２００７年上海次中心区域楼盘前景看涨

grass

李尧玉　薛健雄

　　天天房展网最新统计数据显示，2006年商品住宅成交量依然大涨9.6%，显现存在上海楼市庞大刚性需求的事实。商品住宅总体价格虽然有1.5%下降，然而一直为楼价树立标杆的豪宅市场，价格依然高速上涨。这些情况为未来楼市的走势指明了方向。
　　以2006年的楼市表现来看，从中心城区供应量的下降，成交量向内环沿线转移，到内中环引领成交，再到中外环各大板块的崛起，可以看出上海楼市重心逐步地向外转移。然而外环外的广大区域由于市政配套匮乏，成交量经过2005年的激情燃烧后，进入了“怀柔岁月”。外郊环的总体成交量虽然在下滑，但一些沿外环线的板块随着交通的改善，开发的成熟，已成为影响上海楼市的重要板块，外环外其他广大区域则受冷加剧。
　　
　　冷热不均将影响未来房价走势
　　
　　楼市重点由内环内逐步向外转移，整个外环线以内的楼市看好，外环沿线一些开发相对成熟的区域，在地铁交通的刺激和市政配套日趋成熟的带动下，日益向好；除此之外，外环外多数区域由于前期发展过快和受限90平方米小户型等众多政策影响，将呈现地域性的由内向外加重疲软的局面，从而形成上海商品住宅市场整体内热外冷的局面。
　　在过去一年，土地市场两头迥然不同的表现，也将呈现在未来房价的走势上。2006年9月6日，金地集团在花木地块竞拍时报出的59.89亿元天价，让在场所有业内人士大为吃惊。按照此价计算，该案的楼板价达11300元/平方米，如果加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元/平方米。而此时周边在售楼盘的价格仅为11000-13000元/平方米，可见开发商对市区未来2-5年楼市的看好。与之相反的是，外环外多数地块的流标，显示了开发商并不看好外环以外的楼市。这些情况，也为未来上海商品住宅价格的走势描绘好了方向。
　　
　　“地段为王”的时代正远去
　　
　　在中心城区豪宅热销的同时，一些地段形象较差和相对偏远的区域，高价楼盘出现热销。而且，这些楼盘在以颠覆地段价值的价格热销。
　　2006年，上海楼市出现品质颠覆地段的楼盘，除了仁恒家园外，还有位于闸北内环中兴路上的绿洲雅宾利花园。该案以大盘高品质的开发为理念，把房价拉高到18000元/平方米，这个价位要高于南黄浦和南卢湾地区在售的多数新盘，比周边次新房10000-13000元/平方米的价格更是高出了5000-8000元/平方米。周边的居民开玩笑说：“用买一套绿洲雅宾利的钱，可以在旁边的次新房小区里买两套同样面积的二手房。”然而，绿洲雅宾利的销售却异常的好，自2006年4月开盘以来，该案共推出658套房源，售出547套，半年时间的销售率达83%，业绩远好于黄浦、卢湾在售的同价位楼盘。而位于普陀万里的中环凯旋宫，靠近中环线和宝山区，却开出了16000-19000元/平方米的高价，这一价位是周边在售新盘8000-10000元/平方米的两倍。该案的销售情况同样好于周边楼盘，该案2005年10月开盘至今共推出197套房源，已售188套房源，95%的销售率远好于周边在售的常规楼盘。从内环到中环再到中外环，一系列的高品质楼盘，都在以颠覆地段价值的价格热销。从而向市场证明了地段为王的时代已经过去，高品质才是楼市的发展方向。
　　据天天房展网研究中心的调查，在同一区域内，高品质高价位楼盘热销，而低品质低价位楼盘相对滞销。目前高档楼盘的购房者，多为第二、三次置业。通常这些购房者手上都有二套以上房源，一般自己和子女住一套，父母住一套，空着一套留给子女成家用。但由于目前的住房品质相对较差，当他们看到市场上有高品质住宅销售时，便会进行置换，卖掉手上的低品质住宅，买一至二套高档住宅。相对于大多数人来说，这一群体对房价的敏感度要低很多，这就造成了目前市场上，低价楼盘滞销的同时，周边的高档楼盘却在以非理性的价格热销。
　　据分析，导致这一现象的原因，是由于我国居民收入差距太大。我国20%收入最高家庭，其收入是20%低收入家庭收入的10倍以上，这个水平远高于国际平均线，加上我国投资渠道匮乏，这些富人手上的闲余资金没有出处，从而导致富人手上已有几套住房，却还要高价买房，而对普通的老百姓来说，价格再低的商品房也是天价。
　　这就形成在全国一片叫房价太高之声中，但房价却依旧在上涨的现象。在高档房热销的同时，低价房只有把总价做到最低才能卖出去，这种情况上海表现得更为突出，形成了同一地段内高价房热销，而低价房却相对滞销的局面。
　　
　　2007年外环外房价将持续低迷
　　
　　从2006年的市场供求走势分析，2007年供应量应该会有一定比例的增加，主要来自于新建商品房，和2006年竣工但未投入市场销售的楼盘量。从需求角度看，如果2007年没有大的政策出台，在2006年需求量的基础上，还会有所增加，一方面是因为目前市场的刚性需求仍然较强，在一定的区域范围内，品质较高，价格相对适中的楼盘还是能得到购房者认可、在经历了一段较长时间的观望后，上海市住宅的房价并没有实际意义的大幅下跌，因此购房者的购房心理会逐渐转变；另一方面，2007年新开工的住宅项目要严格按照90平方米以下的房型占楼盘总销面积的70％实施开发，这在一定程度上加大了小户型房型的市场投放量，这也会吸引一批年轻购房者的关注。
　　从价格看，整体将保持稳定态势，市中心房价由于房源稀缺走势不会下调；配套成熟居住氛围良好的次中心区域将受到更多购房者的青睐，价格走势更是看涨，如轨道交通沿线、世博板块等；而外环外区域可能会受到供应量较大的影响价格有小幅下跌。