楼市调控，一盘下不完的棋

鱼在天上飞

作者: 施南

一则传言的威力有多大？

2012年8月2日，中国A股市场哀鸿遍野。申万23个行业指数中，房地产以4.87%领跌，而其连襟家电行业指数则以1.54%排名跌幅榜亚军。当日，万科、招商、保利和金地四地产巨头股价跌幅分别为6.75%、9.81%、9.17%、6.38%，而整个地产板块蒸发了400亿市值。

这则传言是：住建部将取消商品房预售制度，并从北京开始试点。对于如惊弓之鸟的房地产从业者来说，如果传言属实，意味着开发商将面临严重失血危机。预售期房占到一手房成交比例近七成，一旦由预售款和定金构成的外部主要资金来源被切断，那么开发商将至少失血30%。

当日，被打爆电话的任志强在个人微博中感叹：“这么愚蠢的传言也会有人信”。而另一位长期多头派代表、北师大房地产研究中心教授董藩，午夜时分赶写了一篇“房地产预售是一项伟大的发明”长微博，称该制度的贡献“与按揭一样巨大，一样璀璨”，不出意料又一次迎来网友们如雨板砖。

很快，住建部官员就站出来辟谣。这位负责人提醒说，城市房地产管理法明确规定可实行商品房预售制度。

尽管如此，这则传言仍在开发商的心里种下了恐惧的种子。另外几桩事件也加重了这种恐惧感。

2012年7月7日，国务院总理温家宝发表讲话称，“要毫不动摇继续推进房地产市场各项调整工作，促进房价合理回归”，“决不让房价反弹”。这样的表态，被业界普遍看作是对前期二三线城市放松限购政策的回应，但仍看不出更积极调控政策的行动指南。通常，中央政府每次重大行动前，会有多次表态，如基层心领神会，则“引而不发”。

但另一件事却颇堪玩味。从2012年7月25日至8月3日，八个国务院督察组10日内巡查16省市。也就是由一干副部长领队八个督察组同时调研。

在明清戏文中，往往有一个虚构的头衔——“八府巡按”，替朝廷探查民情，便宜行事。当然，一旦遇到顽劣地方势力，那么那把“可先斩后奏”的尚方宝剑就要亮一亮了。然而，这一次，调阅相关数据、听取政府汇报、走访相关楼盘、召开业务座谈……督察组眼在耳在，独独金口不开，更遑论劳什子宝剑了。

有时，“沉默也是一种力量”。不少督察组造访之地，事后就高调表示“继续调控不放松”，一些地方住建委在面对开发商审批预售许可时强化政策导向。这或许也是那个最终引发股市大跌愈传愈盛的信源之一。

但这种沉默，也可以理解为暂无更佳调控办法的缓兵之计。毕竟就在眼皮底下的北京，2012上半年土地出让金仅144.8亿元，同比下降55.7%，只占上一年全年数据的13.7%。当然还有更惨的，上海同比下挫62.77%至184亿元。而全国主要300城市6个月内土地出让金总额已整体下降38%至6526亿元。长期将土地出让收入作为基建发展资金来源的地方财政，正面临前所未有的压力——在2012年到期的1.84万亿地方债务中必须偿还占比接近18%。

两难的不止是政策制定者。2012年5月开始，楼市渐火。到了7月某周，成交同比上涨150%的城市达到6个，苏州一地甚至上升了306%。六七两月，全国重点城市中房价上涨者9个月来首次超过了下降者。以量换钱的开发商终于又有了一些银弹可以低价入市抄底买地了。从7月17日中冶溢价45%以22亿拿下北京大兴某地块后，中铁、中海、信达等央企，万科、保利诸老牌巨头纷纷在多地溢价拿地。同时喘过气来的开发商也希望抬高某些楼盘售价以弥补前期损失。但楼市究竟能火多久，不确定的政策前景仍如黑云压顶。“取消预售制度”的传言之所以能展现威力，只不过是引爆了人们内心对这一不确定前景的恐惧。

中央政府的对手到底是谁？这一点，说不清道不明。但可以明确的是，预售制度之所以能存在，也只不过是需求推动的结果，若需求不再，别说看不见的房子，就是摆在面前的，也无人问津。若硬要按住需求，谈何容易？如果对手是极度依赖土地财政的地方政府，放开社会对其权力的监督，公布其详细预算，才是正道，这种“你进一步，我退一步”的棋局才有终结的时候。

http://www.infzm.com/content/79557

中国的房子的确贵得离谱，但要真正遏制高房价，我觉得炒房恐怕还不是根源，如果没有适合炒房的土壤，房子又怎么炒得起来呢？但要真正搞清楚这个土壤是什么也没那么容易。。。