这份合同有效吗？

来风

   1995年，某村委会支书、主任、文书决定在村委会的土地上，由他们三人及支书的侄子四人集资建造村委会办公楼。1995年建好楼后，这四人与村委会签订了租用合同。为合同是不是有效及租金问题，引发了村委会数百人的多年群体性上访，。现把有关情况公布如下，请大家看看，这份合同是不是有效。

来风

一、合同书


关于租用燕山综合楼的合同书

甲方：燕山村委会

乙方：王民生、王利江、何广达、王芝达

在党的十一届三中全会路线方针指引下，为了搞活振兴燕山经济，坚持“一个中心，两个基本点”和在“三个有利于”的前提下，按照住房改革的精神，利用我村委位于北通集镇中心地带的有利条件，发挥铺面出租的优势。但限于村委目前资金薄弱，巧妇难为无米之炊。经村委反复研究，决定以股份制的形式，建造“燕山综合楼”。特订立本合同：


  一、合股形式：

（一）  甲方投资贰万元和地皮。

（二）  乙方投资壹拾伍万捌仟元，（其中：王民生肆万元，王利江肆万元，何广达肆万元，王芝达叁万捌仟元）

（三）  综合楼建成后，优先给乙方租用。

（四）  甲方付清乙方投资股金，收回租用权。


  二、 租用形式：

（一）租用期：十八年，从一九九八年三月三十日起至二O一六年三月底（二）租金：大铺面壹仟贰佰元／年，小铺面壹仟元／年。于每年十二月底前一次性交清。

（三）乙方在租用期间，甲方安装在室内的水电设施，不准拆除，只有使用权，没有所有权。

（四）租用期满，如甲方继续出租，在同等条件下，人、优先租给已方。

  三、以上条款，望共同遵守，如一方反悔，造成对方损失的，按经济的损失加倍赔偿给对方。


  四、本合同一式三份，甲方、乙方、村委会各一份。


   甲方法人签字：    乙方签字：

         一九九八年三月三十日



说明：
1、四个乙方当事人的身份分别是：主任王民生、支书王利江、文书何广达、村民王芝达。在“乙方签字”一栏中，不是王民生、王利江、何广达、王芝达四人在一起签名，而是分别签名,也就是有四份合同。其中，王民生，既是作为甲方村委会的法定代表人签字，也是作为乙方的代表签字。王芝达，是支书的侄子。



2、“甲方法人签字”一栏中，四份合同均是加盖燕山村委会的印章，由王民生签名;王民生是村委会主任.，现仍是村委会主任。


3、四份合同除了乙方签字栏的签字不同外，其他文字文字相同。

来风

二、纠纷简况

  （一）村委干部自行决定建房。1995年左右，北通镇燕山村委会主任王民生、支书王利江、文书何广达、村民王芝达四人，在没有经过村民大会及其代表大会同意的情况下，决定资金由村委会解决一部份，四人投资一部分在自有的土地上建造村委综合楼。1996年2月综合楼建成后，参加仪式人员见到的“综合楼”似乎是“私人住宅”——建筑面积326平方米的综合楼被分隔为四个单独的门院，有独立的卫生间、厨房和楼梯;四户人各自请各自的客人，各自举行自己的“入住”仪式。引起普遍不满。

（二）成立清帐组进行清帐。综合楼建成后后，要求明确综合楼权属的上访不断，引起镇党委、政府的重视。1996年12月初，镇党政府派人到燕山村委召开有各生产队长参加的支部扩大会议，决议成立由吴志科等7人组成的清帐组。清帐组核出王利江等四人的投资额为105173元，并对其中的数万元提出异议。

  （三）支部扩大会议作出决议。农历1996年冬（新历1997年初），村委召开支部扩大会议，作出了综合楼由王利江等四个投资人使用7年，用以抵清他们的投资款的决议。

  （四）不履行决议导致纠纷升级。王利江等人使用7年后（1996——2002年），没有按决议签订租用合同，造成村民不断上访和村委会换届选举罢选。2004年，在县、镇有关部门领导的干涉下，王利江、何广达才开始交租金（王利江2004年至2008年每年交1200元；何广达2004年交1200元，2006至2008每年交1200元；王芝达2005年至2008年每年交1000元；王民生2004至2005各交3600元，此两笔款据说是按《合同》补交以前的租金，2007至2008各交1200元）。

（五）公开《合同》内容激起众怒。2008年7月26日，镇领导到燕山村委会召开新一届村委干部成员会议，提到了王利江（现任村委主任）等四人没有合同长期占用村委综合楼问题；此时，王利江才拿出其与村委签订的《关于燕山综合楼的合同书》复印件；2008年10月8日，燕山村委召开生产队长、党员会议，会上，村委出示王利江等人的《合同》。《合同》的主要内容为：甲方为燕山村委会，乙方为王民生、王利江、何广达和王芝达；租用期限从1998年3月30日开始，共18年；王利江、王民生、何广达三人每人每年交付租用综合楼的租金1200元，王芝达每年交租金1000元；租用期满后，村委会交清王利江等四人的投资款共15.8万元后，才可收回“租用权”。与会32名人员（不含村委干部）当场签名证明，“该租房合同并未经党员群众代表审核同意，是个人擅自行为，已严重损害了燕山村委的利益，认为该合同是无效合同”；在此之前“合同书未曾向代表公开过，也未曾在该合同签名同意”。合同内容公开后，群众认为王利江等四人恶意串通，严重损害了集体利益。

来风

       三、村民提出的焦点问题

  （一）合同的主体不合法 。村民提出如下理由：一是综合数租用作为本村最重大的事项，应由村民大会或其代表大会作出决议；二是1997年初，支部扩大会议就王利江等四人租用综合楼和投资款问题作出了决议，王利江等人不能违背决议；三是合同上王利江等人既是甲方的代表人，又是乙方的代表人，这种行为是无效行为。

  （二）合同签订的时间受质疑。很多人怀疑《合同》不是1998年签订的，而是在加盖印章的空白纸上打印。理由是手写、打印的字在公章的印泥外面。

  （三）合同的程序不合法。认为合同没有经过民主议定，没有报上级有关部门批准或者备案；暗箱操作，违背了公平、公开的原则。

  (四)合同的金额不属实。一是充票扩大开支金额4876.59元;二是重票开支金额485.75元;三是不符合手续开支金额(基建部分)12471.6元;四是手续不完备白票开支金额5410.7元;五是用去水泥74.8吨22344.5元；六是对王利江等四人今年主张的189773元投资额，除了93173元在清帐时的帐册上有反映外，另外的96600元不予认可。

  （五）合同的内容不合法。村民认为：合同内容必须经当事人双方共同协商确定，但此合同实质上只有一方当事人确定，只有一方当事人“协商”；合同的投资额不真实；合同规定乙方低租金使用综合楼18年后，还要村委会归还乙方15.8万元后方得收回综合楼,实质上是弄虚作假,损公肥私，把综合楼永远变为个人所有。

  （六）合同存在恶意串通、损害集体利益的情形。一是王利江等人明知他们无权以村委会的名义对外签订综合楼租用合同，更无权代表双方当事人签订合同；二是王利江等人明知不能弄虚作假，却利用职权，损公肥私虚开投资额，骗取集体财产；三是王利江等人无权利用职权把集体利益归个人所有（应集体收益的租金等）；四是王利江等人就他们占用综合楼使用问题与村民发生纠纷正在处理的情况下，作为纠纷的一方当事人，不应制造新的纠纷。四是合同签订十年后，村民才得知合同的内容。王利江等人的主观恶意明显可见；有损害集体利益的故意。

  （七）如何解决该案。被调查的生产队长和村委干部都愿意与王利江等人协商解决；但王利江等四人态度坚决，不同意协商，表示坚决按《合同》办。

来风

四、 有关部门的认定

从合同的成立要件来看，《合同》必须有双方当事人，并且必须经双方协商一致。本案中，村委干部作为村委代表（甲方）与自己（乙方）签订合同，合同的当事人实为一人，不符合合同的构成要件，为无效合同。

从民事主体是否具有相应的民事行为能力和行为是否有效来看。首先，王利江等村干部就综合楼租用问题上，不具有代表村委会对外（包括与自己）签订合同的行为能力。一是王利江等村干部没有按照《村民委员会组织法（试行）》关于“涉及全村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论通过”的规定 “提请村民会议讨论通过”，也没有执行《广西壮族自治区集体资产管理条例》关于公平、公开、效益原则的规定；二是违反村支部扩大会议关于综合楼租用的决议；三是王利江等四人就综合楼权属问题发生重大纠纷，是利害关系人，不能既代表村委会又代表自己签订合同，制造新的纠纷。

其次，王利江等四人存在恶意串通损害集体利益嫌疑。如吴日安租用对面中学的36平方米房屋，每月租金406元，而王利江等四人占用村委综合楼平均每人81.5平方米，从2004年开始，王利江等人每月才交租金；低租金使用18年后，仍要村委会还清他们15.8万元的投资款等等。

第三，王利江等人存在以合法形式掩盖非法目的的嫌疑。王利江等四人利用其职权，通过“合同”这个“合法”的形式，用以达到他们谋取本应村委会收取的租金、谋取超过实际投资款的非法收入和长期低租金使用综合楼的非法目的。

综上所述：王利江等四人与村委会签订的综合楼租用合同不具备合同的构成要件，是无效合同；王利江等人的“合同行为” ，违反了《村民委员会组织法（试行）》关于“提请村民会议讨论通过”和《广西壮族自治区集体资产管理条例》关于公平、公开、效益原则的规定，作为一方当事人的村委会不具有相应的民事行为能力；王利江等人的行为，存在恶意串通损害集体利益嫌疑和以合法形式掩盖非法目的的嫌疑。根据本案的“合同”不符合合同构成要件的事实情况和《民法通则》第五十八条第（一）项、第（四）项、第（七）项规定，认定：王利江等四人与村委会签订的综合楼租用合同应为无效合同。

  

含笑饮砒霜

好长

含笑饮砒霜

先不论房屋建好后的租赁合同问题
是不是可以从 建房使用集体土地的合法性方面突破？？

来风

引用第6楼含笑饮砒霜于2010-01-30 11:26发表的 :
先不论房屋建好后的租赁合同问题
是不是可以从 建房使用集体土地的合法性方面突破？？

土地权属是村委会的，这没有争议。
村民关注的是要收回办公楼。合同乙方的四个当事人也承认，土地和房屋是村委会的，只是强调要履行合同。

leechance

违反公平原则 有可能被撤销