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解析房价为何难降

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发表于 2007-5-17 14:52:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  当前的中国房地产界很喧嚣。从理论上判断谁对谁错,未免空对空,谁也说服不
了谁。我这里试图用一个房地产项目的数据,解释以下问题:房价为什么这么高,房
地产有没有暴利,谁从中得到了好处……至于房价是否合理,如何降低房价,这些数
据也会给出相应的路径。

  一、某房地产项目的数据

  我收集了某房地产项目的相关数据。当然,这个项目的实际名称、地理位置、开
发商的名称等,均隐去。这样的数据,一些房地产专业书籍中均有详细介绍,都列有
丰富的案例;这些案例大都取自实际,读者可以分析核实。

  (一)项目总投资

  项目总投资为35371.06万元,明细项目如下:

  1.建安费用:17600万元

  (1)建安工程费用:12800万元

  (2)相关配套费:4800万元

  2.工程其它费用:15990.4 万元

  (1)土地出让金:14400万元

  (2)勘察设计费用:440万元

  (3)工程管理费用:466.4万元

  (4)工程预备费用:684万元

  3.建设期利息:1780.66万元

  (二)销售收入

  该项目住宅销售的平均价格为每平方米3600元~3700元,别墅部分的平
均售价为每平方米9300~9500元,公建部分的平均售价为4300~450
0元。

  该项目的销售收入包括三部分内容,即住宅、别墅和公建的销售收入,总计:6
3454万元

  (三)销售税金及附加

  主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加,综合税率按5.5%考虑。税
金为63454万元×5.5%(税率)=3489.97万元

  (四)销售费用

  销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易
费等。销售费用按销售收入的4%考虑。销售费用为63454万元×4%(费率)
=2538.16万元

  (五)土地增值税

  由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%,为53.2%,故纳税税率比
照30%和40%分别计算,即未超过50%的部分税金为:20699.6×30
%=6209.88(万元);超过部分为:1324.77 40%=529.9
(万元)。总计为6739.79(万元)

  (六)利润总额

  利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加
后的余额。该项目的利润总额:63454-35371.06-3489.97-
2538.16-6379.79=15657.02(万元)

  (七)所得税

  该项目缴纳企业所得税,税率为33%。该项目应缴纳的所得税15657.0
2×33%=5166.82万元二、案例分析及相关结论

  从上述案例,可以看出最近几年房地产界的诸多争论有多少是空对空,有多少是
胡搅蛮缠。这个案例,将很多问题清晰化。

  (一)房价与地价:谁决定谁?

  有些学者称,房价决定地价。国土资源部相关专家于2005年3月31日表示,
地价不是导致房价上涨的主要原因。其理由是,北京市土地价格在商品房成本中占2
2.98%,低于全国平均的26%。而土地价格在商品房成本中所占比例并不是很
高,地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。这位专家还指出,上海房价远高于北京,
但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%;而在广州,地价所占比例仅为
11.4%,因此,地价导致房价上涨的说法是没有根据的。

  有些学者说,地价决定房价。例如,清华大学的刘洪玉教授认为,地价与房价呈
线性正相关关系,影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率,调整税费
率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生和
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为,“炒地”是形成目前房价虚高的
至关重要的因素。他们认为,现在北京房价上升“虚火”,很大一部分是在炒地价,
而不是在炒房价,因为土地价格上去了,房价也就上去了。

  那么,房价与地价:谁决定谁?

  要明确回答这个问题,需要看两个指标:第一,房地产价格中,房价与地价的构
成。第二,市场结构等问题。

  从这个项目的数据看,房价总成本(即项目总投资)为35371.06万元。
其中,土地出让金为14400万元,占总成本的40.71%;建安费用为 17
600万元,占总成本的49.76%。该项目总建筑面积16万平方米,总计销售
收入63454万元,平均每平方米价格为:3965.875元。

  很显然,地价(土地出让金)占房地产总成本的比重很大,为40.71%,占
占房价的22.69%(每平方米房子的土地出让金为900元)。在这种情况下,
如果说地价与房价没有关系,谁也不会相信。

  实际上,在以前,没有实行国有土地使用权“招拍挂”出让的时候,平均每平方
米的地价没有这么高。相应地,房地产成本构成中,也只有几十元。而那个时候,房
价也确实比现在低。

  实行国有土地使用权“招拍挂”出让之后,房地产成本构成中,土地出让金部分
飞速上涨,房地产商为了保证获得较高的利润率,便提高了房地产的定价。于是,供
应价格普遍上涨。但是,由于这个市场是垄断性的,房子属于必须消费品,购房者讨
价还价的能力比较弱,基本上是价格的接受者。于是,房屋的成交价格一直上扬。

  (二)房地产是否存在暴利?

  在这个问题上,争议一直很大。中国住宅与房地产研究会常务副会长包宗华、房
地产商潘石屹和任志强等先生坚决否认暴利说,并要求举出实例来。包宗华先生在跟
我商榷的时候,甚至说房地产业基本上是微利或者是亏损的行业。包先生说,“19
96年至2003年房地产企业的利润统计表明,有3年(1997年至 1999
年)为全行业亏损。在不亏损的另外5年中,最高的2002年全行业平均利润也只
有3.6%。”

  对于包先生数据,我有两个疑问:第一,统计出来的结果是否可信?包先生的统
计数据从何而来?这两点缺乏交待。第二,在我的记忆中,早在实行土地拍卖之前的
三四年,就有房地产商在媒体上抱怨说他们是亏损的。而且,如果土地拍卖挤压了房
地产商的利润空间,直至让其亏损,那么,为什么在2003年10月发布的 “福
布斯2003年中国内地富豪榜”上,涉足房地产的多达35名?作为对比,福布斯
全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地产商。这究竟说明了什么?

  更有说服力的,就是本文的这个项目。从前文的数据计算可见,房地产开发商获
得的收益(即项目净利润)为:10490.2万元。占项目总投资的29.66%;
自有资金利润率:292.17%(即项目净利润10490.2万元÷自有资金3
590.4万元)。

  那么,这个房地产项目有没有暴利?房产商自有资金利润率292.17%,不
是暴利才怪。当然,我也计算了我收集的很多房地产开发项目的可研报告等材料,发
现与这个项目的出入很少。我想,暴利之争,由此可以休矣。

  (三)房价为何降不下来?

  我想,房地产商为了赚取暴利而推高房价,是主要原因之一。这一点很显然,无
需多说。

  主要原因之二,就是地方政府从房地产业获得巨额好处。

  那么,政府从房地产中拿走多少?从这个项目可以看出,政府获得的总收益(即
总税费+土地出让金)为:29796.58万元,为该房地产项目总投资的84.
24%,占总房价款的46.96%。政府获得的总收益,是房地产商获得的净利润
的284.04%。

  此项数据,一目了然。地方政府官员的升迁,与政绩息息相关。而房地产带来的
好处,非常明显。国务院发展研究中心的一项调研称,土地出让金占一些地方财政收
入的60%以上,如果再算上地方政府从房地产获得的税费,恐怕占某些地区地方财
政收入的90%左右了。

  这也难怪,中央三令五申要求调控房地产市场,可是,房价越调控越上涨。原来
根子在地方政府啊。如果地方政府减免税费,开发商再少赚一点利润,房价至少降低
60%。

  目前,已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言:深圳首批合作建房者,入住
他们共同购买的两栋公寓,价格每平方米只有1600元,合作建房的价格是周边楼
盘的价格的27%。低73%,由于使用权年限短了一些,但怎么算也不超过周边楼
盘的50%(《北京商报》2007年3月29日)。

  主要原因之三,银行撑腰。这个项目的总投资为:35371.06万元。其中,
(1)房地产商的自有资金:3590.4万元,占总投资的10.15%;(2)
银行贷款:31780.66万元,占该房地产项目总投资的89.85%。

  由此可见,房地产开发商敢于不顾空置率高昂、不管房价收入比居高不下,不断
抬高房价,是因为有背景可以依托。地方政府指望从中获得好处,自然不会让房子价
格下跌的;银行也不敢催逼归还贷款。即使房价太高买不出去,也不要紧,有政府帮
忙抬高价格,有银行供应贷款。房子卖出去了,贷款成本等由购房者承担;房子卖不
出去,由政府和银行承担。

  如果把房地产开发商背后的两个靠山挖掉,相信房价会迅速下跌。当然,中央政
府应当采取积极的措施,防止房地产金融风险,乃至金融、经济危机。
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