上海回暖·投资客重返楼市

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上海楼市沉寂一年之后，在2006年春天重新发力　　PHOTOTEX


　　又见投资客
　　3月28日，上海浦东的东晶国际项目售楼处。一位操着温州口音的男子慢条斯理地告诉售楼小姐：你手上拿的18套房源还不够我一个人买。
　　与这名姜姓温州男子一起的还有8名温州人。据称仅姜姓男子就带来了800万现金支票用于买房。尽管力图低调行事，但售楼小姐还是很容易从衣着谈吐和办事风格上一眼看出他们就是温州购房团。
　　这个购房团的组织者是温州百盈房产营销策划有限公司。总经理张和平告诉记者，就在三天前，已经有一批来自温州的购房团“光临”了同一个楼盘。这两支购房团计划在上海购买20多套商品房。
　　在2005年初的宏观调控之后，上海房价逐步降温，温州客也一度从上海销声匿迹。在之后的半年多时间里，他们宁愿在江苏南通或者广东惠州这样的三线城市里寻找机会，也不愿涉足上海。
　　但是进入2006年之后，仅仅在1月份里，温州购房团就在徐汇优派这个楼盘买下了12套住房，在寒冷的冬天里这是一个足以让上海楼市感到温暖的业绩。“从今年开始我们就不断接到上海的项目。温州的投资者非常希望来上海买房。”张和平颇为兴奋地说。
　　温州的投资者对于利润似乎有着天生的敏感。从撤出上海市场到重新回来，温州客的举动是否意味着上海楼市在经历过短暂的下跌之后，又将迎来一片春光？
　　上海本地的投资客也似乎有着类似的感觉。马自强2005年3月在闵行区罗秀路以每平方米1万元的价格买了一套商品房，本打算转手卖掉从中获利，谁想到碰上了随之而来的宏观调控，楼价一路走低。加上开发商以5000元一平方的“内部员工价”抛出300多套尾房，老马挂在中介的房子下跌了20％。进入2006年以来，老马的房子一直在缓慢上涨，到3月底的时候已经涨回到老马的购入价。
　　来自上海官方网站“网上房地产”的最新统计显示，3月上海的商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119％。
　　交易量往往被看作衡量房地产业景气的指标。不少业内人士看来，春节以后上海住宅交易面积量的首次大幅上扬，意味着上海房地产市场正在回暖。
　　另一个反映楼市温度的信号是房产中介。
　　2005年宏观调控之后的半年时间里，上海的13000多家房产中介公司锐减过半，许多依靠一间房、一张桌、一部电话的中小房产中介由炒房改营炒菜，剩下6000家也艰难度日。
　　但进入2006年以来，房产中介扩张又起小高潮。3月23日汉宇房产一天之内开出9家门店；合富地产也透露，集团要求中介部争取每个月都要开出一家以上新门店。
　　“选择在市场还未完全恢复前进行扩张的公司，都是为迎接后期楼市回暖做准备。”汉宇地产总经理施宏睿如此解释。
　　
　　利好政策
　　业内人士认为，伴随着房地产市场的回暖，上海市政府已经出台一系列利好政策。
　　2月28日，上海市公积金管理中心出台《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》，这被称为“上海楼市今年第一个实质性利好政策”。
　　通知规定，凡购买竣工5年以内的二手房，可以通过公积金贷款，最高可以贷款八成。
　　4月初上海市公积金管理中心又传出消息，正在酝酿以每位缴存者为单位进行贷款，即一户两人交纳公积金的家庭，以前以户为单位贷款总额最高30万元，今后以人为单位的话，夫妻俩贷款最高可达60万元。
　　这是自去年8月以来上海市第三次调整公积金政策。去年2月，上海市住房公积金限额进行了建制8年以来的第一次微调，补充公积金额度由3万元提高至10万元，加上常规公积金10万元的贷款额度，公积金总贷款上限达到20万元。而在之前的8年时间里上海市的公积金政策未有过丝毫松动。
　　据《第一财经日报》报道，消息人士还透露：“未来一段时间还将陆续有利好政策公开或者悄悄出台，比如禁止转按揭的政策可能将会在近期解禁，二手房交易方面也会有所放松。”
　　“不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5.5％的营业税”，被认为是2005年上海楼市调控的“三大利器”。然而这些政策正在悄悄地松动。消息人士称：“现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定；不得转按揭，近期也将解禁；只有5.5％的营业税，由于是中央明确规定的政策，目前还维持原状。”
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，最近公积金政策的出台更大程度上是希望通过政策传达一个信号———有关部门要暖市了，从而来改变观望者对市场的预期。
　　刘政海一直打算买套房子结婚，宏观调控无疑是一个好消息，眼看着房价在一点一点跌下来，他觉得那套婚房已经越来越近。“可是什么时候跌到底呢？在房价明确探底之前，我还是宁愿等等。”买涨不买跌是消费者的普遍心态，在宏观调控开始后他们大多采取持币观望的态度。
　　楼市回暖对刘政海产生了直接的“引导”。卢湾区的都市花园楼盘在3月份不到10天里涨了三次价，每平方涨了600元。虽然在2005年最疯狂的时候一下午涨500元的事例屡见不鲜，但在今年出现这样的涨幅，还是很少见的。公积金政策调整、楼价回升，这样的消息不断见诸报端，着实还是刺激了不少像刘政海这样等着买房结婚的“自住型消费者”的购买冲动。
　　一位参加过上海市政协会议的房地产专家称，在会上“宏观调控已经到位”的声音很高，部分参会人士甚至建议取消转按揭限制等众多限制政策。
　　“现在的开发商都在等。”一位在上海金山开发的房地产商告诉记者，开发商普遍的心态是，如果熬过了宏观调控这一关，等到房价一涨上来，不仅所有的利息都能收回来，而且还有的赚。“内环线以内的开发商大多数都已经完成了资金积累，所以等得起。内环以外的那些中小开发商资金实力不够雄厚，如果等不过去，那只能亏得血本无归。”
　　为了熬过这段日子，开发商削尖了脑袋。3月16日开幕的“上海之春”房展会上，竟有开发商请来只靠丁字裤和彩绘遮挡关键部位的女模特，在沙盘前走动、展示，以吸引观众的注意力。
　　“从中央及地方的政策走势可以看出，对于上海房地产市场，如果说去年需要‘踩刹车’，今年则是需要‘踩油门’。去年是调控为主，今年是鼓励促进为主。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为。
　　
　　两个1000万淡出视线
　　作为去年两会楼市话题焦点的上海“两个1000万工程”，正在渐渐淡出公众的视线。一位房地产商、上海市两会代表向本报记者证实：“今年两会期间没有提及‘两个1000万工程’。”
　　“两个1000万工程”是指在2005年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房。配套商品房以供应动迁家庭购买为主，在取得房地产权证后5年内不得转让、出租；而中低价普通商品房的限定则是：个人年收入低于上年上海市人均可支配年收入线、人均住房建筑面积在14平方米以下的上海市民。
　　2005年10月11日，上海第一批配套商品房交付使用当日，上海市副市长杨雄表示，2006年将对上海两个1000万的建设节奏适当控制。
　　在杨雄发表上述讲话之前，已有报道称2005年上海两个“1000万”最后确定的供应计划是：至今年年底，1000万平方米配套商品房上市；中低价普通商品房上市量减半，将会有500万平方米预售上市。
　　2005年9月26日，世华锦城住宅建设项目在浦东奠基，计划开工面积为21万平方米。作为上海市首个开工建设的中低价普通商品房项目，上海市各家主要媒体都报道了这则消息。
　　已经拿到100多万平方米配套商品房用地的上海大华集团，其用地分别分布在宝山、嘉定、崇明等区县，尽管去年已经开工了大概50万平方米，但今年也暂停了后续工程。4月10日记者向“世华锦城”开发商———界龙集团房产部询问时，该集团一位女性工作人员向记者说：“可能要到夏天再开工。”
　　“这是政府在进行调节，并不是搁浅。”上海市房地产经济学会副会长印?华告诉本报记者：“两个1000万只是个概数，究竟在多长时间内上市也没有确切说法。现在政府只不过是把中低价商品房上市的节奏放慢下来。”
　　与政府关系密切的房产开发商上海大华集团的一位高层向外界透露，“我们得到的口径是，配套商品房和中低价普通商品房大部分会采取出租的方式。”这样的举措或可缓解市场供应过剩的矛盾。
　　“市场经济供给需求有矛盾有摩擦，一会儿多了一会儿少了很正常。不要把它看得很严重。”印?华说。