从市场角度看估价结果的差异

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在房地产估价实务中，正常运用成本法、收益法、比较法、假设开发法等几种方法，根据房地产估价理论，只要参数选取得当，不同方法的估价结果应当一致。但我们在使用不同估价方法对同一估价对象估价时，估价结果常常会出现较大的差异。究其原因，除了在方法运用中，各种参数选值不当或失真引起的技术因素外，还有对房地产市场理解不深造成的。估价结果差异这方面的探讨很多，有人从房地产市场流通环节入手，对估价方法对应不同价格形成过程分析，说明估价结果的差异（三种估价方法估价结果差异的市场探源－刘照鑫）；有人在收益法中收益没有考虑非货币收益来说明比较法与收益法的差异（房地产估价中非货币收益的量化研究－李静、谭大璐）；还有人从地价内涵方面说明因地价内涵不同导致土地价格差异（用房地价格评估地价的内涵探讨－黄瑞军、罗少峰），等等。总体来说，房地产估价是估价人员模拟房地产在市场中价格形成的过程，不同形态的房地产处于不同的房地产市场，不同的估价方法反映的是不同市场中房地产价格形成过程。本文特从市场角度探讨估价结果的差异。
一、经济学中市场类型及之间的价格差异
经济学根据不同的市场结构将市场分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。
完全竞争市场是一种竞争不受任何阻碍与干涉的市场结构，它的特点是：1、市场上有足够多的供给者和需求者；2、市场上的产品是同质的；3、资源完全自由流动；4、市场信息是完全畅通的。根据公开市场价值的概念，市场价值是自由买方与自愿买方在估价期日进行市场营销后所达成的公平交易中，当事人双方各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制，对资产应当进行交易的价值估计数额。在完全竞争市场中形成的价格最符合公开市场价值。
完全垄断市场是指整个行业的市场完全处于独家单位控制之下，是一种没有任何竞争、由一家机构控制某种产品的市场结构，它的特点是：某产品市场只有惟一的生产者，该类产品没有十分相近的替代品，且该生产者能够排斥竞争者进入此行业，因此他能够控制这类产品的供给，从而控制此类产品的售价。在完全垄断市场中，垄断者可以根据自己的需要制定产品价格，一般产品的价格高于完全竞争市场状况下的价格，但也有垄断者由于其他方面的考虑，不追求价格最大化，也有可能低于完全竞争市场状况下的价格。
垄断竞争市场是与完全竞争的第二个特点不同，即市场上的产品是不同质的一种市场结构。其十分接近完全竞争市场。在垄断竞争市场中的产品价格，可能高于也可能低于完全竞争市场状况下的产品价格，
寡头垄断市场是同时包含垄断因素和竞争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。它的显著特点是少数几家厂商垄断了某个行业的市场，这些厂商的产量占全行业总产量中很高的比例，从而控制着该行业的产品供给。在寡头垄断市场中，由于竞争者少，少数企业容易根据市场制定有利于自己的产品价格，一般高于完全竞争市场状况下的产品价格。
二、房地产及相关市场对房地产价格的影响
房地产价格形成过程也就是房地产开发经营全过程，国家从征用集体土地或从城市居民拆迁取得国有土地使用权，再通过协议或招拍挂出让将土地使用权转移到开发商或使用者手中，开发商或使用者再将工程发包给承包商，进行基础设施和房屋的建设，建好后开发商将房地产进行销售，使用者将房地产用于经营。从开发商取得房地产的购买者有的用于自营，有的用于出租，有的再转让。
房地产开发经营全过程涉及到集体土地征用市场、城市居民拆迁征用土地市场、协议或招拍挂出让土地市场、建筑工程发承包市场、房地产销售市场、二手房交易市场、房地产租赁市场。但由于各种市场发展非均衡性，导致各种市场对估价对象价格影响就不一致。
在集体土地征用市场、城市居民拆迁征用土地市场中，市场主体有政府和农民、居民，此类市场类似于垄断市场，政府在市场中占主导地位，农民和居民处于劣势，相对于公开市场价值，这种市场对土地价值有降低的影响。
在协议或招拍挂出让土地市场中，市场主体有政府和开发商或使用者，此类市场类似于垄断市场，政府有定价的权利，但由于政府不仅仅从取得最大土地价值出发，还考虑到招商引资、GPD、政绩工程等因素，土地价值往往低于公开市场价值。
在建筑工程发承包市场中，市场主体有开发商或使用者（发包商）和承包商，由于发包商较少，建筑承包商较多，类似于寡头垄断市场，发包商处于优势，有压价行为，所以建筑成本小于平等主体间的支付成本。
在房地产销售市场中，市场主体有开发商和个体，虽然此类市场类似于寡头垄断市场，但开发商对房价有绝对决定权，个体只能被动接受，所以房地产价格偏高于公开市场价值。
在二手房交易市场中，买卖双方市场主体都为个体，虽然此类市场类似于完全竞争市场，但由于商品房与二手房交易有很强的替代性，商品房销售市场与二手房交易市场具有强相关性，在商品房价格带动下，二手房价格高于公开市场价值。
在房地产租赁市场中，买卖双方市场主体都为个体，此类市场类似于完全竞争市场，并且房地产租赁市场与房地产销售市场是弱相关性，两个市场有自己的运行规则，两者影响不大，房地产租赁价格反映了房地产的公开市场价值。
三、不同房地产估价方法中市场对估价结果的影响
由于我们估价所需资料数据来源于不同的市场，其资料数据必然反映所在的市场特征，不同的估价方法运用不均衡市场的资料数据，估价相同的对象也就产生了差异，有可能偏离于公开市场价值。
1、成本法的公式：房地产价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋开发利润＋销售费用＋销售税费－建筑物折旧。
成本法涉及到的市场及分析：在成本法公式中，土地取得成本和开发成本为计算基础，其他计算项目可以是它们两者或一方的常数，所以房地产价格主要取决于土地取得成本和开发成本，其模拟了集体土地征用市场或城市居民拆迁征用土地市场、协议、招拍挂土地市场和建筑工程发承包市场。相对于公开市场价值，集体土地征用市场或城市居民拆迁征用土地市场对土地取得费用有偏低的影响；协议、招拍挂土地市场对土地取得费用有偏低的影响，建筑工程发承包市场对开发成本有偏低的影响，所以整体来说，成本法测算的房地产价格偏低于公开市场价值。
2、假设开发法的公式：待开发房地产价格＝开发完成后的房地产价格－开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售费用－销售税费。
假设开发法涉及到的市场及分析：在假设开发法公式中，开发完成后的房地产价格和开发成本为计算基础，其他计算项目可以是它们的常数，所以待开发房地产价格主要取决于开发完成后的房地产价格和开发成本，其模拟了房地产销售市场或二手房交易市场、建筑工程发承包市场。相对于公开市场价值，房地产销售市场或二手房交易市场对房地产价格有偏高的影响，建筑工程发承包市场对开发成本有偏低的影响，所以整体来说，假设开发法测算的待开发房地产价格偏高于公开市场价值。
3、比较法的公式：房地产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日前调整系数×房地产状况调整系数。
比较法涉及到的市场及分析：比较法中房地产价格是以可比实例成交价格为计算基础的，所以仅模拟了房地产销售市场或二手房交易市场。相对于公开市场价值，房地产销售市场或二手房交易市场对房地产价格有偏高的影响，所以测算的房地产价格偏高于公开市场价值。
4、收益法的公式：房地产价格＝房地产净收益/资本化率。
收益法涉及到的市场及分析：在收益法公式中，房地产净收益取决于房地产租金，资本化率由于来源不同，受不同的市场影响，但是个常量，所以收益法主要模拟了房地产租赁市场。房地产租赁市场反映了房地产的公开市场价值。
下表对不同估价方法模拟不同的市场对估价结果的影响进行了归纳。

估价方法	模拟市场	市场主体	市场特点	对估价结果的影响
成本法	集体土地征用市场城市居民拆迁征用土地市场	政府、农民、居民	垄断	↘	↘
	协议、招拍挂土地市场	使用者（开发商）、政府	垄断	↘
	建筑工程发承包市场	使用者（开发商）、承包商	寡头垄断	↘
假设 开发法	房地产销售市场 二手房交易市场	开发商、个体	寡头垄断	↗	↗
	建筑工程发承包市场	开发商、承包商	寡头垄断	↘
比较法	房地产销售市场 二手房交易市场	开发商、个体	寡头垄断	↗
收益法	房地产租赁市场	个体、个体	竞争	→

四、估价结果差异原因及对策
不同的估价方法因模拟了房地产在不同市场形成价格的过程，而产生了不同的估价结果，这是客观存在的现象，也是因为我国现阶段房地产及相关市场发展不均衡引起的。根据《房地产估价规范》，房地产估价是在采用公开市场价值标准的条件下，对估价对象评估的客观合理价格或价值。由于房地产及相关市场没有达到公开市场的要求，所以我们在运用估价方法时就应当对涉及到的相关市场状况进行修正，使其达到公开市场的条件。或在估价中应当考虑估价目的所对应的评估价格状态，对于一些估价目的，我们可能需要评估的并非是公开市场价格，在这种情况下，无论采用何种方法都需要考虑限制市场状态的影响。在估价报告中表述估价结果时，我们应当将估价结果所对应的市场状态进行限定说明。
还有有的房地产及相关市场还在发展中，如征地制度的改革、招拍挂市场运行的成熟，房地产销售市场竞争性加强、其逐渐接近于公开市场，那我们估价结果的差异也就逐渐缩小。

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创作背景：本人从事房地产估价工作，国外房地产估价理论已近成熟，我国房地产估价理论与方法大多数是引进的西方一套，但西方房地产市场发展比较成熟，西方估价理论是在西方成熟的房地产市场基础上建立起来的。但我国房地产市场发展也就10多年，很不成熟，很不规范。从而用西方估价理论来指导我国估价实务这个没有错误，但东西方国家处于不同房地产发展时期，用西方估价方法来实践我国估价工作在现实中出现种种不符合实际的结果。本人这篇文章仅从一个角度“市场角度”去分析房地产估价常用的各种估价方法产生差异的原因。通过这篇文章这也可以让非专业人士了解社会上出现的各种不同房地产价格，以及如何形成这样价格的。（另外本人还有一篇“从‘权利束’角度看估价结果的差异”正在酝酿之中）