础，超过最高限价的部分银行不予贷款。这样做，虽然不能从根本上抑制房价的过度上涨，但由于商品房交易中超出限价的部分，银行不再提供贷款支持，也不认可其贷款担保。这部分膨胀起来的价格泡沫，只能由购房人全额承担，这会大大减少银行资金在不断膨胀的房地产泡沫中所起的推波助澜作用。退一步说，即便将来价格泡沫破裂，超出最高限价部分的资金投入及其风险，银行起码可以不承担。
实行商品房最高限价，还可以削弱房地产商对房地产价格泡沫膨胀的推动作用，促使其慎重经营。即使限价之后仍然有地下或黑市的超限价房屋交易，由于这种交易存在相当的风险和违法成本，超出限价部分银行又不提供资金支持，这就使得房地产商超限价售房的难度大大增加。随着土地使用权出让的日益规范，地价必然随着竞争者的增多和竞争程度的强化不断攀升，在楼盘销售实施限价的条件下，将使房地产利润回归正常水平，使房地产开发的风险增加。这将促使房地产商谨慎行事，减少房地产开发上的盲目性，不计后果的疯狂性。

二、提高高档商品房的首付比例。

目前，由于人们的心理预期和大量炒房资金的涌入，加上港澳台与世界各地人士进入中国购房者增多，造成个别城市地区房屋严重供不应求，促使商品房价格不断上涨，住房慢慢变成了一个符号，成为一种类似期货式的东西，用很少的资金就可以进行杠杆操作。在不断走牛的市场上，给大胆做多的投资者带来丰厚的利润。如同在期货市场上，过度投机或市场疯狂之时，为防止风险，管理部门会提高一些品种的风险保证金一样。现在炒房风险剧增，提高高档商品房的首付比例，等于增加炒房者的保证金数额。对于真正用于居住的购房人来说，首付比例的增加应该不是太大的问题，真正有问题的是利用银行资金进行杠杆操作的炒房者。

三，对高档商品房的销售与转让征收价格调节税。

这样做，既可以减轻因房地产价格膨胀带来的该行业暴利现象，还可以使政府在膨胀的房地产价格带来的巨额收益中分享一部分，用以弥补原先土地使用权转让价格过低带来的损失，更可以增加高价房买卖的成本，使高价商品房炒作的利润大大减少，促使房屋炒作降温。

政府对房地产价格采取有力的调节措施，相信会得到相当多的人的理解与支持。房地产不像期货和股市，这个市场一旦崩盘，不仅会使许多贷款购房者的财产一夜之间蒸发缩水。更严重的是，它还会使银行承担其中绝大部分风险，危及金融业的安全。此外，房地产价格泡沫的破灭，使房地产商开发的楼盘销售不出去，销售价格大落，致使房地产企业资金沉淀，利润下降以至亏损，最后的结果是：整个建筑业的萧条和与建筑相关的产业的萧条，工人下岗，民工无处就业，收入大幅减少。所以，不论政府采取什么措施，只要能延缓房地产泡沫爆裂的时间，或者能够使房地产泡沫膨胀的速度大大放缓，这对于购房者、房地产商、房地产及其相关行业的就业者、政府乃至银行，都将大有好处。这样的措施，犹如医生在一个人疯狂之际对其打一针或几针镇定剂一样，不会对这个人整体的健康带来多大影响。政府对疯狂的楼市采取宏观调控措施，给房地产市场打一针或者两针镇定剂，同样不会对房地产市场整体的健康发展带来多大的影响。