北京楼市：成交秋凉 城南独热

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http://sy.focus.cn/news/2012-09-13/2351192.html
综述

　　量价齐跌明显

　　根据亚豪机构统计数据显示，上周北京期房与现房累加，共成交商品住宅2275套，成交面积24.3万平方米，环比之前一周分别减少19.6%、28.2%。这也是自8月下旬以来连续第三周成交下滑，即使相比8月第一周成交情况也有所减少。
　　与此同时，上周北京商品住宅成交均价为19718元/平方米，环比之前一周降低8.9%。

　　楼市量价齐跌的现象在这周尤其明显，也是连续十周以来的最低点。这在很大程度上说明了前一段时间风声鹤唳的房价普遍上扬、市场出现抢购情绪的状况，并非是楼市真正具备了强势反弹的基础。而大多数分析者的看法是，今年下半年的楼市将出现起伏盘整的筑底期，无论是交易量还是交易价格都会在震荡中逐渐走出一条相对平滑的曲线。

　　区域

　　“金九”开局冷清

　　门头沟区继续扮演区域销冠的原因即中国铁建·梧桐苑在8月的狂热签约在建委数据的延迟显示。

　　总体来说，今年的“金九”开局可谓惨淡，但中原地产研究部门认为，随着“金九银十”到来，开发商推盘蓄客活动和供应量猛增，造成新房和二手房购房人群观望入市，9月初住宅成交与上月同比下降，但受供应量增加和二手房业主报价走稳的趋势，北京住宅成交量后市向好。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，从上周成交排名情况来看，南城依然是目前市场成交的主阵地，其中成交前十的项目当中有半数均位于南城，其中包括亦庄经济开发区的林肯花园、丰台区的东海仪园、大兴区的北京城建红木林与保利春天里以及房山区的绿地启航社，五个项目共实现成交258套，虽然这一数量尚不及市场火爆时一个项目的单周成交，但是在目前市场情况下尚属可观。

　　任启鑫还认为，南城区域出力甚多一方面是由于该区域项目价格的敏感度较高，在市场下行的周期中率先降价到位，吸引了第一波自限购之后即开始积聚的资格群体出手;另一方面，持续六年之久的两轮南城计划，以及第二机场的尘埃落地，使得南城未来发展前景较为明朗，而其区域均价相比东城、北城则仍可称之为“低位”。这两个方面的原因使得南城区域在目前市场已经逐渐走稳的形势下，仍然能够保持销量的领先。

　　销冠

　　中国铁建·梧桐苑

　　上周销冠是位于门头沟的中国铁建·梧桐苑。这一项目之前已做了较为详细的解析。位居次席和第三位的华业东方玫瑰和东海仪园都是老项目，房源属于部分平推加上部分新推。两个项目的共同特点是项目品牌认同度较高，交房时间近。部分房源属于小户型，总价较低，因此颇受刚需购房人欢迎。

　　开盘

　　供应急剧增加

　　上周北京新建商品住宅11个项目新增入市，推盘量36.29万平方米，共计4275套房源，供应量急剧增加。其中新盘5个，旧盘加推项目6个，除玺源台、中海苏黎世家位于西城、丰台核心区域外，其他项目均位于五环外。主打户型为二、三居，另外适合改善性需求的四居户型供应比例增多。

　　◆ 西城区：上周新增项目为玺源台，位于广安门外大街，西邻北京西客站，首次推盘，地理位置稀缺。该项目定价35000—45000元/平方米，价格略高于周边在售50年产权红山世家、第三区·官邸等公寓产品。

　　◆ 朝阳区：上周新增商品住宅项目上东上品，地处东坝区域，本周两栋小高层取得预售，均为5个单元，1梯2户3户或4户。该项目定价19800元/平方米，价格显著低于周边在售项目，住宅类项目首开·常青藤均价约23000元/平方米，商住类项目中弘北京像素成交均价约20000元/平方米，主要是由于城铁3、6号线的利好。

　　◆ 丰台区：本周位于丰台花乡区域的中海苏黎世家取得预售许可，推出2栋18层板式结构和1栋20层塔式结构共计503套房源，该项目定位中高端，全款9.8折、贷款9.9折优惠。另外，该项目周边大盘、万年花城等二手普宅均价在25000元/平方米左右，随着周边地铁线路的贯通，升值潜力较大。同时，位于丰台区长辛店区域的珠光逸景家园取得预售，定价在18000—19000元/平方米，而该项目限价房部分成交均价为7000元/平方米。

　　◆ 通州区：本周合生·滨江帝景新盘入市，该项目位于果园西大街，定价16000元/平方米，含精装修3000元/平方米，而周边销售突出的华业东方玫瑰均价15000元/平方米，富力金禧花园均价17800元/平方米。

　　◆ 顺义区：本周顺义区取得预售的万通天竺新新家园·溪语悦庭和景湖园两个项目均推出刚需板式高层房源。万通天竺新新家园·溪语悦庭是万通天竺新新家园的高层部分，拟售价格为19100元/平方米，而该项目的别墅部分成交价格为21000元/平方米。景湖园为纯新盘入市，主打改善刚需产品。

　　◆ 房山区：本周房山区取得预售万科幸福汇和金地朗悦均为旧盘加推项目。其中位于窦店的万科幸福汇，本次拟售价格不到11000元/平方米，而上期房源成交均价仅为9574元/平方米。金地朗悦上期成交均价为17500元/平方米左右，本期新品价格没有较大的波动。由于房山区新建住宅项目供应较大，目前价格稳定。

　　◆ 密云县：涧桥山上周末再次推出新品，拟售价格12201元/平方米，价格接近上期的成交均价。据数据显示，上期是今年5月份开盘，推出的254套房源，目前去化率在30%以上。

　　◆ 平谷区：上周新增项目为瑞丰花园，纯新盘，9月28日正式开盘，拟售价格为13850元/平方米。该项目周边二手房目前报价在13000元/平方米左右。

　　预测

　　“金九银十”慢热

　　任启鑫分析认为，金九银十开局，北京楼市供应并未出现集中增长，这其中主要有两方面原因，一方面自去年以来土地市场的低迷使得部分房企手中出现存量缺口，未来可预见的房屋开工数量的减少，使得房企不得不对目前在售项目的销售周期做出调整;另一方面，自去年以来的房地产调控政策使得开发商普遍降低了今年的销售业绩要求，而经过了前几个月成交的快速集中成交之后，部分项目甚至已将近完成全年任务，因此并不急于推出新房源。

　　二手房

　　报价趋于理性

　　上周二手住宅网签成交量2672套，环比下降21.32%，比上月同期下降8.96%，比去年同期上涨53.12%，成交面积23.72万平方米。上周北京二手住宅成交均价较上月全市的23603元/平方米比上涨了2.03%。

　　上周北京二手住宅成交量与上月同比和环比均出现下降，一方面是由于月初成交量与上月末落差较大，环比回落;8月二手住宅成交为至今次高月份，同比基数较大;再则，“金九银十”新建商品住宅供应量猛增，部分购房者在新房和二手住宅间观望，影响购房计划。

　　从成交区域来看，方庄、玉泉路、太阳宫等区域成交量集中。根据北京中原市场研究部监测的北京报价指数来看，上周二手住宅报价依然处于50%的高点，但幅度有所回落，业主报价趋于理性。(记者 胡喆)

基本可以证实在官方的强力打压下，前段时间的楼市反弹仅仅是昙花一现，未来还要下跌！