我为什么从房地产杀回股市

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　　《红周刊》记者 叶逢

　　对于私募资金来说，W先生绝对算得上是有一定重量级的人物了。他似乎有着天生灵敏的嗅觉，尽管掌管的资金达数亿元，但并不妨碍他在房市和股市之间的腾挪翻滚

　　2000年年初的时候，W先生就逐步抛了股票转移到亚运村那边投资房地产，而在200


  



5年下半年开始，他又将资金从房地产撤出转移到A股市场。谈及资金转移的奥妙所在，他这样对《红周刊》记者吐露其中的玄机……

　　说到中国的投资市场，其实资金投向比较狭窄。从暴利方面来讲，股市、期货、房地产可以说三足鼎立，2000年之前，大资金主要还是锁定在证券市场里面翻云覆雨。

　　但2000年初，国家开始扶持房地产行业，即国家政策逐步偏向于房地产行业。比如我们当时经常听到媒体及其相关行业探讨老百姓可以到银行贷款买房，以及花今后的钱转变生活思维方式等说法。

　　而与此相反，当时国家对证券市场则出台了一系列包括限制银行资金进入股市等规范政策，强调投资者的风险意识等，这实际上是遏制股市发展太快而采取的措施。当时实际上大盘已经在做头部了，可是舆论大多都在鼓吹股市还将超过2000点，热情很高，却没有在意房地产行业的大机会，我们就将资金撤向房地产这样高利润的市场了。

　　中国房地产已到顶

　　但是，房地产价格涨得再高，其经济运行也是有自然规律的。我们先来比较一下中国和欧美国家人均收入与房价购买比例，可以发现，房价经过5年多的上涨，如今的中国人年平均工资与房产价格的比例是28倍，就是说，中国人年平均工资乘以28倍就是现在的房价，而欧美是7倍。从中可以看出，中国居民比欧美国家的居民购买房子所花的钱要高得多。

　　现在美国的房地产业基本已经到顶，比起当初的房价已翻了近1倍半，按照这样的趋势，中国的房地产也会到顶，我个人认为现在应该差不多了。要知道，2000年时，当时拉动美国房地产价格的是美联储主席格林斯潘。而在他退位下来后，美国的房地产行业尤其是在华人地区，已经停止甚至衰退。这一方面是美国华人之前的炒房行为比较厉害，另一方面就是美国为限制房地产发展，也出台了很多措施，如提高银行贷款方面的利率，这也使得房地产风险大大增加。

　　中国应该也是这样，房贷利率也会逐步往上调(在W先生这句话说了没多久，央行就在五一节前宣布提高金融机构的贷款利率——编者注)。现在房地产价格之所以维持高居不下的状况，主要是因为部分机构还没有全部出净，特别是像温州炒房团这样的民间机构没有完全撤出。换句话说，也就是民间机构在扛着房价。但和股市的道理一样，房价总在高位横盘，这本身是不能吸引资金的。

　　目前还是庄家吸货阶段

　　而现在从股市来讲，已经沉寂4年多，对大资金的吸引力显然要大于房地产市场。可以说，这波行情绝不是反弹行情这么简单，我认为最起码是一个筑底行情，目前还处在一个庄家吸货的阶段。

　　比如深万科，几十亿的盘子，近似于过去深发展在市场中的形象和地位，既能托着大盘走，而且其自身的股价仍有上涨空间。所以从大资金运作来看，这波行情拉抬深万科这样的大盘股，就是为了掩护庄家吃货，以便于更有效地控制大盘。另一方面看，现在机构不断试盘、护盘，也是为将来推出股指期指做准备。

　　价值创造将成投资主题

　　就我们的选择品种而言，从市场行为看，一些成长股的阶段性表现有其合理的一面，估值并没有出现严重的泡沫，但由于其股价已经在很大程度上体现了未来2、3年的业绩增长预期，因此，这批个股很可能在短期内已没有超额收益。

　　而在成长股进入合理估值区域后，追求超额收益的投资者下一步可能会在再融资公司中去发掘新的金矿，而新的融资制度开启将成为这种行为的直接触发因素。到那时，价值创造可能将再次成为投资者追求的主题，但这波资产重组行情将与1996-1998年情况大大不同。

　　因为在当时的市场制度下，非流通股股东的价值无法通过市值体现，只能通过再融资获得重组收益，因此，部分资产重组行为最终成为挂羊头卖狗肉的故事。而且在缺乏优质资产注入的情况下，部分重组公司只是成为大股东套现其存量资产的资金平台。但是这次将是大股东与小股东的利益已大大趋于一致，“挂羊头卖狗肉”的故事也难以获得机构投资者的认同，上市公司的重组质量将会有明显的提升，市场获利的机会也将大大增加。

　　如今证券市场有着如此之强的吸引力，我将资金从房地产撤出转入股市，不正可谓是“时不我待”吗？