地产商上海围城折射房市现状
１９４７年，钱锺书先生在上海发表他的不朽之作《围城》时，恐怕没有想到，６０年后，“围城”现象会被人用来描述上海的楼市。
“很多企业想走出去，很多企业想进来，这个现象很有趣，也很值得关注。”上
海弘毅投资管理有限公司总经理张义鸿对记者说。他公司的主要业务是房地产企业的
投融资和土地交易中介顾问。
事实上，上海楼市的“围城”非自今日始，其背后折射出这个中国内地最国际化
的大城市房地产市场的种种现状。走出去与涌进来
绿地集团是上海房地产的龙头企业，２００６年总销售额高达１９０亿元，但其
上海市场业绩却不到总量的１／４。
绿地收入的大头在外地。今年年初以来，绿地一口气拿了７个项目，预算总投资
额高达２００亿元，只有三个项目在上海，而且均是郊区小项目，单个可建筑面积不
超过１０万平方米。而它们在西安、成都、太原一出手拿的都是大盘，仅太原项目规
划总建筑面积就高达１２０万平方米。至此，绿地业务遍及国内近２０个城市。除大
本营上海外，其余均为二三线城市。
上海房地产排名第二的大华集团，近年来也不甘人后，走出上海，在贵阳、马鞍
山、烟台等城市先后拿地。目前在上海房企中排名第三的复地集团，情况同样如此。
据了解，复地旗下上海的项目所剩无几，近期也极少在上海拿地。而去年１０月，
复地一口气在杭州市余杭区乔司镇拿下四幅土地，总占地面积１９万多平方米，总建
筑面积约为４２万平方米，预算投资额近２０亿元。
２００５年，复地曾确定三大战略圈：一是以上海、北京为代表的一线城市；二
是区域中心城市，如武汉、重庆、天津等；三是长三角地区城市，如南京、无锡、杭
州等。上海市场在复地战略中所占比重越来越小。
上海龙头企业纷纷走出“围城”之时，外地房企却正争相进入，尤以粤军势头最
为凶猛：今年早些时候，广东雅居乐收购金昌ＭＡＬＬ，成功打入上海滩；去年争夺
上海浦东花木地块未果的广东星河湾，据说已成功拿到紫江集团旗下闵行区一幅总面
积超过７８０亩的土地，规划总建筑面积８０多万平方米。
而富力地产老板李思廉今年４月公开宣称，预计两年内将斥资１００亿元进军华
东市场，其中７０亿元投在上海。不久前该公司已花了６亿元在上海附近的昆山获得
一个新项目，作为进入上海的跳板。近日更有消息称，原北京富力总经理吕劲将调往
上海，统筹华东区域业务。
来自深圳的华侨城、中海等，也将上海定位为重要的战略城市，计划大展拳脚。
“粤军”大举进军上海的同时，拥有地利的浙江企业更是不甘落后。在浙江杭州
楼市占有率达１０％的滨江房产，近期明确决策，要把走出浙江的“第一枪”在上海
打响，目前正在四处积极找地。不久前在上海举办的一个浙商房地产峰会上，担任会
长的中融集团董事长倪召兴坦言，浙江房企看好上海市场，会更多前来发展。进出之
间各怀心事
针对上述“围城”现象，仲量联行亚太区董事陈立民分析称：“走出去的企业是
为了求利，走进来的企业是为了求名，这是两种完全不同的心态。”
早在２００２年即开始实施全国化战略的绿地集团董事长张玉良曾表示，正是因
为走出去，绿地在连续数年的调控中过得很好，因为上海楼市受到连续打压，但别的
城市却节节上升。
绿地成为上海房企龙头后，品牌知名度大增。正因如此，他们每次出外拿地，都
能得到面积大、位置好的项目，大华、复地也尝到了个中甜头。
上海仲品房地产企业集团总经理金剑直言，上海房地产开发最好时机可能已经过
去，但外地则机会多多。该公司开发的上海知名楼盘有河滨城市花园等，近期他们在
安徽等地到处考察项目，希望能够尽快走出去。
而正急于踏足上海的滨江房产副总裁朱立东则声称，公司进入上海是战略决策，
目的是为进入长三角其他城市打下一个好的基础，所以上海做的第一个项目，并不要
求赚多少钱。
陈立民认为，很多企业来上海，是看中上海良好的融资环境以及更佳的发展视野。
而已经拥有这些优势的上海企业，则更愿意到外地寻找商业机会。
当然，除了心态不同外，进进出出这个“围城”的房企，对市场走势的判断也不
尽相同。
“那些想进来的企业心里清楚上海的情况，它们只要能获得合理利润就可以，”
张义鸿说，“出去的企业则大多是为了获得更高利润，显然经过数次反复的上海楼市，
已很难让房企有获得超额利润的机会了。”
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