房产大腕称买房要量力而行 做房奴是活该

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房产大腕称买房要量力而行 做房奴是活该

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http://www.sina.com.cn 2006年04月27日10:39 南京晨报

　　本报讯 昨日，包括王石、冯仑等40余位董事长参加的“中城联盟”董事长联席会议在南京国际会议大酒店召开。在随后的新闻发布会上，一干地产大佬就当前房市发表了自己的观点。其中不乏惊人之语。

　　任志强：商品房就是卖给中高收入者的

   北京华远集团董事长任志强仍然保持他特有的观点。“商品房的供应就是应该只针对中高收入者。”任志强说，中央的相关文件很早就明确了商品房本来就是卖给那些中高收入者的，低收入者应该去考

　　虑经适房或者逐步过渡到中高收入者再行购买。

　　“而作为经适房或者廉租房，政府从来没有要求我们要建。当然我们联盟中也有开发商愿意建的，但是政府不给地啊。”任志强说，能建经适房的最初都是和政府有关系的，但开发商愿意建经适房并不能推脱政府的责任。

　　冯仑：房奴那是活该

　　“成为房奴那是活该啊。”对于近期出现的新名词“房奴”，北京万通集团董事长冯仑这样看待。

　　冯仑说，中国老百姓有买房的传统，希望人人都拥有一套房，这是非常不现实的。“人家国外还有很多人没有房呢，我们有些城市的自有房拥有率目前已经远远高过国外。”冯仑表示，买房肯定要量力而行，“你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇”。

　　“还有一些人买房是为了面子，有些消费者的心理很奇怪，他买房可能是给其他人看的。”冯仑说，解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。

　　冯仑说，如果买来的房子租出去还不够还房贷，消费者就最好不要买房。

　　王石：贫富差距拉大惹祸

　　中国的房价到底贵不贵？昨日万科董事长王石给出的答案是：“我认为整个收入和房价收入比是趋于合理的。”

　　王石介绍，目前联合国人居状况统计中心给出的房价收入比是在8.4左右，而据万科在全国12个城市展开的调查，中国的房价收入比是趋于合理的。王石说，中国居民的收入很有可能被低估了。他用数据给出证明：1998年到2004年住宅均价累计增加43%，居民可支配收入累计增长72%，存款余额增长158%，居民平均财富增长远远高于住宅的均价增长。

　　为什么中低收入者买不起房，王石认为“贫富差距拉大是根源”。“贫富差距拉大，中低收入者购房就成了难题。”晨报记者徐关辉

　　南京“自建房”向大佬发难

　　“我是南京自建房的发起人之一邵角，我想问各位老总三个问题。”在新闻发布会上，为南京人所熟知的南京自建房发起人之一邵角突然跳将出来，当面发难包括王石、冯仑在内的地产大佬。

　　中城联盟是抬价联盟？

　　“第一个问题便是，中城联盟到底是一个什么样的组织？郑州的联盟项目创造了当时的天价销售，使郑州2005年房价在前4个月涨了14%，所以很多人说中城联盟是一个抬高房价的联盟。”

　　“中城联盟”上一届轮值主席、河南建邺集团董事长胡葆森表示，从当时的“联盟新城”在郑州的开盘情况来看，联盟新城当时的价格的确比周边楼盘高。“2004年11月28日联盟新城开盘，当时周边住宅价格在3000元/m2左右，但我们开盘的价格是3800元/m2。”胡葆森说，价格比周边高并不就是说抬高了房价，而是这个盘子本身的性价比高。

　　自建房有没有出路？

　　邵角的第二个问题关心起了自建房的前途。“我想问一下冯仑先生，当时你和北京的公司合作了一个地产，虽然合作失败了，但是万通进行了很好的炒作。”邵角将问题抛向了当年与北京自建房组织合作的北京万通集团董事长冯仑。

　　冯仑表示，虽然他们现在还没有一个具体项目落实，但他认为“伟大都是熬出来的”，还要慢慢熬。

　　开发商为谁造房？

　　邵角的第三个问题抛给了有着中国房地产领军人物之称的王石。

　　“2002年万科金色家园当时以5000元/m2的价格进入南京，打开了南京房价上升的空间。王石先生最近提到万科会做一些百姓廉租屋工程，那么您觉得此次中城联盟来宁是重新把南京的房价打回到5000，还是提高到两万呢？”

　　“我们把产品做出来以后，周边也有非常大的改变，我们也非常开心，由于我们的到来改变了一些细节，也让消费者有更好的选择。至于说我们万科是拉动南京房价主要原因的话，当然你可以从各个角度看这个事情。我不加以评论。”

　　作者：溪涧 徐关辉

　　中国2.8万亿房贷隐患初显现

　　日前，中国银监会银行监管一部副主任沈晓明警告说，截至去年末，中国房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。个人住房贷款不良率1.5%左右，开始小幅上升。由于贷款期限长，加之房价波动等原因，个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。目前中国70.1%的人在购房时需要借助贷款才能顺利买房，房贷总数已达2.8万亿。

　　楼市或是下个调控目标

　　“日本和香港是有深刻教训的。”25日，在北京举行的住房金融体系国际研讨会上，中国人民银行副行长吴晓灵指出，房地产泡沫尤其是泡沫破灭后的负面影响，令中央银行不得不提高警惕，对它密切关注。

　　吴晓灵称，到2005年年底，中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，占国内生产总值 GDP 的10%。此前，摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠预计，到2008年前后，中国已建成楼盘的市值将占GDP的30%。国家发改委前天透露，已出台煤炭、水泥、铝、铁合金、焦炭等五大行业加快结构调整的指导意见。有房地产资深业内人士向记者透露，有关部门今后还将出台一系列调控措施，房地产业将是下一个调控目标。

　　隐患1

　　挣五千报一万还款能力靠虚报

　　“当初买房时，几个售楼处的销售员都对我这样说，只要填一下个人基本信息就可以了，你的实际收入是多少不用管，我们的律师会给你代办好贷款手续。”2004年初在北京市通州区某中档楼盘置业的刘进先生表示，自己买房贷款的过程几乎毫不费力。不仅是刘先生遇到了这样的优待，其他很多楼盘的销售人员在向顾客推销房子的时候，都会“适时”地提供这种方便。个人贷款时需要被评估的收入水平、工龄、公司性质等硬性指标，在相关人员一番“包装”下，都能顺利过关。在北京个别楼盘的售楼处，甚至坐着一些专门为买房人办理贷款手续的“中间人”，每办成一笔贷款他们会向买房人收取800 3000元不等的“手续费”，而售楼员为了能尽快卖出房子，也经常在买房者和这些中间人之间充当连线搭桥的角色。

　　曾专程去多个售楼处“蹲点”，以了解商品房按揭风险根源所在的中国社会科学院研究员、著名的房地产金融专家刘维新表示：“购房者在办理商品房按揭贷款时，如果实际月收入只有5000元，通过开发商的‘代办’，报到银行时购房者的月收入可能就变成了1万元，而基于这些不实收入所发放出去的贷款，就是目前银行房屋按揭的隐患所在。”

　　出于对银行个贷不良率上升的隐忧，银监会曾在2004年9月出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中对个人房贷进行了多项规定。“尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定还会存在很多问题。事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况。”刘维新研究员分析说。

　　隐患2

　　以实物抵贷款银行无奈成当铺

　　“打个比方吧，一个人买了一辆15万元的车，首付3万，还了两年多贷款后，利率上涨了、车却降价了。现在同样的车10万就能买了，而继续还贷的话还要多支付给银行利息。这时车主就会放弃继续还款，索性把车抵给银行。”谈到房贷风险时，中国银行的李先生给记者举了个例。

　　李先生告诉记者，之所以说房贷有风险，是因为房价未来几年是否会降价、泡沫是否会破灭都关系着贷款者的还款信心。“目前，北京一些银行已经相继出现车主要求停止还款，以车抵贷的情况了。如果房价也像车市一样，出现价格大幅下跌、利率上涨的情况，那么消费者是否继续还款就会受到考验。”对此，李先生表示：“以前大家都认为银行是抵押贷款，没有什么风险，大不了就收回贷款人的房子、车等抵押物，可是未来几年如果这些资产的价格大幅度下跌，银行的利益就很难保证了。”

　　专家认为，目前银行个人住房按揭贷款不良率上升隐忧的背后，就是由于对按揭贷款者偿还能力和偿还意愿的无法确认。这在目前投资性按揭购房者不断增多的背景下显得更为明显。刘维新表示，根据保守估算，像上海、北京、杭州这样的城市，商品房购房者中投资 投机 性购房者所占的比例至少在20%以上。“当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常有必要的。否则，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。”

　　隐患3

　　银行面临“顺周期”之惑

　　“购买60万元的房子，按照贷款成数评估价的80%，个人可以从银行贷款48万元，而通过中介的‘工作’，贷款成数可以有条件的再放宽一成，多贷几万元。这在未来将造成新增的房贷坏账。”监管部门认为，现阶段各银行要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。如果受年终指标的压力而放松授信标准，意味着对将来风险管控的不负责任。

　　其实，去年底央行上海总部的统计就已经显现出来，受房贷存量连续数月“缩水”之累，上海个人房贷坏账正呈升高态势。业内人士指出，楼市景气时做高房价而变相零首付等炒作行为，给银行信贷埋下的隐患已开始显现，银行成了物业的最大买家。

　　近日发布的《2005 2006中国银行业竞争力评价》显示，2005年中国各主要银行的信贷依然偏重于房地产行业。根据国际经验，个人房贷风险暴露期通常为3年 5年，而中国住房信贷业务是最近4年才开始发展起来的，也就是说中国银行业已经进入房贷风险初步显现期。需要注意的是，目前中国大部分银行贷款未能摆脱“顺周期”的行业投向结构，即集中于近年来发展迅猛的房地产、制造、通讯等行业。由于房贷比重较大，且时间已经累计数年，住房按揭贷款风险很可能在今后几年集中爆发，特别是一些出现房价泡沫征兆的地区，比如上海、北京两地。