福州揭开地产商底牌之后

xiaocai66

福州市物价局去年7月公布了一次房价成本之后，就悄悄收场。物价局局长朱光华从此对媒体避而不见，当地地产商仍对此事耿耿于怀。在这一切的背后，究竟发生了什么？
　　　　
　　福州市物价局局长朱光华自从去年7月以来就一直躲躲藏藏。央视《焦点访谈》去年来访他时，他竟躲到了南方的深圳。
　　朱光华其实没干什么坏事，他只是不想再惹麻烦了。
　　去年7月，在他的领导下，他所在的福州物价局率先公布了一份当地商品房的社会平均成本清单———包括地价、建筑安装成本和配套设施费用等。
　　这份清单被媒体誉为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”。据媒体报道，国家发改委价格司负责人还带队专程到福州市进行了调研，对此举表示认可。
　　这件事也在全国引发了一场“该不该公布房价成本”的社会争论。新浪网就此做了一项网上调查，结果有65.4％的网友认为公布房价成本可以撼动高房价。争论还未结束，浙江、江苏等地已纷纷起而效仿。
　　作为始作俑者的朱光华当初并没想到，这一举动会有如此大的社会反响，他更没想到的是，自己会因此遭遇重重压力。福州市物价局当初曾对媒体承诺每三个月会公布一次“成本清单”，但在公布一次之后便再无下文。
　　即便到了今天，朱光华依然不愿再和媒体见面。
　　当地政府各部门对“公布房产成本”之事也三缄其口，不愿发表任何评论。福州市物价局一位先生在接到记者电话询问时，反问道：“你为什么对人家的隐私这么感兴趣？”
　　
　　为何公布房价成本
　　新华社福建分社记者沈汝发是第一个意识到福州物价局公布成本清单是件大新闻的记者。
　　去年7月初的一天，他在单位顺手拿起一份当天的《东南快报》，上面有一则几十字的消息——“市物价局调查出商品房建造成本”。当时正值全国整顿房地产市场，他觉得这是一个很好的切入点，随即将该选题上报总部。
　　新华社总部当即从北京调配两名记者，分别从北京、珠海、福州三地开始操作这个“揭秘房价成本”的报道。
　　沈找到了福州市物价局局长朱光华的办公室。他走进去时，朱正在翻看价格法的小册子。当时，朱光华给沈的印象是“个头不高，是一个想干事的人”。
　　朱光华向他介绍了这件事的起因———福州市物价局早在2004年就提出商品房社会成本测算问题，福建省物价局在2005年初下发的“关于切实稳定住房价格的通知”中将之纳入其中，要求各级价格主管部门定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本。
　　在接到通知后，福州市物价局就对福州市区101块合计2632亩地块的地价、建筑安装成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费的成本进行了核算。
　　在公布的第一批23个楼盘成本目录中，福州物价局得出这样一些数据：土地成本占总成本的20％左右。商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约为50％，最低的约为20％，甚至个别者最高接近90％。
　　采访完朱光华，沈汝发前往福州市金山区的一家楼盘进行调查，用成本目录数据推算出该楼盘的利润率达60.2％。
　　相关报道在新华社刊发后，立即在福州市掀起轩然大波。
　　当地的房地产开发商们坐不住了，他们在当地媒体上表态，指责物价局侵犯了他们的商业秘密。
　　面对质疑，朱光华始终坚持认为，根据《中华人民共和国价格法》规定，物价部门具有测算、发布自主定价商品的社会平均成本的职能，而且老百姓也有知情权，公布房价成本无可厚非。
　　论战旋即从东南一隅的福州蔓延到全国。虽然论争并未结束，但在福州，反对者的声音最终占据了上风。
　　
　　地产商仍耿耿于怀
　　记者近日前往福州采访发现，从出租车司机到其他市民，当地几乎没有人记得福州市曾公开过商品房成本一事。
　　福州市房管局一位领导还记得这件事，但他告诉记者：“房价问题太敏感，不好讲。”只有福州市房地产开发商对这件事仍耿耿于怀。“那是一个笑话。”福州汇城房地产有限公司董事长黄祖传在网上看到这则消息后的第一感觉是荒唐，“为什么物价局不给汽车、家电算算成本？”
　　有20多年从业经历的黄祖传对公布数据的真实性也表示怀疑。他刚刚在福州市中心区征得一块地，算下来，土地成本是每平方米3000多元。“如果按他们的算法，土地成本仅占20％的话，我开发出的房子每平方岂不要卖到15000元？现在市中心最贵的房子也才6000多元。”
　　名诚地产(福建)有限公司董事长俞培亻弟也认为物价局的数据“极不负责任”，数据根本没考虑到开发商运营成本中的财务成本、风险成本等。去年8月，他曾接到一个北京朋友的电话：“你们福州房地产利润有50％，那干嘛还到北京开发项目？”
　　福州一位研究地产的专家刘福泉说，福州市物价局的统计数字，没有将征地的时间成本以及隐性成本计算在内，所以开发商反应才会这样强烈。
　　对此，福建省委政研室处长黄端也表示，地价、建安成本、利润在房价中各占1／3这个比例较中肯。他曾参与“十一五福建省土地规划使用报告”的撰写。
　　“在去年随后的跟踪报道中，朱光华通过我澄清了这个概念———物价局公布的商品房社会平均成本是商品房总成本的主要部分，其中没有包括销售管理费用，以及一些隐性费用。———但好像已没有多少人能心平气和地听朱光华解释。”新华社福建分社记者沈汝发说。
　　除了对朱光华本人的影响之外，“公布房价成本”对福州房地产市场价格，“像一块微小的石头扔进河里，没引起什么波动。”刘福泉说。
　　
　　福州楼市刚刚升温
　　每到下午4点半以后，从机场到福州市区，只有4个车道的主要干线就开始堵车，仅仅自行车和摩托车就占满了其中一个车道。机场大巴司机不耐烦地一边按着刺耳的喇叭，一边抱怨福州的经济发展比不上同省兄弟厦门，“外地人都以为厦门是我们的省会”。
　　在全国范围来看，福州实在算不上地产暴利城市，房价一直处于二线城市的中等水平。
　　福州楼市大致分为市中心区以及西南部的金山板块两大部分。两三年前，福州市政府在与市区一河之隔的金山启动了福建省规模最大的新兴居住区———金山新区项目。平均价位一直在每平方米2000元－3000元，比市区便宜2000多元。
　　2004年春节前后，温州炒房团来了。这些炒楼者把全国房产市场分成四级。他们把福州列入二级市场范畴里，与福州同列的还有烟台、南京、苏州等东部沿海地区，房价定位在4000元－5500元／平方米。他们认为福州房价的增长空间应该在800元－2300元之间。
　　但福州却成了温州炒房团在全国为数不多的兵败之地。据当地媒体报道，福州的人均居住水平在全国各大城市位居前列，近80％的居民已拥有自己的住房。而无论从经济总量、经济规模、产业基础来说，福州房价都缺乏上涨推动力。
　　近两年，福州市房价一直以5％左右的幅度平缓增长。这个“不景气的数字”使一些地产商不得不“外出找食”。直到2006年年初开始，福州房地产市场才出现“补涨行情”。
　　最近的一个星期五下午，位于市中心扬桥路上的福州市房地产交易市场门口，排着密密麻麻的自行车和摩托车，车篮里塞满了五颜六色的中介公司的名片。穿蓝长衫的看车老人说，这段时间，来往的人特别多。在交易市场大厅中间，至少有50多人坐在那儿排号。
　　交易中心两侧有近20多家地产中介公司。交易中心西侧第二家诚信达公司玻璃门口，瘦高的业务经纪人余少刚入伙不到两个月，当天下午刚签完一单业务。他的同事都说他运气很好，这两个月房价上涨了近400元／平方米。“主要是因为附近的三坊七巷以及八一七路在拆迁，使得这轮房价上涨。”他说。
　　由于预售房以及没有拿到房产证的房不能拿到市场交易，市中心内的二手房很抢手，很多业主已把放在中介公司的房子收回去，说过一段时间再拿出来。房地产交易中心的电梯内，两个中年妇女交谈说，房价肯定还会再涨。
　　这波上涨行情印证了福建省委政研室处长黄端的一个观点———成本只是决定商品价格的一个重要因素，真正决定商品价格的东西还是供求关系。
　　他说，现在为平抑房价，各地有的政策拿开发商开刀，有的政策针对炒房者。“但最后增加成本都会转嫁给消费者。二手房涨价就是一个例子”。
　　在他看来，治本之策是——政府应该把土地收益专款专用，用于投入经济适用房以及廉租房建设中，以缓解需求。
　　“但说到公布房价成本，有比没有好。”黄端说，“国外也有官方或机构通过调查公布成本数据，但在中国，这些基础性的工作尚无权威机构来做。”