经济学者说不做大涨与大跌的助推器

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焦点房地产网 house.focus.cn 2007年04月23日13:37 中国房地产报 发表评论
陈则明


　　房价收入比是衡量房地产市场健康的重要指标之一。据粗略统计，近年来中国各城市的房价收入比都在10以上。而一些研究认为合理的房价收入比大约是3～6，并且得出中国的房价收入比过高、房地产市场过热的结论。如果房价和收入保持稳定，这种研究结论还能成立，但是住房是要使用70年左右的，收入在70年内预期会有较大增长，我们就很难说目前的房价收入比过高，也就是说对房价收入比需要动态考虑。

　　有专家认为靠居民可支配收入与房价比、按揭支付占月收入比重、个人负债率三条标准即能判断是否应该买房。事实上，如果这三条标准是用购房者当前的静态指标计算的，那么几乎所有的年轻人都不应该买房。可偏偏最需要买房的就是要成家的年轻人，而他们心甘情愿成为“房奴”，是因为潜意识里存在动态的三标准。


　　房价随着GDP增速、利率、CPI的变化，应有动态的调整。目前的静态房价收入比过高，并不代表房地产市场不健康。动态的房价收入比是无法衡量的，住房70年的使用期中房价和收入都是难以预期的，需要通过投资来寻找合理的房价收入比。10年前房地产市场刚起步时，认为房价过高的观点就很多，如果我们回头看，10年来几乎每前一年的房价都是可以接受的。房地产价值天生的特性是稳定增长。房地产是投资品中的长跑选手，房地产价格永远上涨，从“价值”上说是正确的。


　　房地产价格也有偏离价值的时候。第一种情况是，如果禁止房地产投资，那么房价可能会长期偏离价值，上涨的压力会越来越大。在中国的房价收入比较高的时候，在不断进行调控的时候，房价依然有上涨的动力。一个有趣的现象就是，3年来每当有重大的调控政策出台，每当媒体都把政府稳定房价的调控目标作为降低房价的希望时，基金和机构却乘机建仓，增加房地产股票的比例。


　　第二种情况是，如果允许房地产投资，房价也可能会高出实际价值，也就是说出现了房地产泡沫。防止泡沫扩大最好的办法就是培养市场的风险意识，既要有看多机制，也要有看空机制，而不是告诉老百姓是否应该购房。正如股指期货是最好的稳定股价工具，股评家包赚不赔的评论是股市风险重大元凶。到目前为止，几乎所有劝诫老百姓不该干这、干那的行为都成为大涨或大跌的助推器。


　　房价什么时候调控到位，并没有一个确切的数字，老百姓不知道，政府也同样不知道。房价不是以专家或领导的意愿为转移的，它按照一定的市场规律运行，但确切的预期会加速房价的涨跌。只有大家都不知道的时候，老百姓才会理性地根据自身条件和需要买房，房价自然就会达到合理的水平。近几年来讲调控成效最多的词汇是“增幅放缓”，但“增幅放缓”同样会给社会“房价还会上涨”的预期，也会间接促进房价上涨。而如果政府保证“房价一定会跌”、建议“三年不买房”，结果可能有两种情况：一是大跌，所有老百姓都相信时必然大跌；二是大涨，当“狼来了”的游戏玩了多次之后必然大涨。


　　诚然，每个专家、每个研究报告都可能存在片面性，但绝不能只说上涨或者只说下跌。不同观点把各自的理由都亮相，每个老百姓都有自己的风险偏好，每个人都有自己的判断标准，这些不同的预期有助于形成稳定的价格。不论是楼市还是股市，绝对看空的专家实际采用了一种非常不道德的手段。老百姓的潜意识中都有风险意识，尤其在牛市中，悲观预期最能够抓住老百姓的恐惧心理。美国的一位预言家曾经坦白，只要能预测一次灾难，人们就会记住这次“准确”的预测，之前“不准确”的预测不会有人记住。


　　如果要问我房价趋势，我只能回答楼市的“基本面”还是好的，但购房风险自负。楼市虽然不同于股市，但政府稳定房价时可以借鉴股市中许多东西，比如涨停板机制、期货机制、期权机制等等。大家都不要做楼市的“黑嘴”。