“芭蕾雨计划”节奏放缓 首创版奥特莱斯之困

豪斯DR

日前，坊间传出曾共同合资成立奥特莱斯（中国）有限公司以发展“芭蕾雨奥特莱斯”产品线的首创置业与中国基建已经于去年底宣告分手，首创置业已在管理层面撤出了奥特莱斯（中国）有限公司。
“首创在运营和招商方面将承担更多责任。”尽管首创集团的媒介负责人及首创集团总经理刘晓光均以“双方未分家”的回应来澄清双方合作的分手传闻，但刘晓光也同时向记者承认，双方的合作确已发生构架整合：原本由首创置业与中国基建共同操盘的芭蕾雨奥特莱斯项目，现在确实已由首创置业单独运作。中国基建作为投资股东，不再对芭蕾雨奥特莱斯做实质的招商运营。
而在传闻的另一面，是一再拖延的芭蕾雨开业计划。原计划于2011年内正式开业的北京、佛山两个芭蕾雨奥特莱斯，并未按期投入运营。对此，首创方面回应称，北京、佛山、湖州、海南万宁奥特莱斯四个项目商业部分目前均处于招商阶段，但具体开业时间仍不确定。
发展计划放缓
旨在以住养商、以商业地产获得长期稳定收益的首创版奥特莱斯模式，似乎正在遭受前所未有的发展之困。
早在2010年初，首创集团董事长刘晓光就曾表示将在东北、华北、华中、华东和华南5个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心。
为了推动这个庞大的奥特莱斯计划，首创置业联合中国基建集团有限公司成立奥特莱斯（中国）有限公司，专门负责运营以芭蕾雨命名的这一奥特莱斯产品模式，该公司的董事局主席兼行政总裁林卓延便来自于中国基建，而根据首创置业2010年年报，首创置业在合资公司所占股份为20%。
当年9月18日，首创置业正式宣布与中国基建集团合作成立奥特莱斯（中国）有限公司，打造以芭蕾雨为名的奥特莱斯产品模式。奥特莱斯（中国）曾计划未来5年再投资600亿元，在中国内地所有直辖市及多个省会城市打造15个芭蕾雨项目，未来10年再投资800亿元，打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。
目前，在建的有广东佛山、北京房山、浙江湖州、江西九江、海南万宁、辽宁铁岭几个芭蕾雨项目。尽管首创方面反复澄清与中国基建的“分手”传闻，也表示双方的合作构架整合、发挥各自优势是大势所趋，未对芭蕾雨计划产生影响。但与此前的计划相比，“芭蕾雨计划”的发展节奏明显放缓。
按照芭蕾雨的最初发展计划，自2011年开始，首创位于国内的芭蕾雨奥特莱斯将陆续投入运营，并于2012年开始为公司提供现金流，预计每年产生30亿元收入。而如今，2012年已然过去了三分之一的时间，计划最早投入运营的北京、佛山两个芭蕾雨奥特莱斯仍处于招商阶段，且开业时间尚不得而知。
面临更大挑战
“商城已经盖起，招商正在进行。”对于迟迟未见奥特莱斯中心开业的北京芭蕾雨，刘晓光给出的回应是该项目作为首创战略转型的重要项目，一直正在推进，没有抢时间开业的原因则是，“要把国际化的运营管理和一线品牌构架得更好”。
在奥特莱斯中心未能如期开业的同时，北京奥特莱斯综合体项目——房山芭蕾雨悦都住宅部分自去年5月正式开盘起，已经正式销售两期，另外两个在海南、湖州的奥特莱斯项目住宅部分也于2012年初开盘销售。“只有住宅卖出去，获得现金流，才能更好地扩张商业、培育商业。”刘晓光从不忌讳通过住宅的出让来获得支持商业地产资金的以住养商逻辑。
对此，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，与国外的纯粹零售业模式不同，国内的奥特莱斯更多是作为城市综合体的核心业态，用于提升包括住宅在内的其他业态价值。一家正式营运的奥特莱斯中心，也恰恰决定了综合体和住宅配套的核心附加值。但由于开业计划的一拖再拖，芭蕾雨奥特莱斯以商业提升住宅附加值的实效难说明显。
以北京房山建筑面积约为29.4万平方米的芭蕾雨悦都为例，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目从2010年底开始，先后4次取得预售许可证，全部1534套房源目前已卖出1188套，去化率已高达77.4%。
“在商业部分还未正式运营的情况下，综合体的整体价值尚未体现，已卖出住宅便丧失了后期增值的机会。在住宅尚未增值之前，一次性出让住宅部分的资金回笼，是否能维持庞大的商业部分度过前期烧钱的培育周期，是对以住养商逻辑的最大考验。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇表示，在商业地产金融渠道狭窄的情况下，先期出售住宅部分并非没有合理性。这既是一种融资方式，也是一种商业模式的优化。但是先期出售住宅的比例和节奏应有所把握。
此外，与同样采取“以住养商”策略的万达不同，万达广场选址几乎均为城市核心区域，但芭蕾雨模式的奥特莱斯集群则选择了尚不成熟的城市远郊区位，这使芭蕾雨在商业氛围的培养以及后期的运营投入上面临更大的挑战。

http://outletscn.com/info/jiaodian/20120424/46568.html

首创的实力不可小觑，但是奥莱作为一种源于国外的形态，进入国内还需考虑国情，在国内缺少沉淀，真正做得好的奥莱真是不多。