北京升温·“涨”声酝酿新调控

xiaocai66

淡季中的“异动”
　　“上涨和焦急。”高涛(化名)毫不犹豫地说出这两个词。
　　第一个词概括的是北京的房价，第二个词概括的是作为购房者的自己。
　　这个从去年3月开始看房的白领最近已经感觉情况有变：首先是自己年前看的一个东四环的楼盘均价还是6100元，现在已经是7000元，而且自己去年看过的楼盘几乎都在涨；随后是过去每周末必打电话邀请看楼的售楼小姐最近态度骤变———从3月份开始就说只能上午陪着去看楼，一进4月份，则直接声明没时间。
　　事实上，2006年北京楼市涨价的趋势在2月份就已隐现，而与之对应的则是北京楼市在传统淡季的异常火爆：
　　2月，北京“远洋自然”开盘售楼，这一去年4月均价还是4900元的楼盘现在已经升到6000元，如此增幅下依然不到半个小时就卖光了当天放出的130套房。
　　3月，位于立水桥附近的中低价楼盘“明天第一城”四期开盘，虽然比去年上涨了880元，但仅用3个小时1000套房子全部售罄。
　　4月1日，位于回龙观的新龙城三期开盘，该楼盘均价从去年11月时的4800元涨到了5800元，但400套房开盘后依然迅速抢空。
　　3日，北京市建委公布了2006年普通住房平均交易价格标准，其中二、三级土地的普通住房交易价格标准都上涨了千元以上。随后的第二天，北京期房住宅交易量达到了691套。在4月初的一个星期中，有6天的交易量均在500套以上，该周也成为今年以来最好的交易周。
　　6日，北京春季房展会开幕。当天去了5.3万人，一位女士抱怨说，从地铁站到入口，100米的路，10分钟才挤过来。
　　在现场做直播的搜房网编辑董宛对本报记者说，除了城区房价普涨外，甚至通州有的楼盘都突破了5000元均价大关。中低价房比较集中的东五环内大部分项目的均价也比去年有了上千元的涨幅，而无论东南西北，四环边已经不太容易找均价7000元的房子。《北京日报》的记者去采访一位外籍看房者，得到的回答是：“The　price　is　so　high.(价格太高)。”
　　即使在如此高价下，需求势头仍未减弱：春展开幕当天共成交527套，成交金额3.7亿元。而去年同样是春展第一天，只成交了170套，金额1.05亿元。
　　
　　需求集中释放？
　　北京市建委等四部门联合发布的一个数据为高涛的直观感觉提供了注脚：2006年1－2月，北京商品住宅预售交易平均价格6776元，同比上涨997元，涨幅为17.3％。
　　此前，京沪两地发布消息说，2005年北京市商品住宅期房预售平均价格为6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2％；而上海2005年商品住宅平均销售价格则为6698元，比北京少了27元钱———这也是3年来北京商品房销售均价第一次超过上海。这显然超出大多数人的预料。
　　“这是一个统计错觉，北京超过上海是不可能的。”一位业内资深人士对本报记者说，“政府统计的是过去一年中新开楼盘的销售价格，如果这段时间集中开了几个高价盘，统计数据就会高。”
　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立也持类似观点，“一个重要原因是去年诸如朝阳区CBD区域高价楼盘大批增加了，拉高了平均价格。”另一个例子是，2003年时北京房价有所下跌，而背景则是当年天通苑、回龙观等五环以外的房子大量开盘，“按我们的统计方法，就把均价拉了下来。”
　　“现在统计数据的高低取决于一年内新开楼盘的情况，而不是同一地段同一类房子绝对价格涨幅的比较。”尹中立说。事实上，包括建设部政策研究中心副主任王珏林也不认为北京实际均价已经超过上海，“有些数据，统计方法和统计目的不一样。”
　　而对2006年春季北京房价的快速上扬，各方则普遍给予认同。
　　“今年初的销售热潮反映出了去年宏观调控下，人们的观望情绪使得一些购买需求延迟到今年，和新增需求加在一起推动了房价的上涨。”北京中原地产总经理李文杰说，观望所形成的需求叠加随后造成了年初购房需求的集中释放。
　　这一判断也得到了作为购房者的高涛的认同，他用“轮回”来形容自己过去一年的购房心态：去年3月着急买房，随后又觉得宏观调控下房价要跌，结果没有，现在又重新着急买房。
　　与观望所形成的需求叠加相比，供给却在下降，根据北京中原地产总经理李文杰提供的北京市房地产信息网的数据，2004年北京市商品房全部新增供应上市套数29万套左右，而2005年的新增供应上市套数在22万套左右。
　　商品房供应结构性失衡也被认为是房价上涨的重要原因———2005年北京高档房的大量上市对应的是中低档住宅供应相对不足，这也可以理解为什么2006年第一季度中低档商品房被不断追抢。
　　如此背景下，同样是上述北京市房地产信息网的数据显示，2004年北京经济适用房上市46750套，而2005年仅上市10765套，只有去年的四分之一左右，显然无法起到平抑房价的作用。
　　
　　宏观调控与高涨幅
　　如果除去和上海的比较，单纯考量北京本身一年来的房价，19.2％的同比增幅则就多了些实在的意义。“这是北京10年来房价最快速的增长。”尹中立对本报记者说。
　　而高涛还记得自己在去年5月听到建设部等七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》时的兴奋表现———他当即给自己的妻子打电话告知这一消息。
　　整个2005年，国家宏观调控之声不断：3月份和4月份连续出台“旧八条”和“新八条”，大力度稳定房价。5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
　　北京楼市此后短暂低迷，2005年6月1日，执行“七部委意见”第一天，上海房价比前一天下降1426元，而北京相对平静。
　　“宏观调控打击的是炒房，对二手房的打击非常大。”上述房地产资深人士说，“但与投机炒房不同，北京购房自住占大部分。”这个数据被估计为至少80％以上。由此推导出的，则是北京的刚性需求拉动了房价的最终增长。北京首创集团总裁刘晓光则对本报记者举例说，首创集团新开的几个盘供需比都在1∶3。
　　“不能简单地看需求，你要分析那些抢房的人里面有多少是拿来投资的。”尹中立说，很多人把投资房地产作为变相的储蓄，这种投资行为正在不断拉高北京房价。
　　在尹中立看来，除了类似“温州炒房团”这样的国内资本，在人民币汇率升值的预期下，大量的境外资本会进入北京来购买不动产，套取双重利润，进一步加大北京楼市投机性。
　　开发商则把房价飞涨的原因归结到土地供应不足。但此前国土资源部说，按照现在每年的竣工量计算，北京已经批出的土地足够建设10年住宅。
　　“先要看国家的宏观调控政策落实了多少，”建设部政策研究中心副主任王珏林说，另外，“北京楼市虽然投机性不大，但它的投资性在增长。”
　　一个无法忽略的因素是，北京房价近三年来一直都在平稳上扬，这条优美的弧线无疑给开发商和购房者一个共同的暗示———北京房价不会跌，“一方面老百姓怕涨价提前着急买房子，哪怕是高价；另一方面是开发商加紧投资，很容易出现泡沫。”尹中立表示说，这一点值得警惕。
　　
　　新一轮调控措施显现
　　一个可见的事实是，从中央到北京市政府，抑制房价高增长的举措正在再次酝酿。
　　3月5日，温家宝总理强调要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。
　　此前，《建设部2006年工作要点》中说，将从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。
　　而国家发改委则在2月22日公布了《2006年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房供应、调控房价上涨过快外，还要“通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度，共同搞好房地产市场宏观调控”。
　　包括国土资源部公布的2006年工作重点也强调要加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应。4月初又传出消息说，独门独户高档住宅将被列入别墅范围，对其用地要严格限制。
　　另外值得注意的是，国家发改委在2月17日公布的《2005年房地产调控的成效》一文中，特别表示了对住房投机的高度警惕。
　　3月21日，国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；中国保监会也出台了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，按照新办法，国内保险商将无缘房地产项目投资。
　　北京市的措施也在出台：4月4日，北京市国土资源局公布了今年北京的土地供应计划，该计划显示，住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房用地的供应量则比去年增加了100公顷。国土局同时加快放地步伐，整个4月份将有25块土地入市交易，今年北京将迎来“8·31”土地大限后的首次土地供应高潮。
　　调控信号正逐渐明显，4月8日建设部住宅产业司司长沈建忠罕见地指出，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，将动用行政手段予以调节，而针对过热城市的说法，则更显示了政策指向。
　　建设部政策研究中心副主任王珏林乐观地判断北京不会像外地那样，“有前车之鉴，北京肯定要及早解决”。